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今年金科的關(guān)鍵詞，就是買買買。

根據(jù)金科股份第三季度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，今年一至三季度金科在全國(guó)四川、安徽、山東、河南、廣西、重慶、江蘇、云南等地拿下140宗共計(jì)1047萬(wàn)余方土地，前后斥資共計(jì)614億元。

其中，有14宗土地來(lái)自山東，它們分別來(lái)自臨沂、棗莊、聊城、青島、濰坊、淄博、濱州、日照、濟(jì)南、泰安，共計(jì)101.2萬(wàn)方，總斥資約59.56萬(wàn)。同時(shí)，在新城事件爆發(fā)后，金科還一口氣接盤(pán)了對(duì)方6個(gè)項(xiàng)目，其中山東青島、日照各有一個(gè)。

如此大手筆的買地與并購(gòu)，金科真的“吃得消”嗎？

瘋狂拿地 山東納儲(chǔ)百萬(wàn)平

從山東地區(qū)的拿地分布上看，金科更青睞開(kāi)發(fā)程度較低的三四線城市。今年一至三季度，金科分別在臨沂、棗莊和聊城拿地22.36萬(wàn)平、15.47萬(wàn)平和14.92萬(wàn)平，拿地量位居全省前三，龍頭城市青島僅排名第四。而在省會(huì)城市濟(jì)南，金科一至三季度僅拿地44851平，在所有拿地城市中排名倒數(shù)第二。

金科于2012年進(jìn)入山東，金科城作為金科進(jìn)軍山東的第一個(gè)項(xiàng)目，于當(dāng)年落地省會(huì)濟(jì)南。隨后在2013年底，金科摘得青島城陽(yáng)生態(tài)園地塊，拿下山東第二城。2018年，金科首進(jìn)淄博，接連在淄博布局了金科·集美嘉悅、金科·集美郡、金科·集美天辰、金科·集美嘉億四大項(xiàng)目。

目前，金科在濟(jì)南和淄博分別布局了4個(gè)項(xiàng)目，在青島有金科·羅蘭公館等3個(gè)項(xiàng)目，在泰安和煙臺(tái)分別有1個(gè)項(xiàng)目。從今年的拿地狀況來(lái)看，2019年將成為金科進(jìn)軍山東的重要節(jié)點(diǎn)，金科在9個(gè)月的時(shí)間里連下泰安、日照、濱州、濰坊、聊城、棗莊和臨沂7城。

接盤(pán)新城 山東兩項(xiàng)目總額一個(gè)億

在今年新城“黑天鵝”事件爆出來(lái)后，金科成了第一口吃螃蟹的企業(yè)。據(jù)7月25日至27日新城控股以及金科股份發(fā)布的公告，金科在此次新城控股出讓的15個(gè)項(xiàng)目公司的股權(quán)中，一次性收購(gòu)了8個(gè)新城控股項(xiàng)目的股權(quán)。

在8個(gè)項(xiàng)目中，金科接盤(pán)的青島HD2019-3041號(hào)地塊、日照2018A-129號(hào)地塊，都是新城控股于今年5月所得。青島HD2019-3041號(hào)地塊的項(xiàng)目公司為青島悅茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，該地塊位于青島市黃島區(qū)海濱七路北、青島圣元乳業(yè)有限公司西，出讓面積27,026平方米，計(jì)容建筑面積48,647平方米。土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地；日照2018A-129號(hào)地塊的項(xiàng)目公司為日照億鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，該地塊位于日照市高新區(qū)濰坊路以南、艷陽(yáng)路以西、新陽(yáng)路以東，出讓面積48,648平方米，計(jì)容建筑面積121,620平方米。土地用途為商務(wù)、居住用地。以上兩處項(xiàng)目均處于前期開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段。兩公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓款總額為一個(gè)億。

負(fù)債兩千多億

還有凈資產(chǎn)近4倍的擔(dān)保額

今年樓市商品住宅成交乏力，房企資金回籠受挫。易居研究報(bào)告顯示，截至2019年三季度末，20家規(guī)模房企存貨規(guī)模達(dá)29309.9億元，環(huán)比增長(zhǎng)8.4%，同比增長(zhǎng)16.2%，同比增速較二季度回落，仍處于歷史較低水平。資金回籠無(wú)力，不僅影響當(dāng)下的公司運(yùn)轉(zhuǎn)，更將對(duì)集團(tuán)轉(zhuǎn)年后的新一輪融資造成威脅。

據(jù)10月31日金科股份發(fā)布的2019年第三季度財(cái)報(bào)，今年前三季度，金科股份歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)、加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率與上年同期相比全線下滑。

截至三季度結(jié)束，金科總資產(chǎn)約2912.3億元，與上年度末相比增加26.24%；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)約245.9億元，與上年度末相比增加14.48%。今年第三季度金科營(yíng)業(yè)收入約為171億元，與上年同期相比增長(zhǎng)50.69%；一至三季度總營(yíng)收432億元，與上年同期相比增長(zhǎng)60.65%。

而今年第三季度，金科股份歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約為13.9億元，與上年同期相比減少8.8%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)約為14.65億元，與上年同期相比減少2.68%。而更嚴(yán)重的資金問(wèn)題體現(xiàn)在公司的現(xiàn)金流上——今年一至三季度金科股份現(xiàn)金流約為-54.57億元，與上年同期相比減少-417.67%。

同時(shí)，金科的負(fù)債情況也不容樂(lè)觀。截至今年9月底，金科流動(dòng)負(fù)債約1722億元，非流動(dòng)負(fù)債約719.9億元，總負(fù)債近2442億元。

根據(jù)11月份金科發(fā)布的公告顯示，截至三季度結(jié)束，金科對(duì)外擔(dān)保額已經(jīng)達(dá)到了876.46億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的378.10%，占總資產(chǎn)的37.99%。但根據(jù)公告所披露的數(shù)據(jù)，這些被擔(dān)保的企業(yè)大多債臺(tái)高筑，還有不少為新注冊(cè)的項(xiàng)目公司，尚處于虧損狀態(tài)。

進(jìn)入第四季度，全國(guó)調(diào)控政策延續(xù)前三季度的緊張狀態(tài)，樓市“白銀時(shí)代”仍在繼續(xù)。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年1-10月份金科全國(guó)總成交額為1399億元，位居全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)第18位，已經(jīng)超過(guò)2018年全年1291億元的銷售額。年底之前，金科能否憑借逆勢(shì)上漲的去化速度，成功化解本輪資金危機(jī)，仍是個(gè)未知數(shù)。

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