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山東商業(yè)在17年之后開始了爆發(fā)式增長。和之前相比，山東各個城市的項目數(shù)量、質量、品牌種類、業(yè)態(tài)豐富程度都有了長足的進步。而在2017年往后開業(yè)的購物中心，也和之前相比有著更先進的業(yè)態(tài)和品牌。時值年末，贏商網山東站選取山東范圍內開業(yè)一到兩年的商業(yè)項目，以購物中心為主，從商圈氛圍，品牌變化，業(yè)態(tài)調整，會員服務，動線改造等方面進行分析，進行山東已開業(yè)購物中心的觀察日記。

家庭一站式社區(qū)商業(yè)——金茂灣購物中心

商業(yè)體量：6.1萬方

項目定位：青島首個集購物、餐飲、娛樂、休閑、體驗為一體的家庭型、一站式購物中心

業(yè)態(tài)選擇：兒童親子、家庭娛樂、美食餐飲為主。

餐飲占比增大，新品牌持續(xù)增多

青島金茂灣購物中心是金茂商業(yè)在青島的首發(fā)項目，也是其旗下首個社區(qū)型商業(yè)項目。

作為較為典型的社區(qū)商業(yè)，金茂灣購物中心緊鄰社區(qū)，設計了大量的觀海平臺、濱海廣場、濱海木棧道、2300㎡超大屋頂觀�；▓@等特色主題空間，在業(yè)態(tài)方面，也引入了兒童親子、餐飲娛樂、零售購物等業(yè)態(tài)，尤其是頂層的專業(yè)羽毛球、兵乓球賽事場館，為周邊社區(qū)居民的聚會、餐飲、健身、休閑、遛狗等活動提供了大量的便利。

開業(yè)之初，金茂灣購物中心在品牌方面引進家家悅超市第二代形象店、風味小食、生活服務、精品服飾、時尚配飾、化妝品、休閑餐飲、特色餐飲、兒童零售、兒童體驗、健身運動等貼合日常生活品牌。尤其是餐飲業(yè)態(tài)，占比較大，進駐的品牌包括金春禧、青島特色小吃、海巖小鎮(zhèn)、85°C、星巴克、姜太御壽司、Mr.Pizza、泰芒了等近四十家品牌。

除此之外，青島金茂灣還引進了醫(yī)藥零售連鎖品牌醫(yī)保城和山東國際旅行社、書咖休閑餐廳、萌寵王國、莫莉幻想兒童樂園、ESTEE LAUDER、絲域養(yǎng)發(fā)館、婷芝秀養(yǎng)生館等。

除此之外，作為金茂商業(yè)旗下首個社區(qū)型精品商業(yè)項目，青島金茂灣購物中心在文化旅游方面也進行了一定打造，在B1層的中庭空間內打造了西鎮(zhèn)博物館。展館里面有大量的老照片和極具年代感的生活用品。

因為靠海較近，金茂灣購物中心的巨大觀海平臺成為項目中最具青島特色的設計，項目也成為青島旅游中值得打卡的一環(huán)。

開業(yè)兩年之后，金茂灣購物中心的品牌已經進行了一次較大的調整�，F(xiàn)在來看，金茂灣購物中心的餐飲業(yè)態(tài)已經成為整個項目中占比最大，種類最多的業(yè)態(tài)，其中，新零售和新品牌也在持續(xù)增加。

11月5日，瑞幸小鹿茶luckintea發(fā)布消息稱，小鹿茶將在全國28個城市同時開出新門店，共計達42家。10月初，小鹿茶開始在上海、深圳等地陸續(xù)開出線下門店，至此，小鹿茶在全國的門店已經達到50余家。而青島首家線下小鹿茶單獨門店，就開在金茂灣購物中心。

除了餐飲業(yè)態(tài)，輪滑、親子教育、兒童娛樂、課外教育等兒童業(yè)態(tài)也成為整個項目占比較大的業(yè)態(tài)。

社區(qū)商業(yè)局限多

隨著山東新舊動能轉換力度的加強，商業(yè)消費升級帶動消費模式升級，在商業(yè)地產方面，新的商業(yè)項目形式開始進駐山東，在這方面，定位于“最后一公里”的社區(qū)商業(yè)，因為擁有著天然的地理優(yōu)勢從而強勢的進駐山東消費者的日常生活中。有業(yè)內專家表示，社區(qū)商業(yè)得天獨厚的地理位置、靈活的業(yè)態(tài)以及貼合消費者日常必須的品牌選擇，使得社區(qū)商業(yè)項目逐漸成為日后消費者主要的消費場所。

目前來說，步行5分鐘可到的便利店，10分鐘可到的超市、餐飲店，騎車15分鐘可到的購物中心，均可歸為社區(qū)商業(yè)的范疇。

據(jù)贏商網了解，目前國內幾大頂尖住宅開發(fā)商多數(shù)都在研究自身的社區(qū)商業(yè)配套，業(yè)態(tài)方面一般都是以餐飲為主打，休閑娛樂配位，特業(yè)為重要補充，再輔之以超市為代表的零售品類，最后是線上服務的植入。例如，萬科打造“五菜一湯”模式、協(xié)信創(chuàng)建星光鄰里等等。

青島市山東商業(yè)地產行業(yè)起步最早的城市，其社區(qū)商業(yè)有著數(shù)量多、形式多樣的特點。并在2014年前后進行了第一次大規(guī)模商業(yè)升級。不過隨著大量的城市綜合體的落地，一些社區(qū)商業(yè)也在沖擊中漸漸沒落。

金茂灣購物中心作為青島開業(yè)較晚，并且較為特色的社區(qū)商業(yè)項目，在為周邊三公里社區(qū)消費者服務的同時，也有著自己本身的局限性。

首先作為客群來說，作為中山商圈中較為偏遠的項目，金茂灣購物中心主要目標客群僅僅是周邊的常住人口，盡管緊靠海岸線，但是由于離著地鐵站和公交站較遠的原因，這里的游客并不多。同時，西鎮(zhèn)博物館的體量并不大，也不能作為有效的引流手段。

其次，在商業(yè)體量來說，小而精固然能成為社區(qū)商業(yè)的優(yōu)勢，但從豐富程度上來說，也限制了品牌和業(yè)態(tài)的引入。

最后，從商業(yè)環(huán)境來說，西鎮(zhèn)的商業(yè)起步依舊較晚，中山路商圈的商業(yè)也隨著市政府的東遷和其他商圈的崛起而慢慢沒落。金茂灣購物中心周邊的商業(yè)氛圍較為冷清。

也因此，開業(yè)兩年后，金茂灣購物中心開始了調整成為必然。（來源：贏商網山東站）

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