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?金九銀十已經(jīng)過去，氣溫迅速下降。就在這個(gè)時(shí)候，總投資180億元，集合了戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)中心、總部基地、萬象商業(yè)等全業(yè)態(tài)體系的華潤城入市，對(duì)于膠州樓市來說毫無疑問是一條長著三角尖牙的鯰魚，讓本來已經(jīng)形勢嚴(yán)峻的市場更加人仰馬翻。

曾經(jīng)在青島主城區(qū)風(fēng)光無限的華潤，會(huì)在膠州繼續(xù)書寫傳奇，還是像國足兵敗，黯然下課的里皮那樣，在誰也無能為力的大勢面前跌下神壇？

華潤首開給我們的答案，不僅僅體現(xiàn)了這家央企的運(yùn)營能力，或許還能讓我們看清膠州甚至青島樓市的“底牌”。

伴隨著諸多開發(fā)商提前開啟降價(jià)模式，老王也在氣象臺(tái)發(fā)布寒潮預(yù)警之時(shí)再次進(jìn)入了這個(gè)青島樓市最為慘烈的“戰(zhàn)場”，試圖提前尋找問題的答案。

| PART 1 |

百強(qiáng)榜上力壓海門

“金膠州”經(jīng)濟(jì)繁榮背后存一隱憂

城陽與高新區(qū)兩座“大山”擋在身前，西海岸與即墨兩個(gè)勁敵環(huán)伺身側(cè)，在當(dāng)下這個(gè)市場中，我們要研究膠州樓市，首先要研究的是膠州的購買力。

雖然許多膠州青年也在痛斥膠州收入低、房價(jià)高，但膠州經(jīng)濟(jì)實(shí)力毋庸置疑。7月19日，由工信部賽迪顧問縣域經(jīng)濟(jì)研究中心編制的《2019賽迪縣域經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)研究》正式發(fā)布，膠州市排名12位，較去年前進(jìn)了3個(gè)名次，位列省內(nèi)第二，僅次于龍口市。

相比龍口市，我們更應(yīng)該關(guān)注比膠州低的城市——海門市。熟悉建筑業(yè)的朋友都知道，海門市究竟有多牛。這個(gè)全國著名建筑之鄉(xiāng)，全市擁有各類建設(shè)資質(zhì)企業(yè)174家，其中特級(jí)4家、一級(jí)37家，有3家企業(yè)躋身江蘇省建筑業(yè)20強(qiáng)。隨著房地產(chǎn)的繁榮，建筑業(yè)過去幾年利潤也是非常可觀。 就是這樣一個(gè)縣級(jí)市，排在膠州之后！

根據(jù)膠州政務(wù)網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2018年膠州全年全市生產(chǎn)總值1211.4億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長8.0%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值53.3億元，增長3.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值604.0億元，增長7.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值554.2億元，增長9.5%。三次產(chǎn)業(yè)比例為4.4:49.9:45.7。人均GDP達(dá)到135063元。

今年的1-6月份，全市618家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值387.8億元，增長8.4%，預(yù)計(jì)工業(yè)增加值增長9.6%，制造業(yè)用電量10.26億千瓦時(shí)，增長7.13%，工業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)中向好發(fā)展態(tài)勢。

所以，膠州有錢人并不少。這也就是為什么奧園·首府壹號(hào)這種爛盤，能賣到1.6萬元/平方米，且還能收割一部分剛需的主要原因。

問題，是膠州的人口。同樣來自政務(wù)網(wǎng)的官方數(shù)據(jù)，2018年年末膠州常住總?cè)丝跒?0.05萬人，增長0.8%。人口總數(shù)比平度都少很多，增速也非常不樂觀。

城區(qū)內(nèi)為數(shù)不多的購買力在近三年已經(jīng)被嚴(yán)重透支，而剛需增量不足，這是膠州需求端的現(xiàn)狀。

| PART 2 |

兩年賣地逾7000畝

膠州樓市進(jìn)行“失序”時(shí)代

“房子是用來住的，不是用來炒的�！�

2017年，對(duì)于房地產(chǎn)未來的發(fā)展，最高層已經(jīng)給出了明確的方向。但是這一年，恰恰是膠州樓市的頂峰之年。

這一年，青島土地市場成交面積最多的是膠州市，共成交51宗，成交面積3028畝。

二級(jí)市場上，花樣年通過股權(quán)收購首次登陸青島，股權(quán)收購分別在膠州和即墨，在青島共拿地43宗，土地面積超過2400畝，成為青島土地儲(chǔ)備量最大的房企之一。榮盛也是先后兩次通過股權(quán)并購在膠州獲得1292畝土地，收購江西中西實(shí)業(yè)有限公司、江西中利產(chǎn)業(yè)有限公司、江西中同科技有限公司、江西中京產(chǎn)業(yè)有限公司4家公司100%股權(quán)。

也正是這兩家開發(fā)商，掀起了膠州開發(fā)區(qū)也就是現(xiàn)在上合示范區(qū)的開發(fā)大潮。

伴隨著最大的利好落地，2018年的膠州土地交易依舊非常紅火。

2018年，膠州市土地成交66宗，面積3676畝。而且在最瘋狂的8月份，膠州還誕生了樓板價(jià)超過6000元/平的新地王。

所以，現(xiàn)在我們?nèi)ツz州探盤，不論是主城區(qū)，還是少海，或是去上合示范區(qū)，車開不了多元就是一個(gè)樓盤，甚至是一個(gè)樓盤挨著一個(gè)樓盤……

最大的問題，不是渠道商們還能去外地拉來多少看房團(tuán)，而是讓人頭疼的競品如雨后春筍般的冒出來了……

| PART 3 |

以縣城的視角去看

華潤城萬元首開難言實(shí)惠

膠州的第一站，毫無疑問是華潤城。這個(gè)樓盤從立項(xiàng)開始，無不體現(xiàn)出“深圳速度”。6月22日項(xiàng)目用地啟動(dòng)搬遷以來，僅18天完成土地入儲(chǔ)，50天完成首期項(xiàng)目用地供應(yīng)，這種效率不是一般開發(fā)商能享受的待遇。

華潤城城市展廳旁邊就是征遷改造建設(shè)指揮部，讓人感覺今年深圳學(xué)習(xí)是很有成果的。

只是站在城市展廳的門口，第一個(gè)疑惑就襲上老王心頭：作為實(shí)力央企，即使做個(gè)城市展廳，也不至于這么low吧？

想了十分鐘，我漸漸明白了：這也許就是華潤眼中，一個(gè)縣級(jí)市該有的調(diào)性。對(duì)于現(xiàn)在市場上的剛需來說，你營銷中心多豪華關(guān)我什么事，我買了房子能不能升值才是我最關(guān)心的！

在未來發(fā)展?jié)摿�這個(gè)問題上，沒有一個(gè)盤能比得過華潤城。這種在青島主城區(qū)都會(huì)讓人新潮澎湃的產(chǎn)城項(xiàng)目，也是為什么在如此涼的樓市里，營銷中心還能有不少人的主要原因。

但是，我們還是要回到一個(gè)縣級(jí)市剛需的思維中，你萬象匯確實(shí)能改變膠州的商業(yè)格局，但是我不是非要買你華潤城的房子才能逛萬象匯啊。小開發(fā)商的宣傳車，就停在華潤城城市展廳的門口，告訴你享受萬象匯的利好，還有更實(shí)惠的選擇。

告別了這個(gè)在老膠州眼里有點(diǎn)偏的區(qū)域，我們?cè)偻�城心走。緊靠著北京路小學(xué)的銀盛泰博觀御品也即將進(jìn)入銷售期。

奧園·首府壹號(hào)這個(gè)還在玩戶型套路的大坑我們避開不去說，興源巴黎城的房價(jià)也慢慢開始接地氣兒了。

碧桂園、新城的洋房從規(guī)劃上講，居住舒適感更高，最關(guān)鍵的是洋房的特價(jià)房也讓人心動(dòng)。

還有老王在膠州一直比較欣賞的廣廈獎(jiǎng)候選項(xiàng)目我家·陽光上城，雖然是本土小開發(fā)商，但是前面買的不錯(cuò)，而且老板資金充裕。老王特意繞遠(yuǎn)看了一下工地，樓座的主體建設(shè)十分順利。135的戶型，完全可以實(shí)現(xiàn)剛需改善需求。

一圈看下來，單就樓盤品質(zhì)而言，膠州還是有不少好盤的。華潤城除了萬象匯等配套亮點(diǎn)外，單就產(chǎn)品而言并有太大優(yōu)勢。這幾年喜歡坐在家里賣房子的華潤，其渠道實(shí)力恐怕也難比融創(chuàng)、龍湖、碧桂園等。

所以，據(jù)知情人士透露，這個(gè)表面上要在萬元線上下開盤的標(biāo)桿樓盤，起價(jià)會(huì)非常震撼，萬元線也許不是均價(jià)，而是……

如果在如此情況下，華潤首開能大賣，說明膠州市場還有微弱支撐，開發(fā)商們以價(jià)換量撐過春節(jié)問題不大了。

但是，如果華潤嘩啦了，膠州絕大多數(shù)開發(fā)商就剩下了一條路：飛“奔”保命。對(duì)于市場，很多開發(fā)商都信心不足，這也就是為什么現(xiàn)在膠州主城周邊樓盤房價(jià)不斷下跌的主要原因。

| PART 4 |

利好與利空同在

膠州樓市未來的風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)

看到這，我想大家對(duì)于膠州樓市也都明白了。打個(gè)比喻來說，膠州就是一個(gè)十八九歲的壯小伙，活力四射，有著山吃海喝的能力。但是，一下子來了五個(gè)賣肘子的，四個(gè)賣燒雞的，他一個(gè)人不可能照顧這么多的生意。在以前，還有人會(huì)過來幫著他吃，現(xiàn)在只能靠自己慢慢消化。所以，“燒雞”、“肘子”打折賣，不是東西有多差，而是商家為了維持生計(jì)的正常操作。

未來會(huì)怎么樣？新機(jī)場開通，對(duì)于膠州一定是個(gè)大利好。但是，我們要看到空港新城周邊房子同樣不少。

而且，在大環(huán)境不佳的情況下，青島在一些區(qū)域未來有政策松綁的預(yù)期。一旦高新區(qū)和老膠南放開限購……

就膠州自身而言，華潤之后，萬科也入局了，明年的市場肯定更加熱鬧。局中人會(huì)很痛苦，但是這樣的樓市對(duì)城市發(fā)展來說未必都是壞事。城市經(jīng)濟(jì)活力在這里，房子慢慢跌出性價(jià)比，如果能守好質(zhì)量底線，把學(xué)校、醫(yī)療、商業(yè)配套做好，膠州比比省內(nèi)其他三四線城市的縣級(jí)市，宜居屬性無疑會(huì)大大凸顯。所以，對(duì)于本地剛需和改善族來說，不要因噎廢食，價(jià)格合適了該出手還是要果斷。

對(duì)青島的大局而言，膠州是遠(yuǎn)郊幾個(gè)熱點(diǎn)板塊價(jià)格最低的區(qū)域，膠州房價(jià)如果進(jìn)一步下跌，強(qiáng)大的渠道商會(huì)把方方面面的購房者引流過來。此消彼長之間，其它區(qū)域會(huì)受到影響。

所以，即使你的目標(biāo)在創(chuàng)智新區(qū)、在辛安，在白云山，也要關(guān)注一下膠州的樓市，特別是華潤的首開，這或?qū)⑹乔鄭u樓市節(jié)前還有沒有一波降價(jià)潮的風(fēng)向標(biāo)。 -

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