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都說主城房價剛剛的，都說樓市價格戰(zhàn)啥的不就是一種“郊區(qū)壓貨處理”現(xiàn)象，誰都沒想到，主城之一的李滄，最近一段時間驟然開啟了“拼價”模式。

01“拼價”之后，剛需來了嗎？

第一個吃螃蟹的是人們眼中久經(jīng)考驗的優(yōu)等生——綠城，海棠映月用一個2萬出頭，突破市場心理價位的底限，瘋狂去化的同時，也讓隨后入市的幾個項目深受啟發(fā)。于是，黑龍江路沿線的融創(chuàng)都會中心和悅組團與交通商務(wù)區(qū)的越秀天悅海灣項目，都選擇將定價作為突破口。去裝修，上毛坯，調(diào)價格，降門檻，全身心呼喚：剛需來吧！

剛需來了嗎？各種渠道釋放的信息似乎表明，兩者的開盤效果有落差——

融創(chuàng)都會中心

盡管造勢期釋放的1.8萬元已經(jīng)讓市場有些沸騰，臨開盤又傳出“前200位每平再優(yōu)惠千元”的加碼震撼，融創(chuàng)都會中心顯然沒有如外界想像一般被一掃而空，官宣去化56%，還有人爆料這個數(shù)據(jù)可能也有水分。

越秀天悅海灣

越秀天悅海灣1萬8效果據(jù)說好得多，取得了“難得”的日光，而且還要再拿出一個樓座來加推。需要指出的是，這次天悅海灣推出的毛坯小高層，總共不到100套房子，如果用銷售套數(shù)來衡量，這對在李滄東西兩個方向同期PK的競品，其實開盤效果差不太多。

一個達到了戰(zhàn)術(shù)目標，一個卻雷聲挺大雨量不足，在近年來李滄樓市“貴在東部”的市場心理定位下，這次為何西風未輸于東風？近期，房產(chǎn)君前往兩個項目的售樓處，實地探訪兩個價格突然給力的指標盤。

02越秀天悅海灣

僅僅幾年，交通商務(wù)區(qū)的環(huán)境變化還是挺大的。安順路、滄安路幾條主要道路寬闊平整，市政設(shè)施完備，新的居住社區(qū)逐漸密集，外立面和天際線與附近“年長”小區(qū)代差明顯，整個片區(qū)正在加速滌陳萌新，擺脫老滄口鐵道邊的傳統(tǒng)印象。

來到越秀天悅海灣售樓處，一旁的安順路上噪音并不大，至少在地面的高度，沒有想象中臨近鐵路與環(huán)灣大道的嘈雜。售樓處客戶不少，簡單旁聽一下，至少有兩組都問到了1萬8這個新價格。

置業(yè)顧問的推銷重點還是在前期精裝房源上，盡管我們更關(guān)心這個項目當時尚未正式開售，也就是后來日光的1萬8的一棟毛坯小高。根據(jù)介紹，前期開售的精裝小高2萬2，洋房2萬5，在去年，這也算是正常的市場價，現(xiàn)在就多少有些不合時宜，這也許就是越秀天悅突然推出毛坯平價房源的原因。

天悅海灣“強改善”的定位還是比較明顯，至少在這個片區(qū)，洋房混搭小高及少量高層、1.9的容積率這樣的尺度暫時沒有特別對位的競品。20余萬的建筑面積，適度的商業(yè)體量，智能化設(shè)施配備帶來新潮的居住體驗，至少從置業(yè)顧問的介紹里，這個項目真的在自己這個局部，給交通商務(wù)區(qū)的人居環(huán)境帶來了升級。

▲越秀天悅海灣樣板間

樣板間的感覺有點復雜，一方面感受到戶型的亮點，比如128的四室洋房，空間布局合理，諸如通透、全明、方正、動線合理等主流需求均得以滿足。讓人心情異樣的是，“此處非交付標準”的字條有點多。新風系統(tǒng)開口位置不一樣，衛(wèi)生間格架的材質(zhì)有區(qū)別，“我們把所有非交標的部分標出來，公開實在，保護了購房者的知情權(quán)……”這是置業(yè)顧問的解釋。

有些情況其實還在競爭對手那里掌握著，在距離最近的在售項目——首創(chuàng)禧悅天海售樓處，置業(yè)顧問對天悅海灣的短板如數(shù)家珍：學區(qū)不行，上不了片區(qū)最好的“百年名�！�、9年一貫制的滄口學校；距離地鐵太遠，“我們離一號線滄臺路站300米，他們差不多1公里……”

03融創(chuàng)都會中心

融創(chuàng)都會中心的探盤則是另外一種體驗——濃濃的儀式感。之前去過的富錦路上售樓處正門施工封閉，看房必須到位于東北方向的湖畔停車場來一次周轉(zhuǎn)。擺渡車載著我們穿過深秋依舊綠意盎然、就是體感有些涼瘆的“小”風湖岸，看著幾年時間已經(jīng)林立組團的都會中心，融創(chuàng)速度真不一般。

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售樓處還是人頭攢動的場面，沙盤前圍了許多組客人，門外的擺渡車還在一組組地帶來客人。這個畫面至少給我們兩種感覺，第一，雖然盛傳融創(chuàng)中心這次開盤賣得不好，但開盤之后這個人氣還是足夠的。第二，這么多人來看房，房子應(yīng)該還是夠選夠挑。

融創(chuàng)都會中心這次推出了和悅組團，3棟高層。置業(yè)顧問說，是都會中心最后的組團。雖然看房的路徑意境帶感，但“和悅”算是與這個意境有些距離的飛地，位于兩個已建成社區(qū)中間，一側(cè)的月龍峰路，距離青銀高速約100米。換句話說，看到的景色和想買的房子關(guān)系不大。

這次都會中心在產(chǎn)品面積上采取了均一制策略，118平的同尺度，解放了選擇困難癥，動靜分離和元寶式戶型雙選，貼近流行需求。在大層高和小公攤方面，融創(chuàng)保持了一貫的優(yōu)勢。

樣板間之客廳

樣板間之餐廳

更讓人印象深刻的是，融創(chuàng)在價格政策上的靈活。1層特價房，1.8萬元左右的基準價，按照付款效率的不同，優(yōu)惠從1000元/平方米到1500元/平方米不等，其他非特價房，也可以在滿足付款條件的前提下，申請同等幅度優(yōu)惠。

04城市在發(fā)展 配套在改善

隨著市場的下行，樓市的競爭愈發(fā)激烈，所謂的競品也不僅僅局限于面對面或臨著街，交通方式的進化，打破了人們對居住區(qū)域的固有概念，事實上也制造了同一時段更遠距離的角力。就像這次被拿出來比較的融創(chuàng)都會中心和越秀天悅海灣，因為價格上類似的動作，其實也存在一定程度上的客群撕扯，那么就容易被人拿來比較。

區(qū)位上，雖然在李滄向東住是一種流行的傾向，但交通商務(wù)區(qū)給天悅海灣所在的老滄口片區(qū)的環(huán)境改觀肉眼可見。尤其是現(xiàn)成和建成時間表明確的地鐵線路，這里完全可以滿足剛需或剛改的置業(yè)需求。交通是融創(chuàng)都會中心暫時的短板，項目周邊缺少已經(jīng)成型或規(guī)劃明確的地鐵線路。

新推出的房源，兩者都去了裝修，但畢竟天悅海灣處于一個完整的中大型社區(qū)當中，可以共享景觀和各種公共設(shè)施，和悅組團則是獨立于都會中心大地塊之外，是個實際意義上的“小盤”。兩個項目一個距離鐵路和環(huán)灣大道不遠，一個距離青銀高速很近，有交通的便利，也或多或少都有噪音之擾。

周邊配套上，天悅海灣由越秀及中糧大悅城聯(lián)手打造，自帶商業(yè)街區(qū)，交通商務(wù)區(qū)的商業(yè)配套也在增容之中。和悅組團周邊的商業(yè)配套以社區(qū)級為主，但距離萬達城市廣場不遠，距離綠城在金水路上的商業(yè)組團也在適當車程之內(nèi)。

需要重點說明的是，和悅組團與李滄區(qū)市場反響最好社區(qū)之一綠城理想之城真的是一路之隔，穿過青銀高速，“對面”就是后者。這似乎也能解釋，為什么17500元/平方米起的定價出來后，人們對融創(chuàng)這次推盤會普遍給出樂觀的預(yù)期。

05價格之外，人們還有訴求

給這次針對李滄樓市兩個調(diào)價先鋒的探盤來一次總結(jié)。

第一，所謂剛性需求的釋放效果，不僅僅與價格關(guān)聯(lián)。現(xiàn)階段，哪怕是剛需，也有價格之外的品質(zhì)訴求，去化給力應(yīng)該是交通、區(qū)位環(huán)境、周邊配套等與低調(diào)價格的復合效果。

其二，交通商務(wù)區(qū)整體環(huán)境改觀明顯，居住認同度正在同步提高。

其三，融創(chuàng)的營銷能量和它在青島的領(lǐng)先地位，相當匹配。從打造最美看盤路徑到118平的均一戶型，壓縮購房者選擇周期，再到價格調(diào)整的驚人力度和靈活度，恐怕在青島，能和融創(chuàng)同等效率的不多。

有一個細節(jié)或許可以說明融創(chuàng)在營銷上到底有多強悍——售樓處幾十個休息席位，要么有人在洽談，要么就是平板、手包、計算器們占著，看上去沒有一個“空”位。輪到你需要選房源算價格時，卻可以找個沒人的位子隨便坐，這就是營銷力！

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