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青島18年以來(lái)，并非所有房產(chǎn)都不保值

2019-11-20 09:21考試公告

簡(jiǎn)介" 青島418限購(gòu)政策以來(lái)，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了近1年半的下跌。其中給人印象最深的就是城陽(yáng)的某陽(yáng)府，18年高點(diǎn)的時(shí)候賣(mài)到22000精裝帶車(chē)位，如今毛胚13000-15000往外賣(mài)，其跌幅之大，令人咋舌。這個(gè)項(xiàng)目筆者不止一次提過(guò)，號(hào)稱(chēng)靠近大煙筒價(jià)格虛高的偽學(xué)區(qū)房。那是不是所...

青島418限購(gòu)政策以來(lái)，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了近1年半的下跌。其中給人印象最深的就是城陽(yáng)的某陽(yáng)府，18年高點(diǎn)的時(shí)候賣(mài)到22000精裝帶車(chē)位，如今毛胚13000-15000往外賣(mài)，其跌幅之大，令人咋舌。這個(gè)項(xiàng)目筆者不止一次提過(guò)，號(hào)稱(chēng)靠近大煙筒價(jià)格虛高的偽學(xué)區(qū)房。

那是不是所有房產(chǎn)都不保值，這一年半都下跌了呢？當(dāng)然不是。

為什么我對(duì)某陽(yáng)府這么記憶尤新，因?yàn)?018年的時(shí)候，青島房?jī)r(jià)借助上合峰會(huì)暴漲，外地朋友也想來(lái)青島購(gòu)房，當(dāng)時(shí)朋友提到某陽(yáng)府，我當(dāng)時(shí)就覺(jué)得很詫異，一個(gè)拿地2000多的項(xiàng)目，房子賣(mài)22000，而且環(huán)境很差，金田熱電更無(wú)拆除的打算，這個(gè)項(xiàng)目容積率之高在城陽(yáng)也是數(shù)一數(shù)二的。你怎么挑也不能選這個(gè)項(xiàng)目，基本沒(méi)有什么宜居和舒適度可言。

18年本身不適合在青島買(mǎi)房，但是朋友很堅(jiān)持，一定要買(mǎi)。于是推薦了兩個(gè)項(xiàng)目，第一個(gè)就是蔚藍(lán)創(chuàng)新天地的mini別墅，這個(gè)比起某陽(yáng)府，再不濟(jì)也是別墅產(chǎn)品，而且贈(zèng)送地下室和院子，別墅產(chǎn)品又是稀缺資源，120平250萬(wàn)。對(duì)比下來(lái)，你買(mǎi)某陽(yáng)府120平的也要240萬(wàn)，關(guān)鍵是某陽(yáng)府是高層產(chǎn)品，公攤巨大，實(shí)得面積要大打折扣，而且高層產(chǎn)品得居住舒適度遠(yuǎn)不及別墅產(chǎn)品。第二個(gè)就是市北區(qū)得藍(lán)光黑鉆公館，這個(gè)項(xiàng)目號(hào)稱(chēng)豪宅產(chǎn)品，當(dāng)時(shí)精裝修售價(jià)25000，但是藍(lán)光拿地樓板價(jià)就得12500，這個(gè)項(xiàng)目保值性要遠(yuǎn)高于某陽(yáng)府，品質(zhì)也要高于某陽(yáng)府，重點(diǎn)是人家在市區(qū)，價(jià)格比一個(gè)郊區(qū)大煙筒項(xiàng)目沒(méi)貴多少。

朋友最后對(duì)比下來(lái)，還是買(mǎi)了藍(lán)光黑鉆公館。最近正好又有朋友問(wèn)到這個(gè)項(xiàng)目，問(wèn)我現(xiàn)在單價(jià)26000值不值，我還是為去年買(mǎi)房的朋友感到欣慰，畢竟沒(méi)有貶值。

當(dāng)然通過(guò)這件事，我們不講什么大道理，不論政策怎么樣，即使買(mǎi)在高點(diǎn)，只要產(chǎn)品對(duì)，依然不會(huì)貶值。而保值的產(chǎn)品不是什么小戶型，剛需房，而是優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)資源。最保值的第一類(lèi)就是豪宅類(lèi)產(chǎn)品，因?yàn)橥梁缹?duì)價(jià)格不敏感，同一個(gè)地方，土豪一般也只買(mǎi)一兩套豪宅，因此限購(gòu)對(duì)豪宅毫無(wú)影響。第二類(lèi)就是市區(qū)有樓面價(jià)支撐的優(yōu)質(zhì)商品房，以藍(lán)光黑鉆公館為例，12500的樓板價(jià)，縱使行情再不好，你指望房?jī)r(jià)在25000的基礎(chǔ)上能跌多少呢？而且還得給你裝修好。第三類(lèi)就是城區(qū)的別墅產(chǎn)品，別墅的稀缺性和舒適性，決定了別墅的保值性，以龍湖舜山府為例，盡管市場(chǎng)下行，但是別墅產(chǎn)品依然很堅(jiān)挺，就是因?yàn)閯e墅的稀缺性，而海信依云谷清盤(pán)以后，舜山府的合院就是這個(gè)市場(chǎng)唯一的獨(dú)門(mén)獨(dú)戶產(chǎn)品。

決定開(kāi)發(fā)商未來(lái)的既不是什么小戶型，也不是什么價(jià)格戰(zhàn)，而是產(chǎn)品的品質(zhì)。為什么匯豪觀邸全是大戶型，價(jià)格接近2萬(wàn)，依然去化的不錯(cuò)。為什么某陽(yáng)府價(jià)格一降再降，沒(méi)有品質(zhì)的保障，也沒(méi)打算好好蓋房子，當(dāng)然只能降價(jià)。換句話說(shuō)，一個(gè)靠降價(jià)才能生存的開(kāi)發(fā)商，你對(duì)他蓋的房子有信心嗎？