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2019年下半年的青島土拍市場(chǎng)，處于“不溫不火”的狀態(tài)，觀望情緒濃郁，在這樣的市場(chǎng)背景下，“底價(jià)成交”成為土拍常態(tài)。

11月26日，位于膠州西部城區(qū)的6宗住宅、服務(wù)設(shè)施用地成交，總建面64.67萬(wàn)㎡，其中宅地總建面62.75萬(wàn)㎡，最高成交樓板價(jià)2484元/㎡。最終被保利、天一仁和、膠州新城等房企瓜分。

3026號(hào)、3027號(hào)宗地總建面22.27萬(wàn)㎡，宅地容積率2.7，最終被青島廣林置業(yè)有限公司（保利大股東）底價(jià)5億元競(jìng)得，最高樓板價(jià)2256元/㎡。

3028號(hào)住宅、服務(wù)用地，建面16.07萬(wàn)㎡，被青島天一天眾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（天一仁和控股）底價(jià)3.72億元競(jìng)得，成交樓板價(jià)2318元/㎡。

3030、3031號(hào)地塊，總建面22.15萬(wàn)㎡，被青島金泰億源置業(yè)有限公司（膠州新城+益源）5.29億元底價(jià)拿下，最高成交樓板價(jià)2438元/㎡。

現(xiàn)象：青島土拍市場(chǎng)轉(zhuǎn)涼

土地市場(chǎng)歷來(lái)是樓市的晴雨表。實(shí)際上，縱觀近幾個(gè)月的青島土地成交，“低價(jià)成交”已經(jīng)成為主旋律，這從側(cè)面也折射出樓市的基本面。

11月22日，位于嶗山區(qū)、市北區(qū)的6宗土地成交，總建面66.08萬(wàn)㎡，其中城鎮(zhèn)住宅建面占44.3萬(wàn)㎡。最終6宗地被青島恒鑫合創(chuàng)商業(yè)發(fā)展有限公司（海爾產(chǎn)城創(chuàng)）60.5億元底價(jià)競(jìng)得，最高成交樓板價(jià)9722元/㎡。

11月12日，青島市高新區(qū)中國(guó)智谷 青島園區(qū)項(xiàng)目土地使用權(quán)及地上在建工程進(jìn)行司法變賣，最后因無(wú)人出價(jià)遭“流拍”。

11月8日，位于西海岸前灣港路北側(cè)、山海路西側(cè)兩宗土地成交，最終被青島元亨大有文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（慧華元亨實(shí)業(yè)）9124萬(wàn)元低價(jià)競(jìng)得，宅地成交樓板價(jià)2981元/㎡，總建面9.08萬(wàn)㎡。

11月7日，西海岸2宗建面24.53萬(wàn)㎡土地成交。3018號(hào)地塊被青島萬(wàn)投置業(yè)5.16億元競(jìng)得，總建面9.64萬(wàn)㎡，成交樓板價(jià)5353元/㎡；3219號(hào)住宅用地被青島旭盛海置業(yè)（青島開(kāi)發(fā)區(qū)投資旭輝銀盛泰）5.36億元底價(jià)競(jìng)得，建面14.9萬(wàn)㎡，成交樓板價(jià)3673元/㎡。

11月5日，西海岸的5宗土地底價(jià)成交，占地面積27.3萬(wàn)㎡，總建面40.16萬(wàn)㎡。

業(yè)內(nèi)：房企拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎

聯(lián)想到幾個(gè)月前金華支路袖珍地塊引發(fā)的諸強(qiáng)廝殺，若非價(jià)格限定，險(xiǎn)些拱出地王，僅僅半年多過(guò)去，已今非昔比。上半年那些為一宗地塊爭(zhēng)得頭破血流的房企，多少滋味在心頭。

土地是房企的食糧，無(wú)論市場(chǎng)形勢(shì)怎樣，開(kāi)發(fā)商都不會(huì)放棄這個(gè)生產(chǎn)鏈條中的基礎(chǔ)和必要環(huán)節(jié)。這次市北土拍除了大環(huán)境下的冷靜之外，還有什么原因造成開(kāi)發(fā)商的參與度不高呢？

首先，個(gè)別地塊有特殊門檻。以11月22日嶗山區(qū)、市北區(qū)的6宗土地成交為例，該批地塊出讓公告明確規(guī)定，該地塊要求競(jìng)買人或其實(shí)際控制人須為世界品牌實(shí)驗(yàn)室評(píng)選的“2018年度世界品牌500強(qiáng)”前100強(qiáng)企業(yè)，這實(shí)際上就限制了相當(dāng)一批競(jìng)買人。

其次，從近期的土地行情來(lái)看，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了改變，“不顧成本只要地”的操作當(dāng)下并不流行”，畢竟不同拿地時(shí)機(jī)決定了“面粉”成本的高低，進(jìn)而直接影響“面包”的價(jià)格。

對(duì)此，青島一名不愿公開(kāi)姓名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從調(diào)控房?jī)r(jià)角度來(lái)說(shuō)，首先要控制地價(jià)。在經(jīng)濟(jì)下行的壓力下，保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定是基本的要求，在這種情況下，低地價(jià)是房?jī)r(jià)企穩(wěn)的重要保證，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，也可以說(shuō)是一種好現(xiàn)象。

另有業(yè)內(nèi)人士分析，下半年青島土拍之所以出現(xiàn)降溫，主要是在政府的持續(xù)調(diào)控之下，房?jī)r(jià)、地價(jià)的上漲空間均趨緊，金融去杠桿，限價(jià)之下，房企對(duì)于地塊上市后的房?jī)r(jià)預(yù)期降低，在這種情況下，不敢貿(mào)然加大房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，反而會(huì)更加謹(jǐn)慎，因此出現(xiàn)“降溫”。

另外，年終將至，部分房企的賬本上需要回款，而不是繼續(xù)大把的支出。但從另一方面來(lái)看，房企不再一味追漲地價(jià)，降溫也是市場(chǎng)發(fā)展更穩(wěn)健的表現(xiàn)。

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