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半島記者 馮晶

進(jìn)入第四季度，青島二手房市場(chǎng)迎來(lái)了成交價(jià)“九連跌”。數(shù)據(jù)顯示，近期青島市場(chǎng)上新房成交的套均面積約118.5平方米，中大戶(hù)型依舊是市場(chǎng)主流，這對(duì)剛需置業(yè)者來(lái)說(shuō)，是不小的壓力。目前的二手房成交均價(jià)約2萬(wàn)元/平方米，總價(jià)150萬(wàn)元左右就可以買(mǎi)一套小戶(hù)型，那么，眼下這是不是“上車(chē)”的好時(shí)機(jī)呢？我們一起聽(tīng)聽(tīng)業(yè)內(nèi)人士怎么說(shuō)。

數(shù)據(jù)：島城二手房?jī)r(jià)“九連跌”，近期成交量現(xiàn)“翹尾”行情

11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2019年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。二手住宅方面，2019年10月島城二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)同比繼續(xù)下跌。數(shù)據(jù)顯示，2019年10月島城二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌0.6%，同比下跌4%。相比于2019年9月，10月島城二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格的環(huán)比跌幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比跌幅擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，島城二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格從今年2月開(kāi)始一直在下跌，已連跌9個(gè)月，且跌幅繼續(xù)在擴(kuò)大。

具體來(lái)看，2019年10月份，島城二手住宅90平方米以下、90～144平方米、144平方米以上三種戶(hù)型的銷(xiāo)售價(jià)格，環(huán)比分別下跌0.6%、0.7%、0.5%，同比分別下跌4%、4.2%、3.5%。

而另?yè)?jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，10月青島市二手房網(wǎng)簽量4355套，環(huán)比下滑16.01%。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月，貝殼成交均價(jià)為19889元/平方米，二手房掛牌均價(jià)21288元/平方米，二手房成交套均面積83.8平方米，成交套均總價(jià)166.7萬(wàn)元。

然而就在上周，青島新房、二手房市場(chǎng)居然出現(xiàn)了“翹尾”行情，據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月10日~11月16日青島新房成交3356套，環(huán)比前一周上漲58.68%；二手房成交1195套，環(huán)比微漲6.86%。

市場(chǎng)：近期成交理想，買(mǎi)賣(mài)雙方誠(chéng)意高

目前二手房，降價(jià)是普遍現(xiàn)象。以李村為例，李村是目前二手房交易最活躍的區(qū)域之一，去年二手房?jī)r(jià)基本上都在2萬(wàn)元/平方米左右，前年高峰的時(shí)候到了23000元~25000元/平方米，現(xiàn)在均價(jià)基本上17000元~18000元/平方米，甚至有些小區(qū)已經(jīng)到了15000~16000元/平方米。

“看到房?jī)r(jià)在降，最近我們就有想換房的想法，但是也不著急�！笔斜眳^(qū)的張先生目前所居住的小區(qū)，是原四方區(qū)的封閉式小區(qū)，2010年之后的房子�！扒皟赡陜r(jià)格最高的時(shí)候，我們小區(qū)掛牌價(jià)達(dá)到了27000~28000元/平方米，現(xiàn)在降到了24000元/平方米左右，基本上都是八九十平方米的房子，大戶(hù)型不多，所以我就想為了孩子，賣(mài)一買(mǎi)一改善一下，趁著現(xiàn)在價(jià)格還可以�！钡珡埾壬�也表示，根據(jù)目前的市場(chǎng)行情，房子掛出去多久能成交也不好說(shuō)，掛出去也只是試試水，能賣(mài)出去就賣(mài)，賣(mài)不出去就等�！拔夷翘烊ブ薪榇蚵�(tīng)，我們鄰居近期有降價(jià)賣(mài)的，但只要不是特別著急用錢(qián)，我也不著急賣(mài)，畢竟我們小區(qū)在這個(gè)區(qū)域，還是非常有競(jìng)爭(zhēng)力的，漲跌都是市場(chǎng)規(guī)律�！�

業(yè)內(nèi)資深專(zhuān)家張斌表示，目前青島樓市新房現(xiàn)在占比越來(lái)越高，二手房的占比越來(lái)越小，前兩年二者差不多是2.5比1，現(xiàn)在漲到了3:1。主城區(qū)的新房都是改善性樓盤(pán)，套總價(jià)基本上都是三四百萬(wàn)元起步，相比較而言市區(qū)的小面積二手房還是會(huì)更好出手一些。

李先生是某二手房中介的置業(yè)顧問(wèn)，負(fù)責(zé)市南區(qū)域。說(shuō)到近期市場(chǎng)情況，李先生表示“近期成交比較理想，買(mǎi)賣(mài)雙方的誠(chéng)意都比較高”，但具體成交套數(shù)，李先生表示不方便透露。

李先生所負(fù)責(zé)的市南區(qū)目前很多房子均價(jià)都25000元/平方米左右�！笆斜眳^(qū)的情況也差不多。浮山后前兩年價(jià)格最高的時(shí)候達(dá)到了4萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在回落到32000元/平方米左右，降價(jià)空間也不大了。所以，現(xiàn)在買(mǎi)二手房的話(huà)，確實(shí)是比較實(shí)惠的時(shí)候，特別是對(duì)有換房需求的業(yè)主而言。” 

“市南區(qū)、市北區(qū)新房比較少，比如現(xiàn)在在市南區(qū)買(mǎi)房的，典型的就兩類(lèi)人群，一類(lèi)置業(yè)者是為了孩子上學(xué)，還有異類(lèi)就是父母和子女，希望能住得近一點(diǎn)，基本上都沒(méi)有什么投資炒房的想法，只要價(jià)格合適就買(mǎi)。所以，這部分人會(huì)覺(jué)得這個(gè)現(xiàn)在買(mǎi)已經(jīng)比較實(shí)惠了�！睒I(yè)內(nèi)人士表示。   

特點(diǎn)：二手房市場(chǎng)分化現(xiàn)象比較明顯   

盡管現(xiàn)在是買(mǎi)二手房的好時(shí)機(jī)，但業(yè)內(nèi)人士表示，購(gòu)房者最目前的二手房市場(chǎng)也要有區(qū)別的去看待�！叭绻�是買(mǎi)2010年以后的小區(qū)，有統(tǒng)一的物業(yè)管理、有車(chē)位，實(shí)際上價(jià)格還是比較實(shí)惠的，而且即買(mǎi)即住，無(wú)論是從自住還是投資來(lái)說(shuō)都很劃算。但是上個(gè)世紀(jì)90年代的小區(qū)沒(méi)有統(tǒng)一物業(yè)管理和停車(chē)位，已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)主對(duì)住宅品質(zhì)的要求，這樣的房子如果是占個(gè)好位置、好學(xué)區(qū)還好，否則的話(huà)基本賣(mài)不動(dòng)，所以，目前二手房市場(chǎng)的分化還是很明顯的�！睆埍蟊硎�。

另外，從區(qū)域上來(lái)說(shuō)，目前在原膠南以及膠州，新房的占比非常大，市場(chǎng)上80%都是新房，均價(jià)在萬(wàn)元/平方米左右，二手房成交比較少，市場(chǎng)基本上都被壓縮了。而且近郊優(yōu)質(zhì)的配套都集中在市中心，這些區(qū)域成交的二手房，都是非常成熟的區(qū)域的，真正在這里買(mǎi)二手房的購(gòu)房者，大部分是當(dāng)?shù)厝耍瑸榱撕⒆由蠈W(xué)，或者因拆遷從周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集中到市區(qū)等。

業(yè)內(nèi)：年底二手房將保持微跌態(tài)勢(shì)運(yùn)行

業(yè)內(nèi)資深人士張斌表示，目前二手房的市場(chǎng)情況是長(zhǎng)期積累的結(jié)果，目前整個(gè)的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格都在降，二手房也不例外。諸葛找房數(shù)據(jù)分析師國(guó)仕英分析，“金九銀十”期間，房企為了回籠資金加快銷(xiāo)售回款，紛紛降價(jià)或者打折促銷(xiāo)，更多的城市新建商品價(jià)格加入到下跌行列。二手住宅方面，受新房降價(jià)效應(yīng)影響，部分置換需求較為迫切，為將手中小戶(hù)型房屋出售置換大戶(hù)型房屋，降價(jià)出售現(xiàn)象及降價(jià)幅度有所增加。受市場(chǎng)調(diào)控政策加碼影響及新房降價(jià)促銷(xiāo)等雙重因素影響，年底二手房?jī)r(jià)格受新房?jī)r(jià)格影響，也將保持穩(wěn)定或者微跌態(tài)勢(shì)運(yùn)行，購(gòu)房者的觀望情緒可能會(huì)更濃。

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