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五年前，有不明真相的全國(guó)性媒體報(bào)道了一個(gè)嚴(yán)重的問題：青島是全國(guó)房地產(chǎn)庫存最嚴(yán)重的城市，沒有之一。當(dāng)時(shí)是十幾萬套，有種泰山壓頂?shù)母杏X。

其實(shí)了解真相的人就知道，遠(yuǎn)沒這么嚴(yán)重，而且青島庫存也不是第一。根本問題在于青島的統(tǒng)計(jì)口徑是覆蓋全域的，也就是連下邊幾個(gè)縣級(jí)市都算上了，這在2010年之前就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的詳細(xì)和全面都是全國(guó)遙遙領(lǐng)先的。而當(dāng)時(shí)大多數(shù)二線城市是只計(jì)算市區(qū)的房源，這樣一來，總數(shù)據(jù)便大大縮小，對(duì)比之后，自然是青島的數(shù)據(jù)最大。

出了這些報(bào)道之后，有關(guān)部門尤其是交易中心不是出來解釋和澄清，而是把能輕松查到數(shù)據(jù)的青島房地產(chǎn)網(wǎng)站的查詢方式變得更為復(fù)雜了，而且把總數(shù)隱去了，這樣一般人根本無法查清楚具體的數(shù)據(jù)了。于是，外人再也無法直接拿青島的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)說事了。

這也算一種解決手段吧，只是副作用較大。百忍老師原本經(jīng)常研究青島房地網(wǎng)的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在只能從別的渠道尋找了，和這個(gè)網(wǎng)站基本告別了。

上次百忍老師寫了山東頭舊村改造的銀豐玖璽城今年秋天開盤認(rèn)購了276套、相當(dāng)于30億總額的文章之后，忽然有人來問，說有不是地產(chǎn)專業(yè)的公眾號(hào)寫了該項(xiàng)目成交網(wǎng)簽數(shù)據(jù)沒有幾套，質(zhì)疑項(xiàng)目對(duì)自己的銷售業(yè)績(jī)進(jìn)行了夸大吹牛。

到底誰的數(shù)據(jù)是真的？百忍老師的回答是等幾天吧，盡管豪宅網(wǎng)簽是比較麻煩和長(zhǎng)周期的，但是也會(huì)有相關(guān)簽約數(shù)據(jù)出來證明。

此后不久，從11月9日開始，玖璽城開始網(wǎng)簽，當(dāng)月網(wǎng)簽79套，總金額9億元，單價(jià)6.22萬，每套均總價(jià)1140萬，可謂豪宅。這個(gè)業(yè)績(jī)也毫無懸念的拿下了11月青島單盤網(wǎng)簽的冠軍，面對(duì)此業(yè)績(jī)，該公眾號(hào)再無聲息了。

12月上半月，玖璽城速度放慢了，依然簽約13套，總計(jì)1.6億，目前總簽約已經(jīng)超過10億。據(jù)內(nèi)部了解，12月的銷售也不錯(cuò)，半月認(rèn)購了十幾套。

當(dāng)時(shí)寫這個(gè)數(shù)據(jù)是嚴(yán)格核實(shí)的。經(jīng)過綜合考察和每個(gè)項(xiàng)目的對(duì)談了解，玖璽城在目前的嶗山前海三大豪宅項(xiàng)目確實(shí)是業(yè)績(jī)領(lǐng)先，其地段和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)獲得了廣大富裕階層的認(rèn)可，他們之中的大部分人經(jīng)過多次考察和反復(fù)比對(duì)，最終下單給了銀豐，落戶在了浮山腳下的這片最后的600畝土地。

豪宅的認(rèn)購固然不易，畢竟能拿出這么多資金的人物，都是精英群體，誰沒點(diǎn)關(guān)系？眾多客戶自然通過各個(gè)方面的關(guān)系找過來，讓售樓處難以應(yīng)付。

而豪宅的簽約更是復(fù)雜，這里邊涉及區(qū)域整體均價(jià)波動(dòng)、限購和限貸的政策、子女財(cái)產(chǎn)繼承、公司現(xiàn)金流平衡等等一系列問題，各種關(guān)系和問題需要幫助客戶厘清和解決，所以時(shí)間漫長(zhǎng)，跟剛需買房絕不可同日而語。

從認(rèn)購到簽約，到付清或者放款。這個(gè)周期，豪宅比普通住宅要長(zhǎng)，這是地產(chǎn)界的一個(gè)常識(shí)。

這本身就是中國(guó)財(cái)富階層組成復(fù)雜性的一個(gè)體現(xiàn)，更是在一個(gè)比較高的層面上反映了改革開放四十年后，經(jīng)濟(jì)迅速崛起的中國(guó)社會(huì)的復(fù)雜性。

前面的文章說過，玖璽城認(rèn)購的結(jié)果比較出人意料，均價(jià)以上的高價(jià)房反而認(rèn)購更多，這也是一個(gè)很有意思的信號(hào)。這次簽約依然如此，高價(jià)房的客戶簽約最快，而且全款比例更高，這說明是真有錢。反而是總價(jià)比較低的房源客戶，需要賣掉以前的房子來湊足資金，大家也都知道現(xiàn)在的二手房尤其是總價(jià)高的房源不好賣，所以新房的交易和簽約過程必然比較漫長(zhǎng)。

玖璽城的最大購房客群自然是青島本地人，他們?cè)诒镜赜兄�各種各樣的關(guān)系，也需要擺平各種各樣的銀行等關(guān)系，也能找到不急于簽約的各種關(guān)系。這就是關(guān)系型社會(huì)的一個(gè)基本特點(diǎn)，只有用更長(zhǎng)的時(shí)間去消磨掉它。

山東省內(nèi)的客戶也不少，這里邊還有個(gè)解決限購和落戶的問題，周期也比較長(zhǎng)。就城市而言，玖璽城的認(rèn)購客戶主要是濰坊、臨沂、淄博、東營(yíng)四市，這幾個(gè)地方也是省內(nèi)民企最為發(fā)達(dá)的地方，這里的企業(yè)家們長(zhǎng)期占據(jù)了山東富豪排行榜的前列，以至于青島的首富要排到省里前五十名之外。

在山東一體化快速進(jìn)行過程中，隨著高速軌道交通時(shí)代的到來，各種資源向大城市聚集。濟(jì)青高鐵、魯南高鐵的通車和濟(jì)青高速的擴(kuò)容八車道，讓周邊地市的人們，尤其是生意人進(jìn)出青島的頻率迅速增大。

最為關(guān)鍵的是，最近山東很多民營(yíng)大企業(yè)遇到了發(fā)展瓶頸和債務(wù)問題，他們?cè)侔芽偛糠旁谀莻�(gè)縣城里甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)上，顯然已經(jīng)不能適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展——觀念會(huì)落后，人才難留下，金融難融資，企業(yè)難做大。就山東而言，也就是青島是一個(gè)比較好的承載地，所以也要轉(zhuǎn)移到此。一個(gè)最知名的例子，如今的青島首富——中融新大集團(tuán)的董事長(zhǎng)王清濤，其實(shí)就是鄒平來的。

至于為了下一代的教育和成長(zhǎng)環(huán)境，更是如此。哪怕最基本的躲一個(gè)霧霾，很多有錢人都認(rèn)為值得在青島買房子。

隨著山東做大濟(jì)青兩大都市圈的政策推行，更多資源必然也向這兩大城市傾斜，會(huì)有更多的富人和他們的財(cái)富向青島轉(zhuǎn)移，這個(gè)趨勢(shì)現(xiàn)在看來是日益明顯。

再舉一個(gè)真實(shí)的案例：臨沂某頂級(jí)小區(qū)今年房?jī)r(jià)暴漲之后，不盲目跟風(fēng)有自己判斷的居民們反而惴惴不安起來，他們擔(dān)心明年的價(jià)格難以支撐，所以很多把很多臨沂市區(qū)的房子高位套現(xiàn)，來青島中心區(qū)域買房，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。而且是一個(gè)客戶買了之后，帶著高端鄰居或者朋友圈子里的人來買，樓上樓下，大家繼續(xù)做鄰居，保持好自己的圈子。

所以銀豐明年的重點(diǎn)就是輻射好省內(nèi)四大城市，做好圈子和口碑營(yíng)銷，將全省的富豪精英匯聚在石老人這片海灘之前。

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