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過去的兩年里，

青島樓市的“萬元線”曾一路外擴(kuò)，

剛需版圖也在不斷外延。

時(shí)值歲末，

伴隨著樓市大環(huán)境的低迷，

島城置業(yè)門檻悄然降低，

“萬元線”一路回撤，

就連傳統(tǒng)主城區(qū)也出現(xiàn)了一些“萬元盤”；

而目標(biāo)瞄準(zhǔn)150萬元以內(nèi)的房源，

不僅能夠輕松在郊區(qū)置業(yè)，

而且在主城區(qū)也有不少選擇。

島城樓市新盤林立。李德銀 攝

統(tǒng)計(jì) 住宅價(jià)格現(xiàn)回落

時(shí)值歲末，市民趙先生一直奔波在看房的路上，讓他頗感欣慰的是，如今看房，售樓處置業(yè)顧問們熱情多了，而且還有實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。

由于手頭積蓄不多，

趙先生的購房預(yù)算是150萬元以內(nèi)，

經(jīng)過一番挑選，

他最終在城陽白云山片區(qū)

購買了一套90多平方米的新房，

總價(jià)120多萬元，

這一價(jià)格相比去年低了近20萬元，

“可以省出一輛車的錢了，

正好可以買輛車代步�！�

其實(shí)，趙先生的經(jīng)歷正是市場(chǎng)的真實(shí)反饋。去年以來，青島樓市回歸平靜，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)加大，不少區(qū)域的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了下跌。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從今年5月開始，島城新建商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅一路收窄，相比4月，11月島城新建商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅收窄9．6個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅市場(chǎng)更是不容樂觀。2019年11月，島城二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌0．8％，同比下跌5．4％。整體來看，島城二手住宅銷售價(jià)格從今年2月開始一直在下跌，已連跌10個(gè)月，且跌幅繼續(xù)在擴(kuò)大。

現(xiàn)象 樓市“萬元線”回撤

在兩年前青島樓市火爆的時(shí)候，樓市“萬元線”一路北進(jìn)西擴(kuò)，甚至推進(jìn)到了平度、萊西。然而，今年以來，伴隨著樓市大環(huán)境的低迷，樓市“萬元線”明顯回縮，剛需們期盼的“萬元盤”頻繁出現(xiàn)，就連市北、李滄等傳統(tǒng)主城區(qū)也出現(xiàn)了一些萬元左右的新盤，二手房市場(chǎng)更是有不少性價(jià)比較高的房源。

記者年末走訪島城樓市發(fā)現(xiàn)，剛需置業(yè)者關(guān)注的“萬元線”價(jià)格區(qū)間的樓盤當(dāng)下在即墨、膠州、西海岸、城陽等區(qū)域均有在售。

作為青島樓市的供應(yīng)大戶，西海岸辛安片區(qū)、靈山灣片區(qū)、古鎮(zhèn)口片區(qū)、原膠南片區(qū)等熱點(diǎn)置業(yè)板塊，都有均價(jià)萬元左右的新盤推出。

如，位于青島西站附近的綠地青島城際空間站建面95－119平方米高層在售，均價(jià)9000元／平方米，毛坯交付。城陽區(qū)有越秀星匯城、眾安·青島新城市、和達(dá)北岸悅璋等多個(gè)均價(jià)萬元左右的新盤在售。

除了近郊區(qū)域外，傳統(tǒng)主城區(qū)也有一些均價(jià)萬元上下的新盤在售，主要產(chǎn)品為公寓。

市北區(qū)在售公寓項(xiàng)目有10余個(gè)，價(jià)格區(qū)間為0．9萬－2．3萬元／平方米，有精裝、有毛坯，產(chǎn)品業(yè)態(tài)既有平層也有LOFT，可選擇范圍較大。該區(qū)在售公寓分布較為分散，新都心、中央商務(wù)區(qū)、老四方等片區(qū)均有分布。如，

位于老四方片區(qū)的秀蘭禧悅都在售平層公寓47－58平方米，均價(jià)1．3萬元／平方米，帶裝修交付；

青建宜昌新苑在售層高3．6米公寓，帶裝修現(xiàn)房，均價(jià)1．3－1．4萬元／平方米。

位于新都心片區(qū)的海爾產(chǎn)城創(chuàng)蘭庭公寓在售，戶型建面40－60平方米，LOFT均價(jià)1．9萬元／平方米，平層均價(jià)1．4萬元／平方米；

海爾產(chǎn)城創(chuàng)云街主力戶型為33－70平方米，毛坯交付，均價(jià)1．4萬元／平方米。

分析 剛需購房好時(shí)機(jī)

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于調(diào)控政策影響，投資客基本從島城市場(chǎng)散去，購房人群以剛需和改善為主。尤其是剛需人群，成為島城樓市的主力購買人群。這個(gè)群體對(duì)于小戶型、毛坯房頗為青睞。

而年末的青島樓市，市場(chǎng)較為低迷，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，開發(fā)商為了攬客可謂各出奇招：優(yōu)惠、打折、抵賬房、特價(jià)房、送家電、送車位……各種營(yíng)銷手法層出不窮。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，對(duì)于剛需置業(yè)者以及自住型改善置業(yè)者來說，目前是2019年乃至未來一段時(shí)間比較合適的抄底時(shí)機(jī)。

業(yè)內(nèi)人士同時(shí)提醒，如今開發(fā)商的促銷活動(dòng)豐富多彩，但購房者面對(duì)這些優(yōu)惠時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持理性，并通過多方面渠道了解樓盤的全面信息，尤其是開發(fā)商的實(shí)力、樓盤的品質(zhì)、建設(shè)進(jìn)度等。

購房者應(yīng)根據(jù)自身需求了解實(shí)際房源的售價(jià)，然后再比較具體的優(yōu)惠政策，與周邊樓盤做對(duì)比，是否符合自己的心理價(jià)位。

房?jī)r(jià)是買房時(shí)考慮的重要因素，

但不是唯一因素，

不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)低就隨便出手，

全面了解樓盤信息，

購房者才能真正做到放心買房、安心置業(yè)。

另外，

據(jù)貝殼找房發(fā)布報(bào)告顯示：

90后已成為購房主力

新一線城市購房者趨年輕化

貝殼找房近日發(fā)布《2019新一線城市居住報(bào)告》。《報(bào)告》顯示，對(duì)租房者而言，雖然新一線城市壓力低于一線城市，但房租收入比仍然高于30％。就購房者來看，新一線城市年輕化趨勢(shì)更明顯，90后已成為購房主力，而一線城市購房者依然以80后為主。

《報(bào)告》中涉及的新一線城市是第一財(cái)經(jīng)·新一線城市研究所依據(jù)品牌商業(yè)數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)公司的用戶行為數(shù)據(jù)及數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的城市大數(shù)據(jù)，對(duì)中國(guó)338個(gè)地級(jí)以上城市排名而出。2019年15座新一線城市為成都、杭州、重慶、武漢、西安、蘇州、天津、南京、長(zhǎng)沙、鄭州、東莞、青島、沈陽、寧波、昆明等。

《報(bào)告》同時(shí)加入了北京、上海、廣州及深圳等一線城市作為對(duì)比樣本，從買賣、租賃、居住競(jìng)爭(zhēng)力等維度進(jìn)行量化研究，目的是洞察新一線城市的整體居住生活情況，對(duì)居住相關(guān)的熱點(diǎn)問題進(jìn)行探索性解答。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)正處于從增量時(shí)代向存量時(shí)代轉(zhuǎn)移的過程。當(dāng)前住房已經(jīng)達(dá)到總體均衡的水平。目前，人均住房面積40平方米左右，戶均住房套數(shù)在1．06－1．09套之間。鼓勵(lì)以舊換新、賣一買一的換房需求釋放是當(dāng)前主要出路。

那么，哪個(gè)新一線城市的二手房交易熱度最高？《報(bào)告》顯示，成都、天津、武漢、重慶、西安的房子賣得最多，青島位列第十。另一個(gè)指標(biāo)是換手率，即在一定時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)中房產(chǎn)買賣的頻率，其是反映房產(chǎn)流通性強(qiáng)弱的重要指標(biāo)�！秷�(bào)告》顯示，換手率TOP5的城市分別為成都、武漢、天津、南京、鄭州。

活躍的交易使得大量二手房掛牌入市。不過總體來看，2019年前十個(gè)月，新一線城市的二手房新增掛牌量均高于成交量，意味著想賣房的人多，但真正賣出去的少。二手房新增掛牌量與成交量的差距大小，一定程度上影響著供求關(guān)系的走向。

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