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對(duì)于買房來(lái)說(shuō),購(gòu)房時(shí)機(jī)往往比地段和產(chǎn)品更重要,選對(duì)時(shí)機(jī),就算是偏僻的區(qū)域,房?jī)r(jià)也有翻倍的機(jī)會(huì)。選錯(cuò)時(shí)機(jī),即使是熱門的板塊,短期回調(diào)30%也很常見(jiàn)。

不了解房?jī)r(jià)的走勢(shì),空談規(guī)劃、產(chǎn)品,對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)毫無(wú)意義。

NO.1|壹

很多購(gòu)房者一聽(tīng)到最好的購(gòu)房時(shí)機(jī),本能的反應(yīng)就是,什么?房?jī)r(jià)又要漲了?

不得不說(shuō),這是一個(gè)極大的誤區(qū),房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲,就意味著你在面對(duì)二手房業(yè)主時(shí),議價(jià)空間已經(jīng)少了很多。開(kāi)發(fā)商的折扣、特價(jià)也會(huì)逐漸收起,你也不再會(huì)有從容選擇最心儀房源的機(jī)會(huì)。這一切無(wú)疑都會(huì)讓你的購(gòu)房成本明顯的提高。

所以,對(duì)于最好的購(gòu)房時(shí)機(jī)正確的理解是:房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)持續(xù)大幅下跌后,終于觸底跌不動(dòng)了,與此同時(shí)樓市的各種積極因素在增多(如政策放松、利率降低、區(qū)域發(fā)展的利好不斷),但是購(gòu)房者由于持續(xù)下跌造成的慣性思維依然看空樓市,市場(chǎng)庫(kù)存也處于較高水平,空頭情緒彌漫。從歷史來(lái)看,每一輪房?jī)r(jià)的底部,也都基本如此。

更為簡(jiǎn)單的解釋就是,真理往往掌握在少數(shù)人手中,如果絕大多數(shù)人看空房?jī)r(jià)的時(shí)候,那你買房就對(duì)了。

這個(gè)時(shí)候,購(gòu)房者往往能得到上帝般的禮遇,不

僅置業(yè)顧問(wèn)的微笑會(huì)變得格外甜美,平時(shí)往往需要托關(guān)系或者加價(jià)的優(yōu)質(zhì)房源,也有了隨意挑選的機(jī)會(huì),天價(jià)的精裝修也都紛紛去掉改成了毛坯,捆綁的車位和儲(chǔ)藏室也成了白送的優(yōu)惠。

NO.2|貳

2020年,青島樓市就有望迎來(lái)近三年最好的購(gòu)房時(shí)機(jī)。為什么這么說(shuō)呢?

2015年,持續(xù)降息,青島限購(gòu)放開(kāi),房?jī)r(jià)見(jiàn)底,成交量回升,購(gòu)房者迎來(lái)最好的購(gòu)房時(shí)機(jī)。

2016年,青島成交量暴增,價(jià)格明顯上漲,但整體漲幅不大,也是不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。

2017年,青島房?jī)r(jià)迎來(lái)主升浪,搶房潮蔓延,天價(jià)裝修、捆綁車位、茶水費(fèi)等亂像層生,購(gòu)房者像羊群一般被驅(qū)趕入市。

2018年,青島樓市在上合峰會(huì)預(yù)期下繼續(xù)暴漲,購(gòu)房者逐漸喪失理性,爭(zhēng)相高位接盤。峰會(huì)結(jié)束后,房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)頭下跌。

2019年,青島房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)確立,從年初跌到年尾,買房者悉數(shù)被套。

2020年呢?樓市君的預(yù)計(jì)是:房?jī)r(jià)還將持續(xù)下跌一段時(shí)間,但跌幅不會(huì)太大,最終在二或三季度觸底。

過(guò)去兩年,青島房?jī)r(jià)走勢(shì)是這樣的,從高點(diǎn)算起跌幅超過(guò)25%,基本跌回兩年前,至少40萬(wàn)個(gè)家庭買房被套,如果再跌一陣兒,跌幅將超過(guò)30%,17年下半年和明年的部分購(gòu)房者也大概率加入此行列,這一數(shù)字有可能會(huì)變成50萬(wàn)。

沒(méi)錯(cuò),樓市君對(duì)明年青島房?jī)r(jià)見(jiàn)底的信心主要來(lái)源于跌幅,風(fēng)險(xiǎn)是漲出來(lái)的,機(jī)會(huì)是跌出來(lái)的,在青島城市基本面沒(méi)有發(fā)生重大變化的前提下,這樣的跌幅意味著風(fēng)險(xiǎn)的大幅釋放,價(jià)格曲線往城市價(jià)值中樞回歸。

過(guò)去二十年中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,但不是年年都漲,而是存在一定周期性,大概是一到兩年大漲,房?jī)r(jià)翻倍,再一到兩年回調(diào),下跌20%-30%,最后底部橫盤一段時(shí)間,算到每年的漲幅基本和M2增幅差不多。青島同樣如此,在經(jīng)歷了大幅上漲和下跌后,年均漲幅正在逐步回歸合理。

NO.3|叁

如果房?jī)r(jià)持續(xù)下跌,會(huì)發(fā)生什么呢?

購(gòu)房者

越來(lái)越多的購(gòu)房者會(huì)加入套牢的行列,原本對(duì)房?jī)r(jià)下跌抱著吃瓜心態(tài)的群眾突然發(fā)現(xiàn),算上利息,2017甚至2016年費(fèi)勁心思搶的房子都開(kāi)始虧錢了,再也沒(méi)辦法輕松調(diào)侃2018年的接盤俠了。屆時(shí)民意極有可能發(fā)生逆轉(zhuǎn),托底房?jī)r(jià)將會(huì)成為主流。

開(kāi)發(fā)商

現(xiàn)在已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商保本賣房了,如果進(jìn)一步下跌,會(huì)有不少高價(jià)地塊項(xiàng)目進(jìn)入保本甚至虧本的狀態(tài)。開(kāi)發(fā)商不賺錢,就會(huì)減少拿地,除非政府讓利,降低地價(jià)。

政府&政策

但政府每年的支出又是剛性的,地鐵也是要建的,減稅降費(fèi)就少了不少財(cái)政收入,再降低土地收入肯定是不樂(lè)意的。

在因城施策的背景下,今年已經(jīng)有百余城市發(fā)布了人才新政,一線城市廣州更是接連有三個(gè)區(qū)發(fā)布人才新政,甚至包括主城區(qū),當(dāng)然也間接放松了樓市限購(gòu)。青島雖然有西海岸、城陽(yáng)傳出過(guò)相關(guān)消息,但官方始終未正式宣布。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌,還會(huì)這么淡定嗎?更何況由于房?jī)r(jià)下跌引發(fā)的各類直接或間接糾紛,維穩(wěn)壓力又會(huì)多大?

資金&利率

最關(guān)鍵的資金面也同樣出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向,央行前段時(shí)間正式開(kāi)啟了降息大幕,雖然只有五個(gè)基點(diǎn),但指向意義明顯,2020年隨著豬肉價(jià)格的回落帶動(dòng)CPI走低,降息空間將會(huì)打開(kāi)。

長(zhǎng)期利好

日前,求是雜志的文章,再次強(qiáng)調(diào)要增強(qiáng)中心城市和城市群等經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和人口承載力。這代表著中國(guó)城市化的下半場(chǎng)即將進(jìn)入大城市化階段。作為排名前五的半島城市群的中心城市,青島無(wú)疑將迎來(lái)更大的發(fā)展機(jī)遇。

NO.4|肆

因此,在新的一年里,青島樓市絕望與希望并存�，F(xiàn)在的購(gòu)房者真的要比過(guò)去三年的買房人幸運(yùn)的多,他們面對(duì)的是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大幅釋放的買方市場(chǎng),千萬(wàn)不要被過(guò)度悲觀的情緒左右而錯(cuò)失了最佳的購(gòu)房時(shí)機(jī)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),即便過(guò)去三年都沒(méi)了解過(guò)樓市也沒(méi)關(guān)系,但是從年后開(kāi)始,就要加倍關(guān)注了。

來(lái)源：青島北城新樓市

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Tags：2020,樓市,展望,業(yè)內(nèi),青島,迎來(lái),三年,好的,購(gòu)房,時(shí)

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