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1月1日，克而瑞數(shù)據(jù)發(fā)布2019年度青島房企年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)榜。從銷(xiāo)售面積上看，融創(chuàng)中國(guó)、青島龍湖和中國(guó)金茂包攬前三甲，其中融創(chuàng)中國(guó)在青島年銷(xiāo)售139.07萬(wàn)平，成為在青房企唯一銷(xiāo)售面積破百萬(wàn)房企。

但值得注意的是，無(wú)論是銷(xiāo)售面積還是銷(xiāo)售金額，青島本土房企在該榜單中集體遭遇洗牌。除海爾、海信兩家成績(jī)相對(duì)穩(wěn)定外，青特、青島地鐵等小部分企業(yè)以黑馬之態(tài)挺進(jìn)榜單，同時(shí)也有大量本土老牌房企排名下滑，甚至跌出前二十。

本土房企成交排行“洗牌”

2019年，海爾、海信兩家房企繼續(xù)保持青島本土前20排名，且穩(wěn)中有升。其中在銷(xiāo)售面積上，海爾產(chǎn)城創(chuàng)從2018年的全市第7上升至第6名，海信從2018年的全市第15名上升至第7名；銷(xiāo)售金額方面，海爾從2018年的第7上升至全市第3，海信從2018年的全市第12上升至第4名。天一仁和也相對(duì)穩(wěn)定，銷(xiāo)售面積和金額分別排在在青房企的13和17名，與2018年相比排名略微下滑。

另外，青特地產(chǎn)與青島地鐵兩家房企成為兩匹“黑馬”，一舉挺進(jìn)2019年青島房企前20。其中，青特地產(chǎn)年度銷(xiāo)售面積排名青島第12名，銷(xiāo)售金額排名青島第10名；青島地鐵銷(xiāo)售面積排名青島第16名，銷(xiāo)售金額排名青島第13名。

但2018年的本土房企雙榜冠軍銀盛泰，2019年卻排名下滑嚴(yán)重，銷(xiāo)售金額從2018年的青島第4下跌至第19名，銷(xiāo)售面積甚至直接跌出榜單前20。另外，曾出現(xiàn)在2018年榜單前二十的鑫江置業(yè)、天泰集團(tuán)以及海達(dá)控股三家青島本土房企，這一次也不幸跌出前20名。

青島本土房企2018-2019年成交數(shù)據(jù)排名變化制圖：界面山東

通過(guò)對(duì)青島本土房企2019年的表現(xiàn)分析，其榜單發(fā)生“大洗牌”的原因，大致可總結(jié)為以下三個(gè)關(guān)鍵詞：“地產(chǎn)+”思維、版圖擴(kuò)張能力以及集團(tuán)品牌實(shí)力。

借力“地產(chǎn)+”破題求生存

首先，靈活的“地產(chǎn)+”思路是部分青島本土房企得以存活的重要原因之一。

以海爾產(chǎn)城創(chuàng)為例，它是2019年青島房企銷(xiāo)售排行的雙榜冠軍。自2018年底將“海爾地產(chǎn)”改名海爾產(chǎn)城創(chuàng)之后，海爾地產(chǎn)將目光進(jìn)一步投向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，利用“地產(chǎn)+”模式打造了青島時(shí)尚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、城陽(yáng)基金小鎮(zhèn)、海爾即墨體育特色小鎮(zhèn)等項(xiàng)目。其中海爾即墨體育特色小鎮(zhèn)簽約落地于2017年，已于2019年10月份成功承辦青島首場(chǎng)水上摩托國(guó)際A類(lèi)賽事——UIM世界水上摩托錦標(biāo)賽。

而作為2019年全新“黑馬”的青島地鐵，則是借力其自身的軌交優(yōu)勢(shì)，主打地鐵上蓋物業(yè)以及沿線物業(yè)，積極投身產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，打造了西海岸國(guó)際海洋智區(qū)、即墨城軌配套基地以及城陽(yáng)地鐵創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園等。

近年來(lái)，普通住宅市場(chǎng)成交橫盤(pán)，“地產(chǎn)+”早已成為各大地產(chǎn)商破題增量的重要突破口。盤(pán)點(diǎn)全國(guó)千億級(jí)房企，基本每家都在進(jìn)行著靈活的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)思路轉(zhuǎn)換。以在青房企為例，2019年青島銷(xiāo)量冠軍融創(chuàng)中國(guó)，于今年12月份在青島西海岸發(fā)布了自己的“地產(chǎn)+康養(yǎng)”品牌“融愛(ài)家”，正式宣布進(jìn)軍康養(yǎng)地產(chǎn)；而成績(jī)排名第二的龍湖，除了初具規(guī)模的長(zhǎng)租公寓和聯(lián)合辦公業(yè)務(wù)領(lǐng)域外，近年來(lái)也開(kāi)始積極探索產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，集團(tuán)于2017年設(shè)立“清科集團(tuán)-龍湖集團(tuán)產(chǎn)業(yè)基金”，擬定總規(guī)模100億元，將重點(diǎn)對(duì)教育、醫(yī)療健康、文化娛樂(lè)等領(lǐng)域的成長(zhǎng)期企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資。

全國(guó)銷(xiāo)量冠軍碧桂園，2019年在青島銷(xiāo)售面積排名第8、銷(xiāo)售金額排名第11。碧桂園則一直秉承的是“地產(chǎn)+機(jī)器人+現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”發(fā)展模式，2018年碧桂園旗下博智林機(jī)器人公司與佛山市順德區(qū)政府簽約，共同在順德打造集科研、實(shí)驗(yàn)、生產(chǎn)、文化、生活、教育于一體的機(jī)器人谷。

深耕與擴(kuò)張的平衡

積極且穩(wěn)健的擴(kuò)張態(tài)度也成為青島本土房企的決勝因素。

一直以來(lái)保持著鮮明本土特色的海信，其項(xiàng)目高度集中在青島市區(qū)，嶗山、市南沿海一線的高端海景住宅是其特色性的項(xiàng)目，但在其他城市一直未有太多亮眼的布局。而海信2019年主要選擇在下半年發(fā)力，在青島市市北區(qū)、平度市分別拿下兩宗地塊，總斥資25.73億元。值得注意的是與此同時(shí)海信也在青島以外的其他城市增持加碼，2019年11月23日在山東煙臺(tái)芝罘區(qū)拿下一宗約2200平面積的地塊，并首次挺進(jìn)江蘇揚(yáng)州，以13.17億元的價(jià)格拿下19.68萬(wàn)平的土地，著手打造海信江蘇第三子，向全國(guó)級(jí)房企加速進(jìn)軍。

青特2019年的最大手筆來(lái)自于8月15日，以21.83%的溢價(jià)率拿下的市北區(qū)黑龍江南路附近地塊。該地塊使青特首次挺進(jìn)青島主城，總斥資達(dá)15.5億，其14620元/㎡的單價(jià)也刷新了青島市北區(qū)地價(jià)新高。整體來(lái)看，青特2019年在強(qiáng)化城陽(yáng)老“根據(jù)地”的同時(shí)，也開(kāi)始嘗試將布局向青島主城、即墨以及更遠(yuǎn)的煙臺(tái)等城市擴(kuò)張。

無(wú)論是集團(tuán)實(shí)力還是融資能力，全國(guó)TOP級(jí)房企的實(shí)力是許多青島本土房企所不能比的，但積極擴(kuò)張仍是當(dāng)下許多本土小微房企的生存必需。

鑫江集團(tuán)深耕青島城陽(yáng)區(qū)多年，鑫江華府、鑫江玫瑰園、鑫江水青花都、鑫江合院等項(xiàng)目布局密集，但自2003年鑫江置業(yè)成立以來(lái)，項(xiàng)目版圖至今仍局限在城陽(yáng)區(qū)內(nèi)，2019年也未能在其他區(qū)域成功摘地；而天泰集團(tuán)一直是基于山東省進(jìn)行布局，在青島、濟(jì)南、濱州、淄博、臨沂、濰坊、煙臺(tái)等城市均有落子，但近年來(lái)在青島拿地速度明顯減慢，2019年僅在西海岸和即墨藍(lán)谷分別納儲(chǔ)一宗，本土市場(chǎng)份額下滑。

據(jù)界面山東不完全統(tǒng)計(jì)，2019年的銷(xiāo)售雙榜冠軍融創(chuàng)今年在青島共拿地11宗，總斥資39.66億元，總占地面積67.53萬(wàn)平方米，可開(kāi)發(fā)體量157.63萬(wàn)平方米；第二名青島龍湖則在青島拿地22宗，總金額48.22億元，總占地面積47.49萬(wàn)平，可開(kāi)發(fā)體量126.68萬(wàn)平。即使是排在青島TOP20最末的華潤(rùn)置地，也于2019年在青島斥資35.33億元拿下總計(jì)41.44萬(wàn)平的土地。

缺少品牌背書(shū) 小微房企生存難

最后，強(qiáng)大的品牌和集團(tuán)基礎(chǔ)能給房企融資提供背書(shū)，小微房企難免在這個(gè)“大魚(yú)吃小魚(yú)”時(shí)代里被大浪淘沙。例如海爾和海信，它們相對(duì)于鑫江集團(tuán)、海達(dá)控股等自然有更靈活的資金和更強(qiáng)的融資優(yōu)勢(shì)，“存活”幾率自然更高。

在此背景下，很多小微房企為應(yīng)對(duì)退市危機(jī)，開(kāi)始選擇與大房企聯(lián)手，結(jié)合各自擅長(zhǎng)領(lǐng)域?qū)ふ疑�存機(jī)會(huì)。在青島本土企業(yè)中，青島地鐵就是比較成功的案例，例如2017年聯(lián)手華潤(rùn)置地打造青鐵華潤(rùn)城，2018年與海爾在即墨聯(lián)手拿地，上文提到的西海岸國(guó)際海洋智區(qū)也是與青島地鐵與華潤(rùn)置地?cái)y手打造的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

而與旭輝聯(lián)手的銀盛泰則不如想象中那般順利。2017年旭輝與銀盛泰簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議之初，的確讓銀盛泰這個(gè)青島乃至山東的本土龍頭房企經(jīng)歷了一波“小陽(yáng)春”，青島年度成交金額排名從2017年的第10上升至第4，成交面積從2017年的第8上升至第3。但進(jìn)入2019年，銀盛泰青島排名遭遇大幅下跌，截至2019年12月31日，旭輝銀盛泰在青島的成交金額僅排在全市房企的第19名，距離跌出前20僅有一步之遙。

2019年，小微房企的生存環(huán)境相對(duì)艱難。據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，2019年至少486家房企于當(dāng)年申請(qǐng)重整和破產(chǎn)。

另外，2019年，山東省屬?lài)?guó)企加速退出地產(chǎn)板塊，資源進(jìn)一步向主業(yè)聚焦。在2019年12月27日舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，山東省國(guó)資委負(fù)責(zé)人表示，近3個(gè)月來(lái)，山東黃金、中國(guó)重汽、兗礦集團(tuán)、山東高速等企業(yè)加快收縮退出地產(chǎn)板塊，資源進(jìn)一步向主業(yè)聚焦。4天后，中國(guó)重汽集團(tuán)在山東產(chǎn)權(quán)交易中心發(fā)布掛牌公告，申請(qǐng)將所持有的中國(guó)重汽集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%國(guó)有產(chǎn)權(quán)及50.66億元債權(quán)進(jìn)行交易。

本文來(lái)源：界面山東

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