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半島記者 于紅靚

2019年島城新房、二手房成交均下降，那么，商業(yè)地產(chǎn)市場如何？15日，仲量聯(lián)行發(fā)布《2019年青島房地產(chǎn)市場回顧及2020年展望》，數(shù)據(jù)顯示，2019年青島辦公樓租金同比降幅創(chuàng)十年之最，帶動辦公升級需求大幅增加，專業(yè)服務(wù)類企業(yè)穩(wěn)定支撐辦公樓市場的租賃需求；2019年青島優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場整體凈吸納量為47.6萬平方米，郊區(qū)零售地產(chǎn)顯現(xiàn)出巨大的發(fā)展空間；高標準物流倉儲市場方面，全年新增供應(yīng)32萬平方米，平均租金為0.77元/平方米/天，同比上漲4.7%。

辦公樓

租金同比降幅創(chuàng)十年之最

從目前市場來看，全市整體辦公樓存量為471萬平方米，較去年新增27.9萬平方米，市場規(guī)模增速有所放緩。近幾年由于新增供應(yīng)和區(qū)域成熟，推動金家?guī)X和市北CBD凈吸納量保持高位，同香港中路形成三足鼎立的市場格局，分別占到市場總存量的31%、18%和39%。三個區(qū)域的招商策略卻各有不同，香港中路依然是金融機構(gòu)以及外資專業(yè)服務(wù)公司進入青島的首選區(qū)域；金家?guī)X金融區(qū)成為青島金融企業(yè)聚集度最高的區(qū)域；而市北CBD正在成為互聯(lián)網(wǎng)、信息科技、新媒體等新經(jīng)濟企業(yè)的聚集區(qū)。

市場需求結(jié)構(gòu)也在調(diào)整。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、新舊動能轉(zhuǎn)換的背景下，青島辦公樓市場需求結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化。在2016年貢獻了39%租賃需求的金融類企業(yè)，其租賃占比今年已下降至不到四分之一，尤其是新興金融企業(yè)，占比大幅下降。另外，互聯(lián)網(wǎng)金融辦公需求占比已由原來的三分之二下降至三分之一。但保險類等傳統(tǒng)金融行業(yè)的租賃需求保持穩(wěn)定增長的趨勢，健康險及保險科技的發(fā)展勢頭持續(xù)升溫，推動保險行業(yè)的辦公需求增加。數(shù)據(jù)顯示，專業(yè)服務(wù)類企業(yè)的租賃需求穩(wěn)定上升，在全年1,000平方米以上的大宗租賃成交中占到39%。

租金方面，租金同比降幅創(chuàng)十年之最，帶動辦公升級需求走高。市場需求疲軟令辦公樓租金持續(xù)承壓，截至2019年第四季度，整體及甲級辦公樓租金分別同比下降4.7%和4.8%，創(chuàng)2010年以來最大降幅。但租金下降也帶動了辦公升級需求，全年近五分之一的租賃交易來自于企業(yè)從乙級向甲級搬遷的升級，較2016年提升5個百分點。

仲量聯(lián)行方面分析，2020年青島辦公市場整體需求增長將更趨謹慎。預(yù)計整體辦公樓租金震蕩企穩(wěn)，甲級市場租金將在明年達到5%左右的同比降幅后觸底，并維持低位運行。需求預(yù)測方面，教育類以及科技媒體通訊類企業(yè)，都將是未來辦公市場需求增長的新亮點。

零售地產(chǎn)

商業(yè)重心向郊區(qū)進一步下沉

零售地產(chǎn)方面，市場供應(yīng)上，2019年青島零售市場核心商圈供應(yīng)增速放緩，但年末有34萬平米的新增供應(yīng)集中釋放于城郊區(qū)域。近幾年隨著產(chǎn)業(yè)和人口向西海岸、高新區(qū)、膠州、即墨等區(qū)域擴散，加之基礎(chǔ)設(shè)施的引導(dǎo)，使得郊區(qū)城鎮(zhèn)體系迅速發(fā)展成熟，多因素促進零售商業(yè)向郊區(qū)下沉。預(yù)計到2025年，青島郊區(qū)商業(yè)市場存量將占到整體市場規(guī)模的43%。

在需求端，2019年青島優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場整體凈吸納量為47.6萬平方米，較去年增加了18萬平方米。從全年的需求表現(xiàn)來看，時尚類、餐飲類、生活類品牌仍是市場上比較活躍的主體。從市場表現(xiàn)來看，餐飲服飾類強調(diào)精細化突圍，而家居教育類則尋求多元化擴張。一個有趣的現(xiàn)象是：家居生活品牌正突破單一品類小型店鋪的模式，向涵蓋家居、小家電、廚具、美妝、飾品、服裝、玩具，甚至家具等綜合性跨界的大店模式發(fā)展。

租金方面，市場租金保持穩(wěn)定，經(jīng)營策略兩極化發(fā)展。截至2019年第四季度，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場整體平均租金為251元/平方米/月，環(huán)比及同比分別小幅上漲0.3%及1.8%。隨著消費格局演變及市場競爭加劇，購物中心的經(jīng)營策略也在呈現(xiàn)多元化趨勢。運營較為成熟的購物中心更看重于品牌組合和檔次定位，并引領(lǐng)核心商圈市場租金穩(wěn)定上漲；而對于運營尚不穩(wěn)定的購物中心，提升入駐率成為階段性訴求，因此業(yè)主往往通過較優(yōu)惠的租金策略換取入駐率的上升和客戶粘性的培養(yǎng)。

從數(shù)據(jù)來看，2020年近15萬平米的新增供應(yīng)將全部位于近郊板塊，主要是西海岸新區(qū)和城陽區(qū)。仲量聯(lián)行分析，未來12個月，郊區(qū)商業(yè)將成為青島零售地產(chǎn)市場的主要基調(diào)，青島零售商業(yè)版圖正在向近郊板塊加速下沉。

物流倉儲

空置率上升但租金小幅增長

高標準物流倉儲市場方面，截至2019年第四季度，全市非保稅高標準物流倉儲市場總存量約為159萬平方米，全年新增供應(yīng)32萬平方米，整體市場空置率上升6.3個百分點至13.4%。

租金方面，有小幅增長。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年第四季度，全市非保稅高標準物流倉儲市場平均租金為0.77元/平方米/天，同比上漲4.7%。業(yè)內(nèi)人士分析，消費需求的穩(wěn)定增長鞏固了核心市場項目的資產(chǎn)表現(xiàn)。網(wǎng)購和商超消費需求保持穩(wěn)定增長，有效提振和補充了實體經(jīng)濟對青島倉儲市場帶來的影響，基于配送高頻性和便利性的要求，生活資料類商品的倉儲需求通常集中于交通便利的核心細分市場，例如空港附近和膠州上合示范區(qū)，推動核心區(qū)域租金穩(wěn)定小幅增長。

市場方面，2020年預(yù)計將有超過60萬平米的新項目交付。仲量聯(lián)行分析，新機場搬遷將推動市場格局重構(gòu)，臨空經(jīng)濟區(qū)及即墨大信鎮(zhèn)附近未來或?qū)⒊蔀樾屡d物流倉儲市場。由于高標準物流倉儲設(shè)施的運營對區(qū)位和基礎(chǔ)設(shè)施的依賴度較高，在新增供應(yīng)持續(xù)放量和宏觀經(jīng)濟不確定因素增加的背景下，預(yù)計核心市場和非核心市場租金表現(xiàn)將呈分化趨勢。

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