時間總是在人們不經(jīng)意間流逝，當你回首過去的時候，有興奮，有回憶，有遺憾，也有對未來無限的憧憬與向往。

2019年的青島樓市，對于購房者來說，有人抄底成功，也有人高位接盤；而對于青島的開發(fā)商來說，或許只能用一句“太難了”來形容他們的心情。

隨著市場供需關(guān)系的逐漸平衡，從2018年下半年開始，樓市就刮起了毛毛細雨，本來希望2019年能有所好轉(zhuǎn)，但行情大家也都知道，不盡人意。這也體現(xiàn)在了最新一期的冰山指數(shù)中，青島二手房跌幅連續(xù)兩個月位列全國第一。

可以看出，青島樓市在2019年過得并不快樂，那主要原因是什么?

01

市場供需關(guān)系和政策

過去3-5年里，青島新房供不應(yīng)求，有的樓盤一開盤就遇“瘋搶”，搖號排隊也無不體現(xiàn)出青島樓市的蓬勃。而到了現(xiàn)在，開發(fā)商巴不得你來買，難免讓人感嘆行情變化之快。

2019年12月，中央經(jīng)濟會議中國務(wù)院副總理韓正再次強調(diào)“房住不炒”，更是牽動了一部分開發(fā)商的心，因為炒房的減少，開發(fā)商的利益必然會受到一定程度的影響。

其次，限購的出臺，也在很大程度上制止了炒房客們“擾亂”青島樓市的行為，之前的房價過速上漲有很大一部分的原因是供需關(guān)系的不平衡，而炒房客導致大量房子囤積，更加緊張了這種形式。房子被囤積，市場上可以流通的房子少，自然加快了房價的上漲。

隨著政府限購、限價等政策的逐步長效化，限制了炒房客的無腦進場，使青島樓市整體保持了較為平穩(wěn)的態(tài)勢，房價漲幅也隨之明顯放緩，甚至不少樓盤都出現(xiàn)了下跌的情況。

那么2020年的青島樓市，又會如何發(fā)展？

02

2020青島樓市或?qū)⒒毓夥嫡眨?p>今天房價可以被摁住，其實是一個短期的機制，短期之內(nèi)你可以強迫開發(fā)商賣便宜，但是人家不跟你玩了，一年兩年以后沒有人再買新的土地了。這個機制最多只能玩一次，最多只能玩一年。所以一年以后呢，等于積蓄被壓的購買力可以重新爆發(fā)出來。

其實在19年年底，山東大部分城市的房價都迎來了一波回暖，但青島新房均價環(huán)比再次下跌，同比跌幅達到12.94%。青島作為山東經(jīng)濟最強的城市，在其他城市房價相繼回暖后，想必也希望能夠跟上大部隊的步伐。

但青島樓市想要回光返照，有幾個問題是繞不開的。

首先便是自身發(fā)展。“南深圳北青島”在很多人看來像是無稽之談，但在我看來，青島經(jīng)濟雖遠不及深圳，但發(fā)展也是肉眼可見的。

拿商業(yè)來說來說，青島將在今年新添9座商業(yè)綜合體，數(shù)量與體量均為全省最高。隨著市南、市北主城區(qū)資源與分工的明確，以城陽、西海岸和即墨為代表的城市副中心，正在成為商業(yè)投資跟房產(chǎn)開發(fā)的熱點。而商業(yè)投資的加大，也會不斷的拉動青島整體經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展，在一定程度上驅(qū)使著房地產(chǎn)行業(yè)的回暖。

其次，限購何時取消？其實從2019年下半年開始，我們可以很明顯感受到，青島加快了土地供應(yīng)的節(jié)奏，如果今年三四月份的行情依舊一般，那么放開限購的靴子很有可能在上半年就落地了。

但是限購放開，雖然會對樓市產(chǎn)生一定的瞬時拉動。但不論是西海岸還是城陽，2020年庫存量都不是個小數(shù)目，僅僅放開限購未必能撐起全年行情，所以限購的“回光返照”便很可能是2020年青島樓市的最高峰。

03

各區(qū)市的2020

作為青島新房的主戰(zhàn)場，西海岸、即墨、城陽、膠州近幾年一直處于熱銷中，在2020年青島可售商品房中，黃島可售占比高達近30%。而且在去年年底時，仍有大量的新地上市，西海岸在2020年預(yù)計仍然會延續(xù)去年的火熱態(tài)勢。

其次是膠州。膠州2020年可售商品房數(shù)量接近40000套，而實際數(shù)字可能比這還要高。膠州這幾年依靠著膠東國際機場的規(guī)劃，也是算是吃了一回肉，但過度透支利好，帶來的便是利空，這也讓膠州樓市在去年整整難受了一年。

但2020年，膠州終于等來了曙光。新機場預(yù)計2020年正式投入運行，8號線北段也將于2020年底進入試運行階段，全線開通初步確定在2021年上半年。而坐擁數(shù)萬套庫存的膠州，也一直在期待著這些“及時雨”的到來。

高新區(qū)作為前幾年最熱的區(qū)域，最開始瘋漲的原因無出其右，無非是炒房客的吹捧跟開發(fā)商被巨大的利益驅(qū)使所導致，加上相對于青島主城區(qū)來說價格比較便宜，剛需人群也隨大流的就盯上了高新區(qū)的樓盤。

但不少購房者在高新區(qū)買完房后，體驗到了“賣家秀”跟“買家秀”出入極大。而且?guī)缀跬瑫r，限價限購限貸等一系列嚴格政策落戶高新區(qū)，中央“遏制房價上漲”的政策下發(fā)，高新區(qū)一下被套上了兩個緊箍咒。去年高新區(qū)回歸城陽后，市場熱度也瞬間降至冰點，加上今年可售商品房中數(shù)量并不算多，高新區(qū)樓市的2020，依舊不太樂觀。

城陽、即墨這幾年也是隨著開發(fā)重心的北移不斷發(fā)展起來，兩個地區(qū)土地資源尚且充足，可售商品房數(shù)量在青島也是名列前茅。城陽作為青島未來的核心居住區(qū)，自身靠近主城區(qū)，不管是從區(qū)位、政策上，還是自身樓盤儲量上，都有著巨大的優(yōu)勢，樓市的發(fā)展情況不會差。

即墨房價是在去年才逐漸穩(wěn)定下來。最近國務(wù)院批復(fù)設(shè)立了青島即墨綜合保稅區(qū)，青島即墨綜合保稅區(qū)獲批后，未來通用航空、汽車零部件、跨境電商等行業(yè)項目的重點扶持和發(fā)展，也將會為即墨帶來前所未有的機遇，即墨只要能抓住這個契機，想不發(fā)展都難。

其實大多數(shù)人對全國的樓市行情并不樂觀，畢竟政策上倡導還是以“穩(wěn)”為主。今年的胡潤排行榜上，恒大、碧桂園、萬達這幾個地產(chǎn)大鱷的排名都不同程度的下滑，確實可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的2019確實不好過。

但是單就青島來說，2020年的樓市不必悲觀，不管是在政策上還是各區(qū)域的發(fā)展上，都有著不錯的保障，預(yù)測青島樓市在年初仍然會延續(xù)2019年的趨勢，但在四五月份，或許將會迎來一波回暖。

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