春節(jié)期間，新型冠狀病毒感染的肺炎疫情蔓延，疫情防控成為了當前頭等大事。

截止2月16日24時，青島市共確診病例57例。其中黃島區(qū)12例，市北區(qū)11例，即墨區(qū)8例，市南區(qū)7例，李滄區(qū)6例，嶗山區(qū)4例，平度市3例，萊西市3例，城陽區(qū)2例，膠州市1例。疫情的到來，讓春節(jié)假期已經(jīng)過去近一個月的青島，依然冷清。街邊許多門戶還沒有營業(yè)，各樓盤的開放時間也一拖再拖。疫情不僅在吞噬著病人的生命，也在逐漸消耗這片土地上的經(jīng)濟活力。

2003年中國也曾遭遇一場SARS病毒，影響下經(jīng)濟短暫下行,樓市有所降溫,但回升較為迅速,兩次疫情所處經(jīng)濟環(huán)境及樓市特征存在顯著差異,此次新疫情對樓市的影響可能更大。

對青島樓市市場來說，市場量價存在下調(diào)的壓力但仍具韌性,隨著疫情得到控制將回歸平穩(wěn)運行態(tài)勢。

01 2019青島樓市歷經(jīng)風雨，2020年還有“小陽春”嗎？

青島由于上合峰會的召開，本就引發(fā)了開發(fā)商們的一陣熱炒，“豐富而綿密”的泡沫包裹著青島樓市，房價直驅(qū)而上。隨著市場供需關(guān)系的逐漸平衡，從2018年下半年開始，樓市就刮起了毛毛細雨，本來希望2019年能有所好轉(zhuǎn)，但行情大家也都知道，青島二手房跌幅連續(xù)兩個月位列全國第一。大家都期待2020年的“小陽春”能給樓市帶來一點希望，恰逢此時疫情爆發(fā)，小陽春是遲到還是消失？

2019年12月冰山指數(shù)漲幅排名

在這種情況下，本輪新冠肺炎疫情，來勢兇猛，不亞于當年的非典�；仡^看非典時期的樓市，大體上跌去15%到20%，而當時的房價北京市區(qū)也才7000元/㎡，現(xiàn)在青島都難以找到7000元/㎡的房子了，影響自然也不可同日而語。

經(jīng)過一年多的“冷靜”，青島樓市本身就處于降溫期，內(nèi)部上漲動力遠弱于2003年，因此，疫情對于樓市的負面影響，會比2003年更加嚴重一些。2003年全國樓市都處于剛起步的階段，利空在牛市面前甚至有些微不足道；但現(xiàn)在青島樓市本就高位遇冷，所以利空就要被放大了。

2002年四季度到2003年四季度各產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)行業(yè)增速情況

當前來看，一年一度的樓市小陽春在今年已經(jīng)大勢已去，而本就處于下行當中的樓市，在此次疫情中無疑雪上加霜，青島樓市是否能夠反彈，反彈的節(jié)點在何處，都還是籠罩在青島上空的一團疑云。

02 疫情對于青島樓市目前可視的影響

在新型肺炎疫情影響下,經(jīng)濟下行壓力增大,疊加售樓處關(guān)閉、中介機構(gòu)暫停營業(yè)等，購房需求主動或被動釋放動力減弱，簡單來說，消費者的購房需求被延遲甚至被抹殺。房地產(chǎn)市場交易規(guī)模短期將持續(xù)回落,尤其是今年上半年或一季度。

2019年2月10日~16日青島新房住宅成交情況

上周，青島新房住宅銷售160套。線下售樓處不能開放，各樓盤都將重點放在了線上直播。但是在這之前的兩周分別出現(xiàn)了11套和7套的慘敗成績。雖然環(huán)比有些復(fù)蘇，同比依然過低。疫情對于青島樓市的影響，已然盡顯。

雖說線上直播是一種手段，但是畢竟購房是一個低頻次、高消費的動作，在線上這種信任感低、接受程度差的方式下，成交主要還是依靠促銷手段和消化長期維護客戶為主。上周的成績上漲并不能代表，青島樓市的迅速回暖。畢竟疫情還沒過去，整體經(jīng)濟壓力巨大的情況下，哪有那么多人敢于購房呢？

考慮到房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮的穩(wěn)定器、壓艙石等重要作用,其整體規(guī)模將具備較強韌性。全國已有多個城市推出樓市扶持政策，幫助開發(fā)商從困境中走出來。

部分城市樓市扶持政策

與此同時，各個樓盤也出臺了一系列的應(yīng)對措施，如VR看房、直播賣房等。更有最近熱門的“無理由退房”和“全場75折”，線上的新房市場就像開辟了淘寶的新業(yè)務(wù)一樣，大放異彩。

恒大集團樓盤優(yōu)惠下達文件

對新房市場而言,影響是必然的，但也是短期的。對于剛需購房者來說，購房的需求不會動搖，甚至還會在購房品質(zhì)上有所提升，只是購房的時機會稍有延遲。不難看到的是，伴隨疫情的離開，還會到來一波各城市的扶持政策及各樓盤的優(yōu)惠政策，給剛需們一波“抄底”的機會。因此，短期來看主要影響在一季度,5、6月份后至下半年市場會呈現(xiàn)逐步回溫的態(tài)勢,銷售節(jié)點也會是相應(yīng)順延的過程。在市場恢復(fù)正常之后,掛牌量和成交量會逐步恢復(fù)。

03 2020年青島樓市的可能發(fā)展方向

在嚴峻的抗擊疫情形勢面前，今年一季度全國多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場交易將會有非常明顯的下滑，行業(yè)整體的業(yè)績已不可避免地受到了較大影響。那么對于整個青島來說，哪個區(qū)域的活力度最高呢？

作為青島新房的主戰(zhàn)場，西海岸、即墨、城陽、膠州近幾年一直處于熱銷中，在2020年青島可售商品房中，黃島可售占比高達近30%，顯然也會因為此次疫情銷售壓力會倍增。

2020年青島商品房可售情況分布

在年后連續(xù)3周的銷售情況來看，銷售主力以黃島區(qū)為主，獨占鰲頭，遙遙領(lǐng)先。黃島區(qū)這幾年一直是青島樓市銷售的重、大、熱區(qū)域，熱門程度就像被李佳琦“開了光”。在本次疫情中，雖然黃島區(qū)已經(jīng)是青島市的“重災(zāi)區(qū)”，作為一個人才引進的集中區(qū)域倒也可以理解。國家政策輸送的源源不斷的利好，和黃島區(qū)優(yōu)越的地理位置保駕護航，黃島區(qū)的樓市在本次疫情中、后期，將是青島市受傷最輕的片區(qū)。

相反，一直作為銷售熱門緊追黃島區(qū)之后的膠州、即墨和高新區(qū)反而在這次疫情中暴露了其巨大泡沫帶來的副作用。本地市場消化不了的商品房住宅數(shù)量、巨大的銷售壓力，和在疫情中逐漸理智的投資者們，給這三個區(qū)域一大重擊，本就搖搖欲墜的行情，更是雪上加霜。如果沒有重大利好或者極大的優(yōu)惠力度，以上三個區(qū)域重現(xiàn)輝煌的周期將相對較長，預(yù)測要到2020年底甚至是2021年初了。

2020年前三周青島樓市成交情況區(qū)域分布圖

受疫情影響，一季度房地產(chǎn)銷售、開工、投資等指標必將受到一定影響。地產(chǎn)銷售走弱，房企開工、施工節(jié)奏放緩，土地市場趨冷，全國地產(chǎn)銷售、新開工和土地成交均可能出現(xiàn)同比負增長，青島也不會逃脫。二季度起各項指標有望逐漸修復(fù)。疫情出現(xiàn)以來，各部門緊急采取應(yīng)急措施，隨著疫情逐步被控制，青島的社會經(jīng)濟秩序和人民生活都將恢復(fù)正常，預(yù)計二季度房地產(chǎn)市場各項指標將有望逐漸回到正常水平。疫情后必將出現(xiàn)對剛需一族的“優(yōu)待”，希望大家抓住機遇。

除湖北地區(qū)外的疫情已經(jīng)出現(xiàn)拐點，相信隨著國家的大力把控，人民的積極參與配合，這次疫情必將盡快過去。疫情的出現(xiàn)，給各個領(lǐng)域的經(jīng)濟都帶來了不同程度的損傷，房地產(chǎn)市場也不例外。但是我們相信，病人會好起來，病毒會被消滅，經(jīng)濟會迅速復(fù)蘇，房地產(chǎn)也不會例外。

最后，武漢加油，中國加油！向一線醫(yī)務(wù)工作人員們致敬！

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