"很多樓盤價(jià)格看起來很誘人，遠(yuǎn)低于周邊其他樓盤價(jià)格，有的一個樓盤園區(qū)內(nèi)價(jià)差可以差40%，同一個樓上不同戶能差20%，驚訝吧！為何呢？

拋磚引玉，簡短聊一下房子的“三個舒適度”導(dǎo)致房價(jià)差大

區(qū)域舒適度

這個舒適度主要分為三個分?jǐn)?shù)項(xiàng)，交通方便、配套完善、生態(tài)環(huán)境質(zhì)量高。人的基本需求，馬斯洛需求層次論，最基礎(chǔ)得生理需求，衣食住行必須方便。配套主要講學(xué)校、醫(yī)院、商場，商業(yè)需求，只需下樓能買方便面，出園區(qū)走兩步能買菜，坐公交10分鐘能去大商超就行，沒必要直接下樓就是商場。

談?wù)勆鷳B(tài)環(huán)境，有的房子確實(shí)便宜，但是旁邊就是污水、垃圾處理廠、重工業(yè)工廠、火車站站臺，或者周邊有其他空氣、噪音污染。這種房子如果在周邊上班或者有學(xué)區(qū)優(yōu)勢、后期可以搬走這些不利因素的話買也可以，但對于大多數(shù)人來講區(qū)域舒適度的生態(tài)環(huán)境這個加分項(xiàng)就拿不到了。

以上加分項(xiàng)要權(quán)重平衡，否則遠(yuǎn)郊山區(qū)、海邊確實(shí)負(fù)氧離子高，但是出去上班上學(xué)不便利，這種房子那園區(qū)舒適度分?jǐn)?shù)也不會高。

園區(qū)內(nèi)舒適度

為何有人喜歡別墅？因?yàn)楠?dú)棟、聯(lián)排別墅有院子有天臺，疊拼有院子、地下室或者天臺，可以在自己園區(qū)活動。

別墅是大多數(shù)人終極改善目標(biāo)，但是由于“限墅令”政策，市區(qū)和近郊別墅貴且少；遠(yuǎn)郊區(qū)別墅太遠(yuǎn)，配套難以滿足，利用率不高，區(qū)域舒適度也不高。

對大多數(shù)人來講，只能購買洋房、小高層、高層這幾種產(chǎn)品，其實(shí)也大有區(qū)別。

購房時一定好好查一下地塊容積率和園區(qū)規(guī)劃的車位數(shù)、綠化率、樓層情況。一個地塊招拍掛后容積率范圍都是固定的，兩個盤一個是全是高層，一個是有高層有洋房，那么哪個樓盤園區(qū)的花園綠地的人均享受率多呢？即使兩個小區(qū)容積率、綠化率一樣，因?yàn)槊總�小區(qū)的戶數(shù)不同，戶數(shù)少的那個樓盤，每個人綠地享受面積更高。

有的小區(qū)里是“樓見樓”，有的小區(qū)內(nèi)有游泳池、花園、兒童樂園、寵物樂園、書店、健身房，差距咋這么大呢？

樓體內(nèi)和套內(nèi)舒適度

案例分析：

年前有人咨詢我們，這個案例確實(shí)價(jià)差太大，算個個案，但是我們還要一起來看看，某28層高層住宅一個單元2梯6戶，中間戶98平，為保障消防有連廊在中間，最兩側(cè)118戶型是客廳在整個房子中間，東向可以看旁邊公園，次中間是動靜分區(qū)戶型。

這一棟樓有個三個戶型，而且每一層情況也不一樣。先說說低樓層，一樓和二樓的一半是底商，注意這個房子是一個單元6戶，那么低樓層一是要忍受得了進(jìn)進(jìn)出出的電梯開關(guān)門、樓宇呼叫門鈴的聲音，而是能承受得住隔壁商戶的經(jīng)營，買房隔壁是未知數(shù)“X”，入住了隔壁還是未知數(shù)“X1”，有些業(yè)主對這些并不反感，但是老人和一些好靜的業(yè)主來說不是最好的選擇。

三個戶型，三種布局，套內(nèi)使用方式也不同，這里不詳細(xì)展開，后期我們還會講講戶型。

所以，大家針對某小區(qū)開盤售價(jià)，不要只看價(jià)格，很多變量影響，同樣的區(qū)域、同區(qū)域不同樓盤、同樓盤不同樓座、同樓座不同樓層、具體戶，價(jià)格差異非常大，不要驚奇。

這種情況，理性看待價(jià)差，從賣家和接盤兩個角度考慮問題，居住為目的，一切根據(jù)你的需求和預(yù)算來選擇。

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