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有朋友問(wèn)2020年西海岸的樓市如何？關(guān)于這個(gè)問(wèn)題我專門(mén)撰文回復(fù)網(wǎng)友。

談樓市，必須從城市開(kāi)始。

聊西海岸，要從青島說(shuō)起。

西海岸與四區(qū)位置

"紅瓦綠樹(shù)，碧海藍(lán)天"是青島的標(biāo)簽。

青島地處黃海之濱，海岸線曲折，岬灣相間。棧橋、金沙灘、蔚藍(lán)廣闊的大海和蒼翠挺拔的松柏，無(wú)不令人神清氣爽。"海上名山第一"的嶗山，立山海之間，讓人為之驚嘆，更充滿了文化氣息和神秘色彩。

作為中國(guó)最具幸福感城市，青島城市地位則被冠以"沿海重要中心城市、沿海開(kāi)放城市、新一線城市、經(jīng)濟(jì)中心城市、國(guó)家歷史文化名城 、國(guó)際性港口城市、濱海度假旅游城市、幸福宜居城市、世界啤酒之城、世界帆船之都"的稱號(hào)， 被譽(yù)為"東方瑞士"。

經(jīng)濟(jì)上，2019年青島地區(qū)生產(chǎn)總值11741億元，為山東第一個(gè)萬(wàn)億城市。

教育方面，青島的高中學(xué)校以二中為代表，教學(xué)質(zhì)量很高，孩子教育方面更能在青島豐富學(xué)校中學(xué)不到的見(jiàn)識(shí)。高校則有山東大學(xué)（青島）、北京航空航天大學(xué)青島校區(qū)、中國(guó)海洋大學(xué)、中國(guó)石油大學(xué)、康復(fù)大學(xué)（在建）、青島大學(xué)、山東科技大學(xué)、青島科技大學(xué)、青島理工大學(xué)等優(yōu)秀院校。且正在引進(jìn)哈爾濱工程大學(xué)，康復(fù)大學(xué)和中科院大學(xué)等高等級(jí)大學(xué)。這些高校資源的增加入駐，大大提升了青島的文化層次，擴(kuò)大了青島的知名度，為青島的發(fā)展提供源源不斷的創(chuàng)新動(dòng)力，也讓整個(gè)山東半島獲得持續(xù)不斷的新生力量。

嶗山美景

我們?cè)倏次骱０缎聟^(qū)。

西海岸新區(qū)海岸線曲折且長(zhǎng)。2017年始，青島市耗巨資修建了黃島濱海步行道，宛如一條長(zhǎng)龍，蜿蜒穿梭于大海與城市交匯處，將各處海灣、岬角和沿海旅游景點(diǎn)有機(jī)串聯(lián)在一條銀線上，成為青島最長(zhǎng)、最美的海濱旅游線。步行道凸現(xiàn)出海岸的優(yōu)美曲線、柔細(xì)的沙灘和多姿的礁石，在道路的任何一個(gè)點(diǎn)上，游人都可看到美麗的海景。

新區(qū)處于京津冀和長(zhǎng)三角兩大都市圈之間核心地帶，具有貫通東西、連接南北的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，是黃河流域主要出海通道和歐亞大陸橋東部重要端點(diǎn)。2014年8月，國(guó)務(wù)院批復(fù)設(shè)立黃島新區(qū)（即西海岸新區(qū)），以海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展為主題，成為繼上海浦東、天津?yàn)I海等之后的全國(guó)第九個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)新區(qū)，是承擔(dān)國(guó)家重大發(fā)展和改革開(kāi)放戰(zhàn)略任務(wù)的綜合功能區(qū)。

近幾年以來(lái)，西海岸新區(qū)（GDP）穩(wěn)居山東130余個(gè)區(qū)縣之首，總量超過(guò)第二位城市的2倍有余。

隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，2011年6月30日貫通通車(chē)的膠州灣海底隧道和膠州灣大橋，結(jié)束了"青黃不接"的歷史，交通距離越來(lái)越小，西海岸新區(qū)的優(yōu)勢(shì)越來(lái)越明顯。2021年地鐵一號(hào)線將全線通車(chē)，第二條海底隧道已在規(guī)劃之中，都將為西海岸的發(fā)展助力騰飛。

從上文介紹中，我們可以看到西海岸的美好未來(lái)。

西海岸唐島灣夜景

下面，我們?cè)購(gòu)姆康禺a(chǎn)的角度做進(jìn)一步分析。

一、從"政策"角度分析。

未來(lái)看，全國(guó)長(zhǎng)期堅(jiān)持"房住不炒"，控制資金流向房地產(chǎn)行業(yè)的方向不會(huì)改變。即使疫情沖擊對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)造成了一定影響，但大局不變。國(guó)家為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)考慮，短期內(nèi)的放松不具有可持續(xù)性。因此，貨幣政策對(duì)房企偏緊趨勢(shì)是長(zhǎng)期的。

但，自2018年下半年以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)趨穩(wěn)，尤其是青島房?jī)r(jià)跌幅達(dá)到20%，再任由房?jī)r(jià)下跌，則背離了國(guó)家既不大漲也不大跌、穩(wěn)房?jī)r(jià)的初衷。從2019年11月以來(lái)，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR已經(jīng)連續(xù)兩次下降5個(gè)基點(diǎn)；央行2020年貨幣政策執(zhí)行報(bào)告也從2019年初的"審慎"房地產(chǎn)金融政策變成了2020年的"一城一策，建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制"，無(wú)不透露出國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)求穩(wěn)的信息。

因此，從貨幣政策變化的角度看，房?jī)r(jià)見(jiàn)底已是不遠(yuǎn)，隨著一系列政策的累積效應(yīng)展現(xiàn)，拐點(diǎn)已經(jīng)觸目可及。

再說(shuō)一下限購(gòu)。在國(guó)家控房?jī)r(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)的政策引導(dǎo)下，很多一二線城市都采取限購(gòu)政策，有效的讓房?jī)r(jià)換入了低檔，樓市這部車(chē)全面進(jìn)入了低檔低速慢車(chē)道時(shí)代，真正的慢了下來(lái)。但有后來(lái)限售政策的制約，提高了炒房客炒房資金成本，足以消滅炒房現(xiàn)象，足以實(shí)現(xiàn)我們"房住不炒"的目標(biāo)。沒(méi)有了炒房，結(jié)婚剛需、改善住房需求不可能將房?jī)r(jià)推高。限購(gòu)一旦放開(kāi)，本城剛需、改善需求、人口流入購(gòu)房需求必然釋放，而推動(dòng)一二線城市樓市長(zhǎng)期溫和上漲。

2、 從影響房?jī)r(jià)三因素之一"土地供應(yīng)"角度分析。

青島市內(nèi)四區(qū)可上市土地已然相當(dāng)稀缺，市南與嶗山房?jī)r(jià)已然高企。但黃島、城陽(yáng)兩區(qū)均居于很好的地理位置，房?jī)r(jià)適中。尤其是西海岸新區(qū)房屋成交量一直居前。這與青島通過(guò)在西海岸新區(qū)釋放土地供應(yīng)量，引導(dǎo)人口向西海岸流動(dòng)有關(guān)，也跟人民對(duì)西海岸的經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境等的美好預(yù)期有關(guān)。

但，土地資源是不可再生資源，未來(lái)的土地供應(yīng)也將隨著國(guó)家對(duì)新區(qū)土地開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題加強(qiáng)管理必然逐漸偏緊，這勢(shì)必同時(shí)影響樓市供應(yīng)量。

三、影響房?jī)r(jià)三因素之一"人口流入"角度分析。

從世界發(fā)達(dá)國(guó)家人口流動(dòng)歷史看，從農(nóng)村進(jìn)城市、從縣城進(jìn)市府、從六四五三線城市流向一二線城市和省會(huì)城市、從內(nèi)陸流向沿海城市、從國(guó)家城市流向世界城市，是必然趨勢(shì)，非人力可以左右。西海岸作為青島市的樓市價(jià)格洼地，作為青島市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的依賴，人口流入會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期的趨勢(shì)。

最后，我們從山東省各地的GDP與房?jī)r(jià)比較做一下分析。

為了降低文章篇幅，我們僅從GDP第一的青島和最末的棗莊看一下。2019年末，青島GDP為11741億元，棗莊為1693億，青島為棗莊的6.93倍；而青島平均房?jī)r(jià)為16340元，棗莊為7707元，青島僅為棗莊的2.12倍。

可見(jiàn)，如果說(shuō)是青島的房?jī)r(jià)高的話，棗莊的房?jī)r(jià)就是超高了。

大家自己可以再用青島與其他城市自行對(duì)比。

綜上，隨著2021年青島地鐵一號(hào)線的全線通車(chē)，西海岸將全面突破交通瓶頸，實(shí)現(xiàn)與青島市內(nèi)四區(qū)的全面融合。作為青島房?jī)r(jià)價(jià)格洼地和宜居之地，將大大分流市內(nèi)四區(qū)的剛需人口與改善住房需求人口進(jìn)入西海岸。

因此，個(gè)人觀點(diǎn)是，西海岸房?jī)r(jià)在2020年應(yīng)該是一個(gè)價(jià)格低點(diǎn)，正是買(mǎi)房時(shí)候。

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