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接上篇，我們對高新區(qū)的中片區(qū)樓盤進行盤點，在盤點之前我們先看一下中片區(qū)土地規(guī)劃控制，此板塊住宅用地較少（黃色地塊），住宅相對更加稀缺。主要為商業(yè)用地（紅色地塊）和產(chǎn)業(yè)用地（棕色地塊），另外中片區(qū)的綠地景觀規(guī)劃較多，板塊整體密度較低。

中片區(qū)的住宅用地已經(jīng)全部出讓完畢，整個板塊已經(jīng)沒有可出讓的純住宅用地。

下面我們盤點一下中片區(qū)各樓盤的現(xiàn)況，中片區(qū)可以細(xì)分為三個小板塊，智力島板塊、奧體板塊和青島中學(xué)板塊。

智力島板塊：

主要有四個盤，均為尾盤狀態(tài)，

中海紅著純洋房社區(qū)，19年銷售完畢，均價15300左右，位置不錯，總體定價比較高，總價在200萬左右。

高實景苑，小盤，300多套房源，19年下半年開盤，均價13000左右，也基本售罄，剩下幾套頂?shù)椎姆吭础?/p>

騰訊雙創(chuàng)小鎮(zhèn)，均價15000多，該小區(qū)定位改善，面積大，總價高，接受人群較少，總體去化慢一些，經(jīng)過去年一年的去化，所剩房源洋房和高層總共也就一二百套，總體壓力也不是很大，后期主要是公寓和商鋪。

高實合院，小盤，在河?xùn)|路和岙東路交匯處，19年的地王，樓面價在6400左右，總共300多套住宅，洋房和小高層，預(yù)計要2020年年中或下半年開盤。

奧體板塊：

一共有五個盤，該區(qū)域雖然宣稱為奧體板塊，其實更多的是奧體的邊緣板塊，因為要過一個高架橋兩三公里才能到全面健身中心。

海爾君璽：開盤較早，高層住宅已經(jīng)銷售完畢，剩余房源均為疊拼，總價在200萬以上，這個盤有個劣勢是在高架橋地下，無法直接上高架，且受高架影響較多。

卓越嘉悅：因為整個中片區(qū)均為改善型社區(qū)，均為大戶型，卓越比較討巧，推出89套三和113套三，單價不低，但是總價低，受到不少剛需客戶的認(rèn)可。最早一期開盤，小平方靠著火炬路主路的都開到了14500左右。2019年年底推出一些特價房源13500-14000。整體房源還剩300套左右，剩余也不是很多。上周還搞了一場逼定客戶的漲價營銷，對外報價14500左右。

世茂天樾：現(xiàn)在高層已經(jīng)基本售罄，只剩下一些頂?shù)讟菍�，此社區(qū)為改善社區(qū)，多為聯(lián)排別墅，海上國風(fēng)系列500-800萬左右。后邊的一排高層，開盤也開到15000左右，現(xiàn)在已經(jīng)幾無房源。此盤位置還是比較優(yōu)越，東邊距離地鐵口較近，東邊還規(guī)劃了利群商場，預(yù)計這個地塊今年也會有一定動作。

碧桂園翡翠城：火炬路以南，精裝均價在15000左右，現(xiàn)在處于尾盤狀態(tài)，剩余房源較少，均為大戶型140、160，總價較高。對面是正在建設(shè)的58中分校，位置還是不錯的。如果這個地塊是融創(chuàng)開發(fā)，我可能會去買，這個價格是碧桂園開發(fā)，質(zhì)量這塊比較令我擔(dān)心，而且價格也沒有什么競爭力，缺乏購買的點。

魯商藍(lán)岸新城：現(xiàn)在開發(fā)到三期，這個盤，位置不錯，但是我們一直不推薦，原因有兩點，去看看已經(jīng)交付的一期的物業(yè)管理，另外再關(guān)注一下最近的維權(quán)。

青島中學(xué)板塊：

這塊片區(qū)共有三個盤招商海德公學(xué)，紫荊閣和海月灣三個盤

招商海德公學(xué)：現(xiàn)在在買三期，也是最后一期的疊拼，均價17500毛坯，185-120平，總價在300萬以上。高層住宅去年已經(jīng)賣完，所有住宅地塊已經(jīng)全部開發(fā)完畢。對比二手18000左右的價格，疊拼單價不高，但是總價過高，適合部分高端客戶。這是離青島中學(xué)最近的樓盤，但是周邊商業(yè)配套及生活配套無法產(chǎn)生聚集，配套比較孤立。

紫荊閣：剩余均為疊拼產(chǎn)品，價格在220-300萬，上疊部分單價低至15000多，比較好的下疊價格就要在20000左右。但是這個項目疊拼產(chǎn)品力其實有一些問題，現(xiàn)在的住宅普遍在3.0像4.0轉(zhuǎn)變，紫荊閣產(chǎn)品感覺還處于2.0時代，風(fēng)雨樓梯，人車不分流，140平疊拼除去公攤樓梯，內(nèi)部整體比較局促，居住品質(zhì)不如同面積平層。因為總價比較低，適合一些改善且有別墅夢想的人群。

海月灣：16年捂盤，三年才能開出來，位置不錯，當(dāng)初也是像賣高價。捂盤時間過久，失去最好出貨時間。中間賣了一部分股份給綠地，但是似乎也沒有起色，之前13500出貨，銷售并不太理想。對于質(zhì)量，呵呵，多去工地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)就知道了。

以上是對于高新區(qū)核心區(qū)樓盤做的盤點，整個高新區(qū)多數(shù)樓盤處于尾盤狀態(tài)，后期供應(yīng)量不大，整個高新區(qū)因為長期限價，價格比較實，后期拍地價格也不斷在抬升，現(xiàn)在入手還是比較安全的狀態(tài)。

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