"

最近一段時(shí)間，我們真是被青島樓市的“朋友圈繁榮”震驚到了。

先定下一個(gè)“對(duì)不起，青島房?jī)r(jià)不會(huì)再降”的調(diào)子，然后再把普通的新聞全部解讀為樓市的“重磅利好”，最后即時(shí)直播“青島每10分鐘就能賣(mài)1套房”的盛景。

有理有據(jù)，環(huán)環(huán)相扣。

這些文章，讓我想起起了去年肖央主演的那部《誤殺》。這部高分電影中，文盲父親用了看電影時(shí)學(xué)到的蒙太奇時(shí)空拼接手法，將一場(chǎng)誤殺掩蓋得天衣無(wú)縫。

回到青島樓市，在這些“蒙太奇”的樓市文章底下，真實(shí)情況是怎樣的？

PART 1

在所有的利好之中，我們首先要解析的是數(shù)據(jù)。不管是股市還是樓市，只有量?jī)r(jià)齊升才算是市場(chǎng)回暖。

“10分鐘成交一套房”，這個(gè)論點(diǎn)被拋出來(lái)之后，立即引爆了朋友圈。剛開(kāi)始看到這則新聞時(shí)，包括我在內(nèi)的許多人，都沒(méi)有計(jì)算這個(gè)數(shù)據(jù)的總量，直觀上認(rèn)為不可能。實(shí)際上，我們仔細(xì)計(jì)算一下，這個(gè)數(shù)據(jù)并不夸張。如果以3月7日的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，這個(gè)數(shù)字還說(shuō)少了，成交量差不多是6分鐘成交一套房子。

問(wèn)題是，如果以周成交數(shù)據(jù)來(lái)判斷，青島樓市目前的成交量是個(gè)什么水準(zhǔn)？上周青島住宅成交978套，這個(gè)新房成交量，僅僅相當(dāng)于去年西海岸一個(gè)區(qū)的成交量。與2019年3月首周1889套的量相比，幾乎是腰斬。

開(kāi)發(fā)商線上線下火力全開(kāi)，主城輔城供應(yīng)量充足，剛需被壓抑了那么久，開(kāi)閘首周的是這樣一份成績(jī)單，你認(rèn)為樓市火爆嗎？

PART 2

營(yíng)銷(xiāo)中心和朋友圈里的人氣，是另一大炒作熱點(diǎn)。

一個(gè)買(mǎi)房者跟我說(shuō)，他對(duì)于某項(xiàng)目比較感興趣，在一個(gè)地產(chǎn)交流群里，咨詢?nèi)河褌兊囊庖?jiàn)，偶遇了一個(gè)“熱心人”，把他拉入了一個(gè)團(tuán)購(gòu)群里。結(jié)果一進(jìn)群就是撲面而來(lái)的搶房盛景，火爆的氣氛不亞于2017年。最后這哥們實(shí)在忍不住了，說(shuō)你們這一幫子人別演了行嗎？我知道你們都演給我一個(gè)看的。結(jié)果他瞬時(shí)被踢出了群聊。

原本還挺看好這個(gè)項(xiàng)目的，但是這一出兒實(shí)在讓人惡心，最后決定不買(mǎi)了。

好戲辦了壞事。

當(dāng)然，除了花錢(qián)請(qǐng)“演員”來(lái)演戲，我們不可否認(rèn)有些營(yíng)銷(xiāo)中心確實(shí)有不少購(gòu)房者到現(xiàn)場(chǎng)咨詢，但是這并不代表這個(gè)樓盤(pán)要被瘋搶。如果你不明白什么叫做集中帶看，那么可以追追現(xiàn)在的熱播劇《安家》。

?再次重復(fù)我以前說(shuō)過(guò)的一句話：別管那一幕幕火爆搶房的場(chǎng)景是精心設(shè)計(jì)的攻心戲還是真實(shí)的購(gòu)房場(chǎng)景，因?yàn)閯e人買(mǎi)不買(mǎi)，都不是你買(mǎi)不買(mǎi)的理由�，F(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)中，你對(duì)房子有任何一個(gè)無(wú)法通過(guò)調(diào)查解答的疑慮，都不要出手。

口紅買(mǎi)錯(cuò)了，丟掉就是；房子買(mǎi)錯(cuò)了，你要用半生為自己的錯(cuò)誤買(mǎi)單。

PART 3

老王，青島的房?jī)r(jià)見(jiàn)底了嗎？

這是讀者們最關(guān)注的一個(gè)核心問(wèn)題。

老王認(rèn)為，任何房?jī)r(jià)問(wèn)題時(shí)，都要結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)和供需比來(lái)具體問(wèn)題具體分析。就目前青島的房?jī)r(jià)而言，膠州和城陽(yáng)北經(jīng)歷了去年四季度的調(diào)整，絕大多數(shù)樓盤(pán)在成本線上苦苦支撐；青島西客站片區(qū)因?yàn)楣��?yīng)量巨大，幾大樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)便是成本底；城陽(yáng)的上馬片區(qū)樓盤(pán)集中入市的時(shí)間恰逢青島樓市淡季，各大開(kāi)發(fā)商也是底價(jià)推盤(pán)。

只要開(kāi)發(fā)商的資金面還能勉強(qiáng)維持，只要渠道商時(shí)不時(shí)能拉來(lái)一些購(gòu)房者，不論是區(qū)域公司還是集團(tuán)總部，都不會(huì)輕易去突破這個(gè)價(jià)格底。

還有一些樓盤(pán)，前面賣(mài)得不錯(cuò)，現(xiàn)在手上只剩下幾十套，存在著一個(gè)真正利好釋放就清盤(pán)的可能。開(kāi)發(fā)商也不會(huì)輕易去降價(jià)，而是去等那個(gè)機(jī)會(huì)。

在這個(gè)過(guò)程中，網(wǎng)絡(luò)直播也好，雇傭房托到營(yíng)銷(xiāo)中心烘托氣氛也好，發(fā)布漲價(jià)公告也罷，都是開(kāi)發(fā)商促進(jìn)銷(xiāo)售的不同嘗試，告訴總部自己沒(méi)閑著，有個(gè)位數(shù)的購(gòu)房者亂了節(jié)奏來(lái)買(mǎi)房，就是勝利。

與此同時(shí)，我們也要看到，新都心、靈山灣板塊、城陽(yáng)的核心城區(qū)的許多樓盤(pán)，銷(xiāo)售價(jià)與成本價(jià)之間還有不少空間，而且因?yàn)榭們r(jià)高目前銷(xiāo)售慘淡。如果市場(chǎng)一直這么低位震蕩，這些樓盤(pán)會(huì)通過(guò)不同形式給出優(yōu)惠。再就是資金吃緊的開(kāi)發(fā)商，需要賣(mài)房保命時(shí)也只能忽略成本。

目前來(lái)看，青島樓市中不顧一切瘋狂出貨的房企還不多，市場(chǎng)大體處在一個(gè)有成本底支撐的震蕩期。

未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)往上走還是往下走？

政策面和宏觀經(jīng)濟(jì)的影響是巨大的。一個(gè)片區(qū)如果有一個(gè)樓盤(pán)突破成本底，那么很可能就會(huì)如同一張多米諾骨牌，區(qū)域內(nèi)大部分樓盤(pán)跟風(fēng)一起跳水。

當(dāng)然還有另一種可能。特殊原因影響了建筑企業(yè)施工進(jìn)度，后續(xù)供應(yīng)量跟不上。剛需旺盛的區(qū)域，可售房源迅速減少的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的資金池達(dá)到了活命的底線。如果此時(shí)再有利好釋放，那么房?jī)r(jià)上漲也是大概率事件。

所以，任何人都無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)。對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，如果目標(biāo)區(qū)域樓盤(pán)不多，不要執(zhí)著于抄底，在充分調(diào)查的基礎(chǔ)上，一旦遇上自己各方面都覺(jué)得合適的好房子，就出手；對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，要有全年市場(chǎng)評(píng)估的大局觀，充分分析一個(gè)區(qū)域在全年中的供需比，如果是放出天量土地、卻幾乎沒(méi)有剛需支撐的區(qū)域，即使在某一個(gè)時(shí)段內(nèi)價(jià)格上漲也要沉住氣，因?yàn)樵诤笃跇潜P(pán)供應(yīng)量上來(lái)后，價(jià)格下行也是必然走勢(shì)。

PART 4

剛需除了更加勤奮的探盤(pán)看房，豐富自己的購(gòu)房知識(shí)外，我沒(méi)有太多的建議。對(duì)于投資型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，我希望你在分析房產(chǎn)的投資屬性時(shí)，能站在一個(gè)更高的角度，看到更遠(yuǎn)的未來(lái)。

不要在上合示范區(qū)看了四五個(gè)盤(pán)，從中找到了一個(gè)表面上性價(jià)比高的盤(pán)，就覺(jué)得自己找到了投資的“黃金屋”，你應(yīng)該更多的看看城陽(yáng)、高新區(qū)、西海岸的樓盤(pán)，從剛需和投資兩個(gè)角度去判斷樓盤(pán)價(jià)值增長(zhǎng)；

不要太迷信一個(gè)區(qū)域的“驚天利好”，你要想想已經(jīng)擁有類(lèi)似利好配套的區(qū)域，房?jī)r(jià)是不是領(lǐng)漲全市；

不要覺(jué)得新區(qū)的規(guī)劃藍(lán)圖會(huì)帶來(lái)廣闊“錢(qián)”景，要去看看其他一二線城市的發(fā)展，將青島一些明星片區(qū)拿到全國(guó)去比較，特別是和杭州、蘇州、無(wú)錫、珠海、天津等地比較，你就知道五年后、十年后會(huì)不會(huì)有人來(lái)給你接盤(pán)了。

置業(yè)的三個(gè)錦囊：

1、不要理會(huì)任何標(biāo)題黨的文章和促銷(xiāo)套路，也不要執(zhí)著于抄底，只要你下了功夫?qū)σ粋�(gè)片區(qū)進(jìn)行了充分調(diào)查，那么就不要因?yàn)閯e人亂了自己的節(jié)奏；

2、青島樓市位于有成本低支撐的低位震蕩期，未來(lái)價(jià)格可能因?yàn)楹暧^政策、競(jìng)品樓盤(pán)的加推效率出現(xiàn)震蕩，出不出手要根據(jù)區(qū)域全年供需比來(lái)判斷；

3、投資買(mǎi)房要有大局觀，跳出你關(guān)注的區(qū)域，跳出你心動(dòng)的利好，甚至跳出這個(gè)城市，將你的目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行多方面綜合比較，最終得出自己的理性判斷。

房產(chǎn)，是你人生中最重要的商品，任何時(shí)候你都必須通過(guò)自己的勤奮和努力去尋找最佳答案。

"

Tags：一部部,蒙太奇,搶房,大戲,背后,青島,房?jī)r(jià),見(jiàn)底,最近,一

轉(zhuǎn)載：文章來(lái)自用戶投稿不代表本站觀點(diǎn)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系我們。