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樂居買房訊近期，房地產(chǎn)投訴事件頻頻見諸報(bào)端，“交房即維權(quán)”現(xiàn)象屢屢引發(fā)輿論熱議，購房者深陷維權(quán)窘境、亟需援手。適逢“3·15”國際消費(fèi)者權(quán)益日，樂居獨(dú)家策劃“樂居315”活動(dòng)，攜手40城專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)，構(gòu)建中國購房者法律援助平臺(tái)，為廣大購房群體提供極富價(jià)值的專業(yè)法律咨詢服務(wù)。

來自青島網(wǎng)友投訴問題：中鐵青島世界博覽城涉嫌廣告欺詐

原先在樣板間看到的寬敞明亮的小“禪室”交付時(shí)變成無窗的小黑屋，而平層公寓有100余戶業(yè)主家客廳的大飄窗變成一道僅有40厘米寬的空隙。我們買到的房子與開發(fā)商的廣告、沙盤、樣板間都有不小的出入,但開發(fā)商均以“要約邀請(qǐng)”為由進(jìn)行解釋。

北京市盈科（青島）律師事務(wù)所房地產(chǎn)與建設(shè)工程法律事務(wù)部出庭律師趙虹分析：

樣板房實(shí)際上是開發(fā)商宣傳資料的一種，其效力也應(yīng)當(dāng)在具體情境下進(jìn)行分析。

在實(shí)務(wù)中，有以下情形的會(huì)被認(rèn)為開發(fā)商已經(jīng)對(duì)樣板房與交付的房屋的不具有一致性進(jìn)行了說明，從而否認(rèn)樣板房在合同上的效力：

1.商品房買賣合同中就房屋的結(jié)構(gòu)、布局、質(zhì)量、裝修等因素專門作了約定。商品房買賣合同是開發(fā)商與購房者意思的最直接體現(xiàn)，也是雙方享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的最根本的依據(jù)。當(dāng)商品房買賣合同對(duì)房屋的屬性有明確約定時(shí)，任何人都應(yīng)當(dāng)尊重這種約定，當(dāng)事人也應(yīng)當(dāng)遵循這種約定行使權(quán)利，購房者當(dāng)然也就不能在合同之外另行要求開發(fā)商承擔(dān)過分的責(zé)任。

2.商品房買賣合同中有類似“出賣人展示的樣板房?jī)H為空間布局向?qū)�、裝修裝飾和家具布置的參考，非出賣人房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)”的表述。雙方如果在合同約定中明確排除了適用樣板房的標(biāo)準(zhǔn)，那么購房者同樣不能要求開發(fā)商交付的房屋與樣板房一致。

3.開發(fā)商以其他方式說明交付房屋與樣板房不具有一致性。如在宣傳頁、小冊(cè)子中標(biāo)注“樣板房?jī)H用于參考，不代表實(shí)際交付房屋的標(biāo)準(zhǔn)”，在這種情況下，開發(fā)商已經(jīng)對(duì)交付房屋是否與樣板房保持一致進(jìn)行了說明，也不能要求開發(fā)商交付的房屋與樣板房保持一致。

一致性的認(rèn)定：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第31條的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

一致性的把握應(yīng)當(dāng)結(jié)合房屋的使用目的、雙方的約定等因素進(jìn)行考慮。比如房屋的結(jié)構(gòu)和布局，對(duì)購房者訂立合同的影響很大，購房者購買房屋也是為了能夠享受這種結(jié)構(gòu)和布局帶來的便利，因此當(dāng)房屋的結(jié)構(gòu)和布局與樣板房一致時(shí)，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為二者具有一致性，否則則不具有一致性。又比如雙方約定交付的房屋是毛坯房，那么就不可能要求開發(fā)商交付的房屋與精裝過的樣板房完全一致，但是所交付的毛坯房應(yīng)當(dāng)具備一致性的潛質(zhì)，也就是交付的毛坯房應(yīng)當(dāng)具備在裝飾裝修之后與樣板房完全一致的可能性。

關(guān)于一致性的認(rèn)定，在實(shí)務(wù)中較為復(fù)雜，具體的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)需要根據(jù)實(shí)際情況靈活掌握，以說服裁判者。

當(dāng)樣板房有合同上的效力時(shí)，購房者如何主張權(quán)利？

1.固定證據(jù)

打官司就是打證據(jù)。鑒于很多開發(fā)商在交房前就會(huì)拆除樣板房，導(dǎo)致購房者后期舉證困難，而購房者即使在參觀樣板房時(shí)以錄像和拍照等形式將樣板房所展示的形象固定下來，因其形成的方式和時(shí)間容易存在不確定性，后期可能不會(huì)被開發(fā)商認(rèn)可。

2.主張對(duì)方的違約責(zé)任

購房者可根據(jù)自己的需求和開發(fā)商具體違約的類型，要求開發(fā)商承擔(dān)修復(fù)、支付違約金、減少價(jià)款、賠償損失等責(zé)任直至解除合同。

購房合同一般不會(huì)約定細(xì)化的裝修標(biāo)準(zhǔn)，說明樣板間的情況，購房者通常不易舉證提供開發(fā)商或其委托的裝修公司在裝修施工中所用施工材料品質(zhì)、施工工藝不合格的相應(yīng)證據(jù)，法院一般較難支持。后期維權(quán)難度較大，建議購房者不要寄希望于亡羊補(bǔ)牢，建議購房者在購房前咨詢律師，對(duì)該等風(fēng)險(xiǎn)有所預(yù)計(jì)，理性購房。購房某種程度上是消費(fèi)也是投資。

希望以上內(nèi)容能對(duì)購房者在置業(yè)過程中遇到的相關(guān)問題給予幫助。如您有更多置業(yè)問題，可搜索“房產(chǎn)投訴”小程序（即樂居黑貓投訴平臺(tái)），反饋投訴維權(quán)信息，我們也將在后期針對(duì)您的問題，聯(lián)系樂居黑貓專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)或相應(yīng)開發(fā)商及有關(guān)政府部門給予您最及時(shí)的解決方法。

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文章來源:樂居買房

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Tags：實(shí)際,交付,房屋,樣板房,差距,太大,鬧心,

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