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青島的房地產(chǎn)市場，一直看不懂，這里即產(chǎn)生了商品住宅總量驕人的成交業(yè)績，也出現(xiàn)了二手房房價(jià)同比跌幅的全國第一。

1、整體銷量穩(wěn)居前五

根據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年青島商品房市場累計(jì)成交金額約2491億元，累計(jì)成交面積約1805萬平，成交14.14萬套；商品住宅全年共計(jì)成交11.6萬套，累計(jì)成交面積1398萬平，成交額1996億元。

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)這個(gè)成交總量的業(yè)績排在全國的第5位，而且是連續(xù)兩年穩(wěn)定全國前列。

其中融創(chuàng)在青島銷售額235億元，排名青島各大房企第一，青島與西安、重慶、杭州、上海等城市，成為為融創(chuàng)業(yè)績的重要糧倉，而孫宏斌先生也在2019年至少來訪青島七次，孫先生說“青島是我們最重要的市場之一。”截止2019年10月，融創(chuàng)已經(jīng)在青島累計(jì)投資超3000億，實(shí)際投資超1500億。

精明如孫，豪注青島。

一切看起來欣欣向榮。

然后另一面的數(shù)據(jù)，卻是冰火兩重天。

2、二手房房價(jià)跌幅全國第一

首先來自于土地方面，2019年青島土地市場溢價(jià)率持續(xù)走低，全市成交土地的平均溢價(jià)率為0.91%；整體來看，超9成土地為底價(jià)成交，溢價(jià)率超10%的土地僅占2.8%。

其次根據(jù)冰山指數(shù)和全景財(cái)經(jīng)的排名，青島在11月份已經(jīng)提前鎖定全國大中城市房價(jià)跌幅全國第一。

3、房價(jià)是城市的一面鏡子

研究經(jīng)濟(jì)和城市的人都清楚，房價(jià)其實(shí)是城市的一面鏡子。

房價(jià)的高低以及抗跌程度，是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)健康程度和未來發(fā)展?jié)摿Φ捏w現(xiàn)。

城市越健康，房價(jià)越穩(wěn)健。

而如果城市的經(jīng)濟(jì)外強(qiáng)中干、虛假繁榮，那么當(dāng)面臨政策調(diào)控的時(shí)候，房價(jià)就會(huì)持續(xù)下跌。

歷史上，海南、溫州、鄂爾多斯都曾經(jīng)發(fā)生過房價(jià)暴跌的事實(shí)。

但是很明顯，青島作為老牌工業(yè)大市，北方第三市，無論是城市定海神針的規(guī)模以上工業(yè)增加值全國排名，還是綜合實(shí)力體現(xiàn)的國民生產(chǎn)總值（GDP）全國排名，均在13-15名之間。再加上青島港（世界十大港口）的加持，以及青島自2019年開始的新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換和“趕深圳、學(xué)深圳”全市運(yùn)動(dòng)，按照青島目前的發(fā)展勢頭，不應(yīng)該出現(xiàn)房價(jià)一年暴跌20%（部分區(qū)域跌幅大于20%）。

畢竟在公眾看來，比青島經(jīng)濟(jì)脆弱很多的同城兄弟日照、臨沂等城市都出現(xiàn)了房價(jià)的漲幅（見下圖）。

所以房價(jià)在一年內(nèi)跌去20%（主要指二手房），一定是在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展之外有其他的原因。

有人說，是因?yàn)橥僚某鲎屃刻�大，引起的供求關(guān)系失衡，供過于求。

4、供應(yīng)大增的弊病隱現(xiàn)

從供求角度去分析，我們認(rèn)為上述觀點(diǎn)是符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的，于是我們順藤摸瓜在看看，青島2017、2018、2019年的土地出讓和商品房供應(yīng)情況。

上述數(shù)據(jù)均來自于銳理數(shù)據(jù)和克而瑞，具備較好的參照性。

因?yàn)榍鄭u的土地出讓多數(shù)為搭配出售，多宗不用用途的地塊捆綁出售或者是同一地塊配建商業(yè)，因此我們整理的2017-2019年土地出讓為商住辦（不含工業(yè)、文教用地）綜合數(shù)據(jù)，根據(jù)行業(yè)慣例，其中住宅用地約占50-70%，我們以60%估算，可以得知近三年出讓面積約為3940萬平，按照容積率2.0計(jì)算，可以推向市場的新房住宅為7880萬平，三年推向市場約65萬套（按照套均120平計(jì)算），而青島每年的住宅成交量在12-15萬套左右。

土地的供應(yīng)，是房地產(chǎn)調(diào)控的重要一環(huán)，理應(yīng)據(jù)實(shí)需要、計(jì)劃推出，發(fā)揮土地在房價(jià)調(diào)控中的閘口作用，但是目前來看，青島的地，明顯賣多了。

5、撲朔迷離的青島地價(jià)

來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2019年青島的土地成交相關(guān)情況如下：

我們可以看到2019年，青島市本級(jí)住宅用地出讓面積為868萬平米，這個(gè)數(shù)據(jù)遠(yuǎn)高于杭州、南京、成都、鄭州、成都、蘇州和無錫、寧波，出讓面積是濟(jì)南（370萬平米）的兩倍多。

我們清楚，作為房地產(chǎn)調(diào)控政策一環(huán)，多賣地可以有力的減少土地恐慌，但是我們也要清楚，土地是一個(gè)城市的重要壓艙石，特別是有價(jià)值的土地更是不可替代。

經(jīng)營城市，最重要的是可持續(xù)發(fā)展和永續(xù)經(jīng)營，如果一味的大量供地，很可能在城市長周期的發(fā)展中，面臨后期無地可賣，土地財(cái)政收入斷崖式下跌。

同樣，上表青島市本級(jí)純住宅用地成交地價(jià)在4100元/平左右，來自安居客、數(shù)據(jù)寶、冰山指數(shù)、中指院等多個(gè)維度的統(tǒng)計(jì)顯示，市本級(jí)青島的房價(jià)在19000-22000元/平左右（市本級(jí)，僅統(tǒng)計(jì)市區(qū)房價(jià)，青島綜合下轄縣市的均價(jià)在14000-15000元/平左右）。

為同一期間，我們采用數(shù)據(jù)寶的全國房價(jià)排名系統(tǒng)。

我們結(jié)合中國指數(shù)研究院的地價(jià)監(jiān)測重新匯總部分城市如下：

通過我們整理后的上表可以看出，青島的地價(jià)在房價(jià)中的占比，在全國大中城市中位列倒數(shù)第一，占比僅僅18%。

正常情況下，青島的平均樓面地價(jià)應(yīng)該在7000-9000元/平左右，也就是目前的地價(jià)僅僅是正常價(jià)格的一半多一點(diǎn)。

綜上，影響青島房價(jià)的，除了土地賣的太多意外，地價(jià)賣的太低也是原因，地價(jià)對房價(jià)的穩(wěn)健無法起到支撐作用。

6、勾地政策是對還是錯(cuò)

只看表面，其實(shí)很多事情是沒有答案的，甚至自相矛盾。

比如青島房子賣的多，青島房價(jià)也可以，按照道理來講，地價(jià)應(yīng)該很高啊，可是我們?nèi)�網(wǎng)綜合多個(gè)數(shù)據(jù)源，發(fā)現(xiàn)青島的地價(jià)還真便宜。地價(jià)在房價(jià)中的占地，青島僅僅18%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均的30%-40%。

關(guān)鍵是起拍價(jià)低，而且極少有溢價(jià)。

這里面的真正原因，是青島主流的土地出讓方式—勾地。

勾地是相對通俗的說法，專業(yè)領(lǐng)域的說法是為了保障土地的定向獲取，設(shè)置大量的條件防止土地旁落他家。

比如，青島著名的假H某大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園，周邊住宅售價(jià)2萬，2017年拍得的住宅用地的價(jià)格僅僅4000元/平。

2017年7月14日，青島市國土資源和房屋管理局發(fā)布成交公示，青島某某智慧城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司通過拍賣方式競得位于黃島區(qū)濱海大道南、名人島西和規(guī)劃海岸大道東的六宗捆綁出讓的商住和科教用地，成交總金額共15億元。

而在兩個(gè)月后，則馬上完成了股權(quán)變更，某某置業(yè)旗下的杭州某苑投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）獲得49%股權(quán)，于是一個(gè)大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園綜合服務(wù)區(qū)成了某某置業(yè)旗下的商住項(xiàng)目。

類似這樣的行產(chǎn)業(yè)知名，落地產(chǎn)之實(shí)，最后住宅賣完，建了一堆無人問津的園區(qū)的項(xiàng)目，在青島不僅僅是上面幾例，而是每個(gè)區(qū)都眾多。

于是這幾年，我們看到青島的傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始了對外的聯(lián)合，某某云，某某教育，某某頤養(yǎng)、某某大數(shù)據(jù)，某某智能制造。

7、結(jié)語

網(wǎng)上有一篇流轉(zhuǎn)很廣的帖子，是2013年金地的某員工寫的。

2013年，蘇州即很難操作勾地項(xiàng)目。

而現(xiàn)在已經(jīng)2020年了，我們不知道在2020年，青島勾地仍然大行其道，到底是時(shí)光發(fā)生倒流還是南北城市的差距。

毫無疑問，為了引入更好的產(chǎn)業(yè)，匹配更準(zhǔn)確的發(fā)展規(guī)劃，勾地在目前階段是被理解和法律許可的，并且也有利于將主動(dòng)權(quán)掌握在政府手里，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏大愿景。

但是我們也要知道，勾地是有弊端的。

比如地賣便宜了，城市土地價(jià)值被低估，城市財(cái)政收入受損；

比如可能存在勾地過程中的桌底交易，讓光明的不再光明，破壞社會(huì)主義的法治進(jìn)程和廉政建設(shè)；

比如建設(shè)了一堆的空置產(chǎn)業(yè)園，卻沒有引入真正的產(chǎn)業(yè)；

比如它破壞了“價(jià)格者得”的招拍掛精神，讓開發(fā)企業(yè)的投拓工作變得艱難而盲目；

比如它影響城市房地產(chǎn)市場的健康。

希望地產(chǎn)的歸地產(chǎn)，讓土地交易透明、簡單，讓更多優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)參與青島的城市共建。給城市貢獻(xiàn)財(cái)政收入，為城市建造美麗家園。

希望產(chǎn)業(yè)的歸產(chǎn)業(yè)，真正的多引入一些實(shí)體企業(yè)，類似于上海引入特斯來，合肥招募蔚來，鄭州引入富士康，廈門引入的眾多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)總部，給錢給地給政策給啥都行。

產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)分開，利國利企。

于城市，于企業(yè)

都好。

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