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近期二手房帶看量開始穩(wěn)步上升（價格逐漸探底，抄底屬性明顯），一手房疊加疫情時期壓制的購買力售樓處也開始升溫（主城區(qū)核心盤熱度明顯提升，郊區(qū)盤還處于冷淡階段），美聯(lián)儲大幅度降息，我們也開始跟進(jìn)，密集降準(zhǔn)降息，大基建的貨幣刺激下樓市回暖信號越來越強(qiáng)，我們將在今年開啟2020年房價盤點(diǎn)與分析的系列文章，相對于以往的房價，今年的房價將更多的融入片區(qū)深度解析，一手和二手房價值樓盤評測，如果準(zhǔn)備今年買房請密切關(guān)注！

開發(fā)區(qū)安子片區(qū)

2020年3月份安子片區(qū)均價：17474.54元/㎡

2020年3月份安子片區(qū)環(huán)比上漲（本月定基100%）

關(guān)注熱點(diǎn)新盤： 維多利亞灣

漲幅最大小區(qū)：藍(lán)圖二期

跌幅最大小區(qū)：海信悅?cè)A里

區(qū)域房價分析：

安子區(qū)域有明顯的周期分析價值，上一輪大漲是從安子開始，18年以來安子也是最先開始下調(diào)的，現(xiàn)在大概率也會是安子開始上漲，目前這個還是首月分析的定基階段，下個月就能見分曉。片區(qū)以二手房為主，已經(jīng)進(jìn)入存量階段，除了維多利亞灣之外（維灣的二手房由于其一手房的特價沖擊已經(jīng)低于新房的表價）受新房的沖擊也會非常小，這個片區(qū)的剛需目前建議不要再觀望，勤去看房，多對比，價格合適果斷入手。

開發(fā)區(qū)金沙灘片區(qū)

2020.3月份金沙灘片區(qū)均價：21011元/㎡

2020.3月份金沙灘區(qū)環(huán)比上漲（本月定基100%）

關(guān)注熱點(diǎn)新盤：綠地·鳳棲瀾玥 卓越·天元

漲幅最大小區(qū)：石雀小筑

跌幅最大小區(qū)：恒大金沙灘

金沙灘片區(qū)應(yīng)該目前唯一一個均價仍舊在2萬以上的片區(qū)，高端片區(qū)就是價格堅挺，相對于安子這兩年的大幅度調(diào)整，金沙灘二手房入市少，不會出現(xiàn)競價踩踏。但是金沙灘內(nèi)的二手房價格也開始出現(xiàn)大幅度分化，品質(zhì)高的可以到三萬，品質(zhì)差的已經(jīng)下探到兩萬以下，TOP級一手房品質(zhì)全面沖擊是主要原因，西海岸六大TOP級，金沙灘占一半（綠地·鳳棲瀾玥 龍湖·天璞 卓越·天元），高端屬性定位非常穩(wěn)。

老黃島片區(qū)

2020.3月份老黃島片區(qū)均價：10706元/㎡

2020.3月份老黃島片區(qū)環(huán)比上漲（本月定基100%）

關(guān)注熱點(diǎn)新盤：暫無

漲幅最大小區(qū)：崇明島小區(qū)

跌幅最大小區(qū)：柳溝小區(qū)

區(qū)域房價分析：

老黃島房價穩(wěn)定在萬元左右，上一次東部主城區(qū)上漲最后跟進(jìn)的就是老黃島片區(qū)，但是隨著自貿(mào)區(qū)、六號一期、二遂列入青島基礎(chǔ)設(shè)施重點(diǎn)項(xiàng)目，老黃島翻盤只是時間問題

開發(fā)區(qū)中心片區(qū)

2020.3月份開發(fā)區(qū)中心片區(qū)均價：17262.98元/㎡

2020.3月份開發(fā)區(qū)中心片區(qū)環(huán)比上漲（本月定基100%）

關(guān)注熱點(diǎn)新盤：龍湖·春江紫宸 城發(fā)·長江瑞城

漲幅最大小區(qū)：偉業(yè)花園

跌幅最大小區(qū)：引領(lǐng)國際

區(qū)域房價分析：

開發(fā)區(qū)中心區(qū)域筑底信號明顯，均價1.7萬和片區(qū)限價1.6萬已經(jīng)非常接近。多數(shù)樓盤的漲跌幅度在1%以內(nèi)。類似安子片區(qū)，存量二手房為主，但無論是剛需還是改善的數(shù)量都是東區(qū)最多的，這就為什么中心片區(qū)的一手房價格高也沒看到明顯的打折促銷，更別說那些像春江紫宸這樣的限價盤。隨著東部主城區(qū)做大做強(qiáng)，虹吸和輻射效應(yīng)都會在此顯現(xiàn)，非常推薦的片區(qū)！

辛安片區(qū)

2020.3月份辛安片區(qū)均價：13244元/㎡

2018.3月份辛安片區(qū)環(huán)比上漲（本月定基100%）

關(guān)注熱點(diǎn)新盤：旭輝銀盛泰·宸悅府 龍湖·春江彼岸

漲幅最大小區(qū)：齊長城花園

跌幅最大小區(qū)：昆侖山莊

辛安由于年輕人口較多，外地人口流入大，潛在需求較大，但二手房存量并不多，現(xiàn)在剛需新盤和改善盤都有崛起的趨勢，尤其是山科大附近以后有龍湖和海信開發(fā)，現(xiàn)在旭輝銀盛泰也來了，落子高端產(chǎn)品宸悅府，作為山東2019年本土銷售額最大的房企他看好這個片區(qū)肯定是有原因的（6號線站口剛需盤聚集，山科大環(huán)小珠山高端住宅群即將成型）。目前辛安正在進(jìn)行大手筆棚改（208億的殷家河片區(qū)改造）受益于開發(fā)區(qū)的溢出效應(yīng)和二遂6號線一期的直接利好，辛安的潛力不可低估！

石油大學(xué)片區(qū)

2020.3月份石油大學(xué)片區(qū)均價：19118元/㎡

2020.3月份石油大學(xué)環(huán)比（本月定基100%）

熱點(diǎn)新盤：逸景灣二期 尚品

漲幅最大小區(qū)：青島小鎮(zhèn)

跌幅最大小區(qū)：康大山語海

區(qū)域房價分析：

石油大學(xué)均價經(jīng)過這兩年的調(diào)整下探到2萬以下，但片區(qū)內(nèi)的唐島灣商圈近幾年越發(fā)成為西海岸最強(qiáng)商圈，沿海片區(qū)一手房極少，作為西海岸繁華的封面保值增值的屬性比較明顯。

靈山衛(wèi)片區(qū)

2020.3月份靈山衛(wèi)片區(qū)均價：15196.71元/㎡

2020.3月份靈山衛(wèi)片區(qū)環(huán)比上漲（本月定基100%）

關(guān)注熱點(diǎn)新盤：看海無遮擋洋房和小高層-鑫苑御龍灣、 靈山灣·龍璽

低密度洋房和聯(lián)排-未來星城

漲幅最大小區(qū)：諾沙灣

跌幅最大小區(qū)：大溪谷

區(qū)域房價分析：

靈山衛(wèi)均價在1.6-1.7萬之間，這個片區(qū)二手房一直較少，像福麟海景麗苑1.3萬的價格已經(jīng)到達(dá)底部，沿海的一線海景樓盤價格堅挺，但是在產(chǎn)品品質(zhì)上新盤（鑫苑御龍灣 龍璽）還是大幅度領(lǐng)先于二手房，華僑城即將在今年啟動，靈山灣的城區(qū)面積將會大幅度擴(kuò)增，六號線一期也是實(shí)在利好，尤其是靈山衛(wèi)北部即將形成大學(xué)城（山藝 清華美院校區(qū)開工）、低密度小珠山居住區(qū)（稀缺低密度洋房未來星城），靈山衛(wèi)向北發(fā)展將是大勢所趨！

兩河片區(qū)

2020.3月份兩河片區(qū)均價：14058.58元/㎡

2020.3月份兩河片區(qū)環(huán)比（本月定基100%）

關(guān)注熱點(diǎn)新盤：融信 海月星灣 實(shí)地 薔薇國際

區(qū)域房價分析：

兩河片區(qū)均價在一萬四左右，這個價格是非沿海片區(qū)的價格體現(xiàn)，因?yàn)閮珊娱_發(fā)越來越往北部，這就形成南北兩個極端，北部競爭較為激烈，薔薇國際主打性價比，價格親民，產(chǎn)品也到位，南部海岸融信 海月星灣主打一線海景幾乎沒有競品樓盤，強(qiáng)者恒強(qiáng)。

膠南北部片區(qū)

2020.3月份膠南北部片區(qū)均價：12850.44元/㎡

2020.3月份膠南北部片區(qū)環(huán)比上漲（本月定基100%）

漲幅最大小區(qū)：黑卓原筑

跌幅最大小區(qū)：香榭麗景

膠南西部片區(qū)

2020.3月份膠南西部片區(qū)均價：11383.37元/㎡

2020.3月份膠南西部片區(qū)環(huán)上漲（本月定基100%）

西海岸中央公園和古鎮(zhèn)口

古鎮(zhèn)口三甲標(biāo)準(zhǔn)大醫(yī)院海軍醫(yī)院醫(yī)務(wù)人員已經(jīng)就位

即將開診運(yùn)營

西海岸中央公園和古鎮(zhèn)口片區(qū)由于是新建片區(qū)二手房普遍沒有滿足可售條件，暫時不予分析，新盤方面西海岸中央公園有豪宅化趨勢，目前鉑悅·靈犀灣洋房已經(jīng)到了2.3萬/㎡，國際社區(qū)大概率也會是這一價格區(qū)間，閱峰二期將在這個月25號取消部分折扣，價格上漲。古鎮(zhèn)口區(qū)域新盤較多，但整體的品質(zhì)較高，龍湖西府原著繼續(xù)延續(xù)超高性價比，銷量很大。今年片區(qū)新盤較少，供需逐漸趨于平衡。

中央活力區(qū)

2020.3月份中央活力區(qū)片區(qū)均價：14123.80

2020.3月份中央活力區(qū)環(huán)比上漲（本月定基100%）

熱點(diǎn)新盤：中建·錦繡首府 黑卓碧桂園·美筑

漲幅最大小區(qū)：康橋首府

跌幅最大小區(qū)：康大聯(lián)創(chuàng)

域房價分析：

中央活力區(qū)學(xué)區(qū)房的價格還是非常堅挺，但整體二手房還在下探中，主要原因還是一手房的沖擊，一手房像錦繡首府純洋房和區(qū)域的二手房高層差不多價格，地鐵口的黑卓碧桂園·美筑均價含精裝修才一萬二。

2020.3月樓市房價分析：

中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士鄒琳華（大數(shù)據(jù)房價指數(shù)(BHPI)創(chuàng)辦人）判斷這一次23萬億大基建計劃對于一二線城市房價影響更大。

目前房價至高點(diǎn)仍在金沙灘片區(qū)，但東西區(qū)差距已經(jīng)越來越小，沿海和非沿海板塊房價卻開始越拉越大，這就是西海岸的房價大趨勢。東區(qū)核心區(qū)域的二手房價已經(jīng)達(dá)到筑底階段，再觀望的意義并不大，橋頭堡落地之后一手房的供應(yīng)還會井噴，性價比更將會一在一手房上面體現(xiàn)，像龍湖光年精裝小高層才一萬二三，遠(yuǎn)遠(yuǎn)實(shí)惠于周邊二手房，靈山灣的價格分化已經(jīng)很明顯了，品質(zhì)不高的二手房賣不上價格，不過對于剛需來說卻很合適，比如福麟海景麗苑，中央活力區(qū)供需平衡大城發(fā)展勢頭形成，受益于周邊科教文衛(wèi)的穩(wěn)定性發(fā)展，中央公園有豪宅化趨勢，古鎮(zhèn)口新盤較多，品質(zhì)檔次也不錯，很適合地緣改善，現(xiàn)在大學(xué)老師和三甲醫(yī)院職工都準(zhǔn)備來這里購房，產(chǎn)業(yè)和配套才是房價的壓艙石。

雖然目前西海岸房價整體穩(wěn)定，但安子和開發(fā)區(qū)中心區(qū)二手房有率先上漲的苗頭，一手盤售樓處流量明顯增多，四大一線城市已經(jīng)有兩個出現(xiàn)地王，全國大基建將在近期啟動，這次不會像08年全國普漲，而是從三四線轉(zhuǎn)移到一二線城市，山東第一強(qiáng)區(qū)西海岸新區(qū)無疑是山東半島都市圈置業(yè)的不二之選。

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