"前些日子被“共有產(chǎn)權(quán)房”購房者聚焦的城陽白云山片區(qū)和剛需排隊(duì)的白沙河幾個(gè)項(xiàng)目照片刷屏。購房者心里想，不湊熱鬧的話，擔(dān)心沒得選擇怕漲價(jià)，湊熱鬧的話，怕割韭菜，到底該怎么抉擇呢？先來看看城陽區(qū)在青島市到底怎么定位的，了解各片區(qū)樓盤情況，結(jié)合自己需求就知道答案了。

城陽區(qū)定位青島北岸新城和青島北大門。南有夏莊白沙河，北有白云山，東有小嶗山—惜福鎮(zhèn)，西有西四社（紅島高新、動(dòng)車小鎮(zhèn)、河套、上馬），中有未來城（流亭），然后是主城區(qū)，打造北岸中央活力區(qū)。

今天聊聊兩個(gè)“大白”和高新區(qū)，一個(gè)是白云山板塊，一個(gè)是白沙河板塊，一個(gè)是高新區(qū)。

一端是北岸改善居所，一端是剛需市區(qū)外溢重地，一端是高新產(chǎn)業(yè)、市級(jí)配套、基礎(chǔ)教育聚焦地

一、白云山板塊

該板塊定位青島北岸新城東部高端住宅區(qū)，樓盤產(chǎn)品種類多樣，北岸城區(qū)改善型為主住宅擔(dān)當(dāng)，為什么呢？

1 控規(guī)明確且舊改進(jìn)展快，土地少，剛需樓盤去化快，庫存降低，價(jià)格趨于反彈。后期有資源配套支撐，新學(xué)區(qū)高地和北岸第一所三甲級(jí)醫(yī)院都占據(jù)了，放眼過去北岸近郊難找第二家。

2 生態(tài)是一湖三山四公園，唯一劣勢(shì)，沒有海岸線

3 地鐵規(guī)劃和交通便利性，地鐵周期至少5年，但是明確規(guī)劃

產(chǎn)品差異不小

第一梯隊(duì)：合院和疊拼，優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品都是大開發(fā)商開發(fā)，整體環(huán)境和品質(zhì)高，代表：舜山府，昆侖和小鎮(zhèn)，

適合人群：近郊終改人群 不適合人群：不喜歡高低配園區(qū)的人群

第二梯隊(duì)：洋房和小高層 優(yōu)勢(shì)：容積率低，代表天安和�；�、金域

適合人群：改善人群 不適合人群：在乎地上車位人群（某安），在乎洋房后面有小高層的人群（某爾），不喜歡精裝的人群（金域）

第三梯隊(duì)：高層 優(yōu)勢(shì)：入手門檻低可以進(jìn)入該板塊，劣勢(shì)：密度高，樓層高，連廊和大高層

適合人群：剛需及剛改

二、白沙河板塊

白沙河片區(qū)——該樓盤眾多樓盤因?yàn)殡x山水較近，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，某江系產(chǎn)品多樣供應(yīng)，合院、洋房、高層、小高均有。目前剛需樓盤Q特鐵花嶼城、H達(dá)生態(tài)城、Flower Young IN三個(gè)，最后一個(gè)聽名字都自帶網(wǎng)感，這幾個(gè)盤主要客戶是市區(qū)外溢。

單純這個(gè)片區(qū)三個(gè)樓盤定位是剛需，但其實(shí)依托環(huán)境和交通，以及其容積率優(yōu)勢(shì)，也可以做出是剛改和改善，別墅、洋房產(chǎn)品也有，市區(qū)置換人群。

優(yōu)勢(shì)：交通，生態(tài)，園區(qū)品質(zhì)和容積率

適合人群：市區(qū)工作通勤方便人群，市區(qū)改善換大戶型洋房、別墅用戶

兩個(gè)大白板塊，各有優(yōu)勢(shì)，定位不同，白得發(fā)紅也不無道理。

高新區(qū)板塊

三個(gè)板塊：紅島、東片區(qū)、中西片區(qū)

東片區(qū)人氣擔(dān)當(dāng)，中歐世茂雨潤拿地早，晚上亮燈率高；中西片區(qū)CBD擔(dān)當(dāng)，青島中學(xué)、清華附中、58中分校都在這個(gè)區(qū)域，規(guī)劃商業(yè)商超，高新區(qū)中心規(guī)劃地鐵，中片區(qū)在配套上是優(yōu)于東片區(qū)的，西片區(qū)大型市政配套所在地。

高新區(qū)剛需

小戶型目前情況在售庫存：Z越嘉悅少數(shù)庫存、Z歐國際城、Y潤新開

東、中片區(qū)小戶型剛需不多了，再接下來開只能往西到上馬和北面的棘洪灘的高新擴(kuò)容區(qū)

因?yàn)楦咝聟^(qū)本身基礎(chǔ)教育資源當(dāng)紅，大項(xiàng)目啟動(dòng)，加之人才公寓目標(biāo)，基本小戶型剛需會(huì)越來越少

高新區(qū)改善

洋房，中Sea少數(shù)，Double創(chuàng)少數(shù)，Worl茂撿漏

三個(gè)紅島府的高層大戶型撿漏

帶精裝，戶型較好，人才房慢慢也會(huì)消化，總體幾個(gè)樓盤單價(jià)比城陽主城區(qū)優(yōu)勢(shì)大

別墅產(chǎn)品

World茂、Z荊閣、紅島F（商墅）等不少庫存

別墅今年能推市了，挺香的，近郊終極改善或者階段性改善也是機(jī)會(huì)

針對(duì)三個(gè)片區(qū)，給購房者建議：

1 做好個(gè)人購房需求和區(qū)位及產(chǎn)品的連線題

2 看好購房時(shí)機(jī)和樓盤高點(diǎn)低點(diǎn)，哪些有余地，哪些基本到底了，每個(gè)樓盤不同，產(chǎn)品也不同，時(shí)間性也不同

3 考慮將來近幾年工作變動(dòng)、職業(yè)創(chuàng)業(yè)發(fā)展、和通勤距離等問題

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