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先有即墨，后有青島。1898年之前，青島只是個小漁村，屬于即墨縣仁化鄉(xiāng)。 德國人來了之后，歷史逆轉，青島變成都市，即墨還依然是個縣城。

100多年以后，一個連這段基本歷史都不知道的回族輟學小子，寫了個罵街的歌《老巴子》，一口土話中充滿了對即墨人到青島的歧視，真是數(shù)典忘祖的典型，不過人家既然是少數(shù)民族，跟這個城市的歷史牽扯太淺，倒也正常。

01、 即墨西部樓盤演化史

即墨畢竟有自己的歷史底蘊，而且作為一個商業(yè)發(fā)達著稱的城市，民企私營經(jīng)濟極為繁榮，造就了一批富人甚至企業(yè)家。

因為即墨這個商業(yè)城市的大小市場基本都在西部，所以他們的活動范圍也是西城。再加上最好的小學和初中、高中在陸續(xù)也向西部集中，導致學區(qū)房特征日益明顯，于是城西樓市的價格成為即墨樓市之冠。十幾年來，一直如此。

即墨西部住宅的崛起，始于文化路板塊，這在2003年前后，是為城西第一波樓市競爭大戰(zhàn)，當時參賽選手，先有名門世家、江南花園等，后有瑞納鰲園，即發(fā)陽光城等，圍繞德馨小學，很快成了富人區(qū)，但彼時房屋質(zhì)量不高，以多層為主，經(jīng)過一番推動，區(qū)域房價從1000多到了3000多。

這一片開發(fā)完之后，很快發(fā)生外延，永和碩輝苑、潤發(fā)家園、海信馬山新城，北部的曼谷陽光等，在十年前開始向外延伸，這些盤前期一直熬住了2600元的價格好幾年，到2009年價格爆發(fā)，翰林苑第一個很快過了5000元，后期再漲到七八千元，房源不多。

大約六七年前，正大佳源都市，高迪墨香郡，御園，壹品華庭等樓盤再次展開第三輪競爭，圍繞著德馨小學和28中，7000的均價成為了即墨樓市的最高價，當時萬科東郡只賣4800。經(jīng)過2017年的再次大漲，到去年春天火熱到頂，該區(qū)域一些房源甚至報價接近2萬元，目前雖然有所回落，這些盤的二手房價都在15000左右。

第四輪再次向外圍，2017年前后，是綠城代建的峴山花城，還有被保利突襲搶走的中間地塊后來做的堂頌，基本上從10000元上下，到了14000左右，把區(qū)域房價頂了起來，但因為復星天貿(mào)城組團的住宅一直出不來，其他家也拿不到地，整個區(qū)域供應一直很少，所以也沒啥競爭，這些房子陸陸續(xù)續(xù)也就賣完了。

真正驚人的是第五輪競爭開始的第一個盤藍城玉蘭公館的定價。2018年1月17日，即墨文化路地塊出讓，總建面約13萬㎡。諾信置業(yè)拿地，最終成交樓面地價約為4988元/㎡。藍城代建并代為操盤，定名叫玉蘭公館。

到2019年推盤之時，正是市場供應空白，即墨城西富人們無處買房，玉蘭公館抓住機會，定價18600元，這個價格橫掃即墨城，后來賣得也還不錯，就漲到了大約2萬元，而后競爭對手們就排隊而來。

至此，盡管價格也上去了，盡管綠城和藍城都來代建，但真正的品牌開發(fā)商在即墨做真正的豪宅，幾乎沒有。那么后來大批開發(fā)商的蜂擁而至，又會給即墨帶來什么機會？

02、 即墨西部排隊拿地史

2019年1月3日，即墨城西第一塊地，就被禹洲拿下，定名朗廷府。禹洲根據(jù)市場的調(diào)研，把產(chǎn)品直接分為洋房和小高層產(chǎn)品，甚至洋房里再分出一部分大平層產(chǎn)品做了170平，定價17500，銷售很不錯。

3月29日，海爾聯(lián)合寶龍拿下即墨西原復星16萬平住宅地塊，樓面地價4662，容積率也是1.6。項目定名為翡翠花園。

5月23日，招商地產(chǎn)拿下即墨西原復星27萬平地塊，樓面地價4660，容積率1.9。項目定名公園1872。

7月19日，海爾產(chǎn)城創(chuàng)在即墨西城核心區(qū)域拿地兩宗總計17萬平，住宅地塊3563，容積率3.2，后來定名東方學府。

12月16日，龍湖地產(chǎn)拿下西城核心區(qū)域鶴山路以南、石林一路以東6萬平地塊，住宅部分只有3.6萬平，樓面地價3500，容積率2.9.

12月25日，中冶地產(chǎn)拿下即墨西原復星36萬平地塊，住宅部分樓面地價4188，容積率2。

2020年1月17日，中南地產(chǎn)拿下即墨西原復星32萬平地塊，住宅部分樓面地價4200左右，容積率1.8。

3月12日，榮盛地產(chǎn)拿下即墨西原復星18萬平地塊，樓面地價4095，容積率2。

4月1日，中梁地產(chǎn)拿下即墨西原復星21萬平地塊，樓面地價4076，容積率2。

原復星組團大地塊還有兩宗土地已經(jīng)掛牌，估計在4月會有結果。

這些只是即墨城西的中心區(qū)域，外圍的土地沒有統(tǒng)計�？纯瓷鲜鲑u地的節(jié)奏和規(guī)模，就知道即墨西后續(xù)市場之競爭態(tài)勢，真的是非同一般的激烈。

在此局面下，如何突圍而出？各家如何破局？這是北青島樓市今年最大的吸引人的地方。

作為開發(fā)主體，對自己的盤，是做加法還是做減法？往上走還是拼速度走量？

每家都在判斷，醞釀，籌劃，但是大多數(shù)空間不大，畢竟盤子都不小，而且區(qū)域都在一起，很多都是一條街上的鄰居，差異化很難做。

03、 龍湖天奕對即墨之意義

唯獨有一家，與眾不同，可謂特立獨行，準備走一條新路。

這就是去年底在鶴山路拿地的龍湖，它其實是最輕松的。因為項目總共只有6萬平，而且住宅只有36000平。地塊所在的地段，位于即墨中軸的商業(yè)大道鶴山路，更接近市區(qū)中央，和其他開發(fā)商所在的復星組團明顯拉開距離，可以單獨成就自己。

龍湖經(jīng)過研究，準備把集團系列產(chǎn)品中最高檔次的天字系引入即墨，已經(jīng)定名為天奕。

天奕系列，目前只有廣州和沈陽有開發(fā)，廣州的單價價11萬，平均總價2000萬左右。沈陽的主力總價七八百萬，最貴的也過了千萬。千萬級別，中心城市的中心地段產(chǎn)品，這算是天奕在一二線城市的標簽，基本上就是當?shù)睾勒�的代表作了，匯聚的都是富豪人群。

那么為什么全國第三座天奕會落地到即墨這個新區(qū)呢？因為即墨是江北義烏，是一個隱藏了眾多隱形富豪的城市。鶴山路上的經(jīng)商業(yè)主們，緊隨時代潮流，在商海搏擊，近幾年搭上了互聯(lián)網(wǎng)，可謂把生意做得風生水起，青島主城的嶗山前海一線，很多豪宅的主人都是他們。

然而，他們生活和工作范圍所屬的即墨，卻只有豪車遍地開，不見有豪宅。以至于一個藍城代建的項目都賣到了2萬元，超過城陽價格，還賣得不錯。

一直想打造地標的龍湖，決心把天弈這個小規(guī)模項目做出鉆石盤的味道，重新定義即墨的居住品質(zhì)，下決心打造這188套的180到190平的大平層產(chǎn)品標桿，就近為即墨頂層商業(yè)人士就地解決居住品質(zhì)的升級難題。

據(jù)說這188套都是全尺寸四房產(chǎn)品，邊戶設計270度三面采光，中間戶四朝南，面寬近18米，進深不足10米，是真正意義的大面寬、短進深的高舒適度產(chǎn)品。

這是一個即墨富商階層十年來一直盼望的答案，也是眾多開發(fā)商想達到的目標。

04、 即墨需要自己的豪宅

十年前，開盤時只有3300元的萬科四季花城曾經(jīng)拿出108套小高層精裝房源，突破8000元大關，成為當年即墨房價高峰。當時的結論是，即墨市場空間很大，但是不敢大規(guī)模嘗試，見好就收。

三年后，綠城當年在膠州自己的喜來登大酒店旁邊做了一棟大平層，就是紫薇公館，一共200套，周邊房價只有幾千的情況下，定價20000，結果開始賣不動，后來市場反轉，被搶光。如今二手房25000左右，依然是膠州之冠。

又過了五年，藍城又做了20000的嘗試，如今有點作繭自縛的感覺。畢竟只是個代建，產(chǎn)品力單薄了，而且盤子比較大，最重要的是競爭對手多，所以銷售陷入停滯。

此后眾多開發(fā)商雖然陸續(xù)到來，但大都準備賣毛坯了，輕騎突圍。誰還敢做加法，加成本，做產(chǎn)品，做精裝，種種機緣之下，也只有龍湖天奕了。

膠州已經(jīng)有了紫薇公館作為豪宅代表，比膠州更富和劃區(qū)最早的即墨，也應該有自己的豪宅代表，這就是全國第三座龍湖天奕落地即墨西城的意義。

在此僅僅透露一點，就是天奕是找了享譽全球 的HWCD設計機構來負責裝修設計。HWCD是一家跨國際設計公司，在倫敦、上海以及巴塞羅那，匯集全世界近600名設計精英。設計服務專注精品酒店、豪宅定制以及高端住宅設計。

該公司在全球的設計經(jīng)典案例無數(shù)，倫敦最貴公寓塔橋壹號，上海第一豪宅湯臣一品，澳洲雀巢總部大樓等，皆為HWCD的杰作。龍湖重金聘請他們的設計師前來，就是把即墨的豪宅水準真正提升上去。

天奕這188套顯然比紫薇要輕松，因為總價還沒那么高，而周邊的企業(yè)主的消費能力顯然要更高一些。唯一的懸念在于，龍湖會拿出什么樣的產(chǎn)品來奉獻給他們？

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