2018年的年末幾天，平度、城陽、即墨、嶗山陣雪紛飛，市南、市北飄起雪花。

氣溫最低那天，市區(qū)降到-7.9℃，即墨甚至降到-9.9℃，創(chuàng)今年入冬以來的新低。

也在那天，朋友圈里的中介朋友發(fā)了個(gè)鴻仕雅居的二手房房源。

在一連串的震驚表情之后寫著：

降價(jià)了，再降5萬！鴻仕雅居，新都心，凱德Mall西面，步行地鐵口3分鐘。單價(jià)2.35萬一平！

131平僅售310萬，急售！急售！急售！新都心最便宜的房子，沒有之一，低于市場價(jià)100萬！

（2019年1月8日，鏈家網(wǎng)房源顯示）

（2019年1月8日，安居客房源顯示）

記得當(dāng)天去網(wǎng)站上查掛出的同類房源價(jià)格時(shí)，最低均價(jià)在2.9萬左右。兩廂一比較，中介手里的這套房子的確是要便宜很多。

多半是戶主急用錢，才來了個(gè)大甩賣。

在當(dāng)時(shí)，中介手里的房源降價(jià)的有很多，普遍被認(rèn)為是市場不景氣的一個(gè)表現(xiàn)。但降價(jià)幅度很大的畢竟還是少數(shù)。

等今天再去看，鏈家網(wǎng)上掛著的131㎡的房源，數(shù)量較少，還是6個(gè)月前發(fā)布的，同樣的戶型，均價(jià)要價(jià)約2.4萬。

而安居客網(wǎng)站上的同戶型房源數(shù)量則要更多，價(jià)格也基本都沒有過2.4萬。跟朋友圈的那套相差不大�？們r(jià)也都是要個(gè)310萬。

說明了啥？二手房主動降價(jià)的房源更多了。換句話說，二手房市場也不是個(gè)熱的。

新房市場里，繼受搖號庇護(hù)的高新區(qū)也搖不起號來最終暫停執(zhí)行搖號的時(shí)候，青島樓市的冷真正席卷了全市。

2018年末的那場雪沒降多久就停了，但青島的房地產(chǎn)市場似乎還在下著雪。

（銳理數(shù)據(jù)：2018年，青島新房成交近16萬套）

2018年的樓市像是過山車，以上合為分水嶺，唱了首冰與火之歌。

身處其中，開發(fā)商和購房者也同樣經(jīng)歷了這種冰火兩重天。只不過，開發(fā)商與購房者所經(jīng)歷的曲線走勢是相反的罷了。

2017年，青島新房賣了近19萬套，成交總額2320多億，整體均價(jià)破了萬元大關(guān)。

這種火熱給青島2018年的樓市提振了不少信心。而信心，有時(shí)候是影響樓市的一種無形力量。

于是，2018年上半年的樓市火熱，從開年工作之后，就有明顯的跡象。

正月里還沒出，熟人之間還在相互拜著晚年，各大售樓處就已經(jīng)迎來看房的購房者。

上半年青島樓市的火熱是有多個(gè)原因造成的。

上一年的余熱是一方面。另一個(gè)方面，則是青島當(dāng)時(shí)的新房供應(yīng)量不足，出現(xiàn)供需矛盾。

供小于求，奇貨可居。主動權(quán)在開發(fā)商手里。

除此之外，當(dāng)時(shí)全國正此起彼伏的進(jìn)行限購、限貸、限售的調(diào)控政策。青島在3月底推出了一次，接著是4月份又搞了一次。

眾所周知，房地產(chǎn)的調(diào)控總是伴著個(gè)怪圈：越調(diào)買的人越多，越買就越漲。

基于房地產(chǎn)常年屹立不倒的經(jīng)驗(yàn)，也基于很多公司的利潤無論如何也跑不過一套房子升值的錢，青島當(dāng)時(shí)買房人有很多。

房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出的是一片盛景。

購房者與開發(fā)商之間，甚至跟仰仗開發(fā)商的中介卻都有了摩擦。

購房者夜里就開始排長隊(duì)，選個(gè)房源都要托人找關(guān)系，買房時(shí)被要求全款，按揭和非全款的拿著錢也未必能買的上房，要買房就得買車位甚至是儲藏室......

涉及到買房的任何一環(huán)，似乎都成了排長龍陣。各個(gè)區(qū)的房產(chǎn)交易大廳也滿是人。

依附于開發(fā)商的中介，要是手里有新房房源，隨口就能跟買房人要個(gè)幾萬甚至十幾萬。

上半年的購房者成了挨周瑜打的黃蓋，掙扎、被虐，可只要買上了房，也還是開心。

上半年的開發(fā)商，日子過得是很緊張而又甜蜜的。不管大小房企，但凡有房子賣，就有的賺�？祚R加鞭網(wǎng)簽，回籠現(xiàn)金流，落袋為安。

現(xiàn)金回籠周期大概從來沒有這么利索過。七天之內(nèi)，全款交付。更有甚者，用不了七天。同一套房源，誰先交全款，房子就是誰的。

樓市大熱的時(shí)候，也是亂象橫生的時(shí)候。西海岸打擊完了，高新區(qū)打�？勺詈螅�誰也沒能真正把亂象給杜絕了。

3月里，樓市信心、供需、調(diào)控政策向好，青島樓市迅速竄火。

緊接著，4月青島地鐵11號線開通，5月又臨近上合峰會。

再后來是高新區(qū)執(zhí)行搖號，即墨撤市劃區(qū)。

這些，都成為青島樓市上揚(yáng)的利好。

市北、李滄、黃島市場大火之后，城陽、膠州、即墨也跟著火了。個(gè)別區(qū)里甚者出現(xiàn)過特別明顯的房荒。

很多房企在上半年的大好市場中，完成了一半的年度業(yè)績。

從銳理發(fā)布的2018年青島新房成交數(shù)據(jù)來看，上半年新房成交近9萬套，幾乎要占到全年的六成。

（2018年底，西海岸城發(fā)長江瑞城帶裝修開盤價(jià)2.1-2.2萬）

青島樓市的下半年，市場表現(xiàn)出來諸多涼意。

新房的售樓處來電、來訪下降，開始注重渠道，任何費(fèi)用支出都要講效果、講費(fèi)效比。

二手房開始從漫天要價(jià)變得比較理性，主動在房源上降低價(jià)格。

土地市場從8月開始出現(xiàn)流拍。即便是私人定制的買家，最后也沒有出價(jià)。

政策上，其他城市有松動跡象，青島也暫停執(zhí)行了搖號。但對于比較敏感的限價(jià)還是謹(jǐn)慎地維持了現(xiàn)狀。

最涼之時(shí)，從2018年末開始，紛紛有不少樓盤開始降價(jià)促銷。

甚至到了2019年的陽歷1月，一開始就有西海岸的樓盤打響降價(jià)的第一槍。

據(jù)說，這波操作之下，那個(gè)盤賣得還不錯(cuò)。連續(xù)好幾天，每天賣出去20來套。

市場轉(zhuǎn)涼，價(jià)格先知。購房者正在從觀望走向出手。

盡管2018年的下半年，青島整體在大面上呈現(xiàn)出涼意。但值得一提的是，青島的房價(jià)又漲了。

2018年，青島新房賣出近16萬套，總成交額2486億，整體均價(jià)1.3萬多。

跟去年相比，今年的銷售套數(shù)少了3萬套，主要是折在下半年手里。但成交總額和整體均價(jià)卻是雙雙都漲了。

換句話說，盡管市場是冷了半年。但，房價(jià)依舊跑贏了。

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