零售地產全年新增供應80%在青島郊區(qū)；非保稅高標庫空置率驟降，租金猛漲

仲量聯(lián)行2018年青島房地產市場回顧及2019年展望

2019年1月14日，青島—— “甲級辦公迎來供應高峰年，市場租金季節(jié)性小幅下探，促使租戶辦公樓升級需求活躍。” 仲量聯(lián)行青島分公司董事總經理白路表示，“郊區(qū)商業(yè)和創(chuàng)新業(yè)態(tài)成為2018年青島零售地產市場的關鍵詞；工業(yè)物流地產方面，非保稅高標庫市場空置率大幅下降，強勁需求推動市場租金快速上漲；住宅市場全年政策緊縮，價格同比微降0.9%，使得高端住宅市場銷售情況未受影響”

辦公樓市場

甲級辦公樓市場迎來供應高峰年。2018年全年青島辦公市場共錄得36萬平方米新增供應，推高全市存量至443萬平方米。甲級辦公市場迎來自2012年以來第二個供應高峰，共有13萬平方米的新增供應進入市場。作為市北區(qū)首棟甲級辦公物業(yè)，卓越世紀中心1號樓的交付預示著市北中央商務區(qū)已進入快速發(fā)展階段。同時，供應高峰推高甲級辦公市場空置率達38.0%，同比上漲12.6個百分點，遠高于整體市場2.7個百分點的增幅。

整體市場租金持穩(wěn)，甲級市場租金季節(jié)性小幅下探�？罩寐噬蠞q帶來的下行壓力以及年末租賃淡季的影響，使得本季度甲級辦公樓平均租金出現小幅波動，排除新項目影響后同比下降0.8%，達129元/平方米/月。但該市場內部出現明顯分化，入駐率較高的自持型物業(yè)租金表現穩(wěn)中有升，而散售型物業(yè)及新交付項目本季度均提出了不同程度的租金優(yōu)惠。與甲級市場表現略有不同的是，整體市場平均租金基本持穩(wěn)，維持在87元/平方米/月。

租戶的辦公樓升級需求活躍。甲級辦公樓市場平均租金的下探以及可租賃面積的增加在一定程度上刺激了租戶對辦公樓的升級需求，從周邊乙級辦公樓搬入甲級辦公樓的租賃活動明顯增多，約占全年市場租賃需求量的39%，遠高于2017年的13%。2018年青島辦公樓市場凈吸納量約為15.3萬平方米，較2017年有所回落。金融和專業(yè)服務業(yè)依然是租賃市場的主要需求來源。靈活辦公品牌的擴張表現較為搶眼，在過去三個季度均占到當季市場吸納量的10%左右。

未來非核心商務區(qū)搬遷需求及核心商務區(qū)的升級需求將表現活躍。隨著宏觀經濟環(huán)境不確定因素的增加，預計2019年整體辦公市場需求增勢將有所放緩，租戶在搬遷及擴張方面將趨于謹慎�！俺杀久舾行偷钠髽I(yè)將更多的考慮價格而非地段和配套，因此非核心商務區(qū)的優(yōu)質辦公樓的表現將更為活躍，“仲量聯(lián)行青島分公司商業(yè)地產部總監(jiān)李強表示，“而充足的可租賃面積和適度的價格調整也將為甲級辦公樓市場帶來租賃升級的需求。

零售地產市場

2018年郊區(qū)商業(yè)持續(xù)發(fā)力。2018年全年青島零售地產市場共錄得42萬平方米新增供應，其中郊區(qū)占比達到近80%。市區(qū)商業(yè)近幾年新增供應有限，主要以小體量的裙樓商業(yè)為主。郊區(qū)商業(yè)則持續(xù)發(fā)力，以較高開業(yè)率成為青島零售地產的焦點。以本季度開業(yè)的城陽萬象匯為例，層次豐富的業(yè)態(tài)組合和多個首進青島的時尚品牌為該項目帶來接近100%的開業(yè)率和開業(yè)當天20萬的客流量，推動城陽區(qū)正陽中路商圈商業(yè)結構的升級和商圈成熟度的提升。

創(chuàng)新業(yè)態(tài)成為2018年青島零售地產的關鍵詞。從需求端來看，越來越多的零售項目開始關注消費者深層次的需求偏好和消費體驗。萬象城推出女性生活方式體驗空間 “W時區(qū)”、萬達CBD推出復古主題餐飲街區(qū) “島城1903”，類似的室內主題街區(qū)通過營造IP化場景增加了消費者粘性，擊中消費者的情感訴求。另外，以盒馬鮮生為代表的健康生活類業(yè)態(tài)、功能復合的兒童體驗類業(yè)態(tài)，以及兼具社交與文化消費功能的新型書店等文創(chuàng)業(yè)態(tài)，同樣在2018年的青島零售市場表現活躍。從供應端來看，今年新交付的零售項目同樣關注創(chuàng)新業(yè)態(tài)的定位和招商，萬達茂的休閑娛樂業(yè)態(tài)占比超過70%。

市區(qū)商業(yè)租金表現優(yōu)于整體平均水平。本季度全市同質比較租金水平同比上漲0.2%，達257元/平方米/月。整體市場空置率為10.8%，同比上漲0.5%。市區(qū)商業(yè)空置率的漲幅遠高于整體商業(yè)水平，為1.7個百分點，但是其租金水平的漲幅同樣高于整體商業(yè)水平。說明市區(qū)商業(yè)進入深度調整期后，雖然結構分化使得部分零售項目不斷流失商戶，但核心商圈的優(yōu)質零售項目仍有較強的租金增長動力。

消費分級將導致項目定位分級。未來青島零售地產的新增供應仍將以郊區(qū)商業(yè)為主，預計到2023年郊區(qū)商業(yè)的存量占比將由現在的30%上升到接近40%。仲量聯(lián)行青島分公司零售地產部總監(jiān)曲巖萍表示：“面對宏觀商業(yè)環(huán)境，消費者消費能力和偏好的不斷分級將進一步帶來零售項目定位的分級，業(yè)主們既可關注剛性消費品的支出來滿足消費降級的需求，也可關注創(chuàng)新業(yè)態(tài)的挖掘來引領消費升級的需求�！�

工業(yè)物流地產市場

空置率大幅下降，市場“一庫難求”。2018年全年青島高標準非保稅物流倉儲市場共錄得20.1萬平方米的新增供應，已連續(xù)第三年供應高企，推高全市存量至127萬平方米。膠州子市場的規(guī)模已迅速占到全市總存量的34%。今年交付的高標準倉儲項目多為自建自用型，例如蘇寧城陽物流中心和日日順物流（膠州）產業(yè)園，對整體市場空置率并未產生較大影響。截至2018年第四季度，全市高標準非保稅物流倉儲市場空置率同比下降10.6個百分點達7.1%，表現出“一庫難求”的市場形勢。

強勁需求推動市場租金快速上漲。受益于核心的區(qū)位優(yōu)勢和完善的交通網絡，實體商超及醫(yī)藥制造業(yè)中的城市配送業(yè)務對空港區(qū)域的高標準倉庫需求量逐年遞增；大型電子商務企業(yè)及制造業(yè)的大宗物資倉儲需求在膠州及前灣港區(qū)域持續(xù)活躍。全市高標準非保稅物流倉儲市場租金在強勁需求的帶動下表現搶眼，截至2018年第四季度同比上漲6.9%，達0.73元/平方米/天。

膠州子市場租金有望進一步上漲，整體市場格局多元化發(fā)展。展望未來，膠東新機場的投入運營將推動膠州物流市場進一步發(fā)展，市場認可度逐漸提升，市場租金的上升空間較大。而隨著更多的國內外專業(yè)倉儲運營商進入青島，在膠南、平度、即墨等周邊區(qū)域將陸續(xù)出現高標準物流倉儲項目，形成多元發(fā)展的市場格局。

高端住宅市場

全年政策緊縮并未影響高端住宅銷售表現。繼2017年3月的限購政策出臺后，2018年青島住宅市場維持“限購”、“限貸”、“限售”、“限價”的緊縮政策，相較于2011年首次出臺限購政策，本輪的政策調整時間更長，對普通住宅市場的影響逐漸顯現，全年全市普通住宅銷售量為14.5萬套，同比下降5.5%。對高端住宅市場的影響相對較小，高端住宅市場全年銷售量約為5,400套，同比上漲了23.9%。一方面是高端住宅的稀缺性使得剛需和剛改置業(yè)客群對于城市核心區(qū)的優(yōu)質項目趨之若鶩；另一方面是在經歷過一輪的政策調整之后，高端住宅項目表現出了相對較強的抗跌性和增值空間，因此新房市場銷售情況表現更為穩(wěn)定。

高端住宅新房價格同比微降0.9%。回顧青島過去十年的住宅市場，通常在經歷過兩到三年的上行周期之后，伴隨著政策和信貸的緊縮，就會出現一到兩年的下行周期，進而進入三年左右的深度調整期。青島住宅市場目前仍處于下行周期中，截至2018年第四季度，高端住宅新房市場價格為29,881元/平方米，同比下降0.9%。

預計2019年青島住宅市場將進入深度調整期。伴隨著2018年年末其他城市政策松綁的信號，不排除2019年市場對房價看漲情緒的升溫。參考以往房價走勢，綜合考慮目前的土地市場、開發(fā)商融資環(huán)境、宏觀經濟背景等多因素影響，預計青島高端住宅市場在一到兩年內價格水平可能出現小幅震蕩，但整體表現穩(wěn)定。

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