半島記者 江海峰

市民張先生近期想買一套新房,在看房、買房過(guò)程中,發(fā)現(xiàn)賣房子的人也存在差異。他們中間有開(kāi)發(fā)商自己的置業(yè)顧問(wèn)、有代理公司的置業(yè)顧問(wèn),甚至還有一部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(中介),張先生很謹(jǐn)慎,找不同的人買房,有什么不同,張先生問(wèn)到了記者這里。那么,今天我們就一起來(lái)說(shuō)說(shuō)。

市場(chǎng): 新盤多渠道，營(yíng)銷成趨勢(shì)

近日,銳理數(shù)據(jù)發(fā)布今年5月份的樓市數(shù)據(jù)。據(jù)統(tǒng)計(jì),今年5月,島城新建商品房成交12086套,成交面積為1362519平方米,雖然分別環(huán)比上漲8.07%和7.15%,但是同比卻分別下滑23.77%和22.90%。新建商品住宅方面的數(shù)據(jù)也是類似:雖環(huán)比上漲,卻同比下滑。相較于去年同期,數(shù)據(jù)并不“美麗”。

實(shí)際上,從今年1月開(kāi)始,島城新建商品房和新建商品住宅成交量和成交面積,就一直呈同比下滑的態(tài)勢(shì),其中被稱為“銀四”的4月份“最慘”,下滑程度均在4成以上。有業(yè)內(nèi)人士分析,這主要是受樓市調(diào)控政策的影響,島城一些人的購(gòu)買力受到了限制；同時(shí),去年和前年樓市行情較好,透支了不少購(gòu)買力。

在這種形勢(shì)下,自今年起,諸如膠州等庫(kù)存量相對(duì)較大的區(qū)域以及藍(lán)谷、海陽(yáng)等距離相對(duì)較遠(yuǎn)的新生區(qū)域,開(kāi)始引入代理公司包銷和分銷；同時(shí),西海岸、城陽(yáng)等地一些小品牌開(kāi)發(fā)商,因操盤成本太大,也開(kāi)始引入中介等多種渠道進(jìn)行銷售。“管它白貓黑貓,只要能捉到老鼠就是好貓�！睄u城一名業(yè)內(nèi)人士表示,開(kāi)發(fā)商的最終目的是將房子賣出去,盡快回籠資金,面對(duì)如今樓市調(diào)控的大背景,當(dāng)然是哪種方式快用哪種。

找置業(yè)顧問(wèn): 自家房子自己人賣,團(tuán)隊(duì)人少多是精英

記者在采訪中了解到,目前置業(yè)顧問(wèn)主要分為兩種,一種是開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售部門自己的置業(yè)顧問(wèn),一種是開(kāi)發(fā)企業(yè)引進(jìn)的專業(yè)顧問(wèn)公司的置業(yè)顧問(wèn)。一般來(lái)說(shuō),一些品牌房企或者大型房企因?yàn)槟玫囟唷⒆龅捻?xiàng)目多,旗下會(huì)有自己專業(yè)的置業(yè)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì),普通的小型房企,則沒(méi)有太多的資力培養(yǎng)這樣的團(tuán)隊(duì)。

比如融創(chuàng)、萬(wàn)科、龍湖、保利、旭輝銀盛泰等品牌房企,每個(gè)項(xiàng)目都有自己的置業(yè)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)。這些置業(yè)顧問(wèn)多數(shù)是從事同行業(yè)工作3年以上的人群,其中有不少是從代理公司跳槽過(guò)來(lái)的,之前都經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的培訓(xùn)和磨練,售樓經(jīng)驗(yàn)十分豐富。他們除了平時(shí)在案場(chǎng)帶客看房外,還會(huì)做諸如電話call客的工作。

在一大型房企城陽(yáng)區(qū)正陽(yáng)路一項(xiàng)目做置業(yè)顧問(wèn)的劉經(jīng)理告訴記者,開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)項(xiàng)目體量大小,決定分派置業(yè)顧問(wèn)的人數(shù),并會(huì)對(duì)置業(yè)顧問(wèn)制定每月的銷售任務(wù),完成任務(wù)才能拿到全額工資,否則會(huì)有相應(yīng)罰扣�！跋裎覀儤潜P,現(xiàn)在案場(chǎng)只有7個(gè)置業(yè)顧問(wèn),目前每月給我們定的任務(wù)是1200萬(wàn),按每套房子平均200萬(wàn)元算的話,起碼要賣出6套房子,傭金是每套房子總價(jià)的千分之二到千分之三。也就是說(shuō),如果我完成1200萬(wàn)的任務(wù),每月就至少可以拿到24000~36000元傭金�！�

西海岸辛安片區(qū)一項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)王經(jīng)理告訴記者,其所在公司給置業(yè)顧問(wèn)的傭金是千分之一到千分之三,如果有人超額完成任務(wù),還會(huì)更高�！跋鄬�(duì)于代理公司的置業(yè)顧問(wèn)和中介來(lái)說(shuō),售樓處的置業(yè)顧問(wèn)銷售經(jīng)驗(yàn)更豐富,所以在處理一些銷售問(wèn)題量,能給購(gòu)房者更全面的信息和服務(wù)。但是,目前有些樓盤引入代理公司以后,就加劇了自己公司置業(yè)顧問(wèn)的淘汰率,所以壓力還是很大的�！蓖踅�(jīng)理告訴記者,最后各個(gè)項(xiàng)目能留下來(lái)的置業(yè)顧問(wèn),大都是精英級(jí)別的。

找代理公司: 交錢時(shí)看清對(duì)象,避免“扯皮”

在遇到樓市行情相對(duì)低迷時(shí),一些新樓盤也會(huì)引入代理公司來(lái)賣房。據(jù)了解,樓盤和代理公司的合作,主要分為包銷和分銷兩種。包銷,即代理公司向樓盤交付一定比例的定金,鎖定一部分房源,在規(guī)定時(shí)間內(nèi)銷售完畢,拿到傭金；分銷,一般是指樓盤在售期間,代理公司的工作人員都可以銷售該項(xiàng)目。

據(jù)悉,目前島城比較有名氣的代理公司有同策、榮置地、新聯(lián)康等。一位城陽(yáng)區(qū)的本地房企相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,公司目前在城陽(yáng)區(qū)已開(kāi)發(fā)有多個(gè)樓盤,由于沒(méi)有太多資金“養(yǎng)”置業(yè)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì),每做一個(gè)項(xiàng)目,都是引入代理公司給做銷售。“前兩年我們?cè)谙�夏板塊做的一個(gè)項(xiàng)目,就是用的同策的銷售團(tuán)隊(duì)。他們銷售出去后,我們就給傭金,這個(gè)傭金的比例一般是1.5%~3%�！睂�(duì)此,一名曾在代理公司工作過(guò)的置業(yè)顧問(wèn)徐經(jīng)理告訴記者,看似開(kāi)發(fā)商給代理公司的傭金比較高,銷售出去一套200萬(wàn)元的房子,代理公司可以拿到3~6萬(wàn)元的傭金,但分?jǐn)偟酱�理公司置業(yè)顧問(wèn)的手里,可能就只有千分之一,也就只有幾千塊錢�！毙旖�(jīng)理說(shuō)。

采訪中,市民王先生告訴記者,此前曾在即墨區(qū)一樓盤買房時(shí),將2萬(wàn)元購(gòu)房訂金交給了代理公司,訂金收購(gòu)上蓋的卻是開(kāi)發(fā)企業(yè)的公章。后來(lái)他不想要這套房子時(shí),要求退款,開(kāi)發(fā)企和代理公司卻互相“扯皮”,誰(shuí)也不肯退費(fèi)。對(duì)此,有業(yè)內(nèi)人士表示,由于代理公司和開(kāi)發(fā)企業(yè)之間簽訂的代理合同都有時(shí)效性,在規(guī)定時(shí)間內(nèi),如果代理公司沒(méi)有完成約定的任務(wù),很可能會(huì)被開(kāi)發(fā)企業(yè)“辭掉”,由此往往會(huì)衍生出一些糾紛。在此過(guò)程中,不少購(gòu)房者就成了替罪羊,很可能因?yàn)樯鲜鲭p方的糾紛,而無(wú)法要回自己交付的費(fèi)用�！八�以提醒購(gòu)房者,買房時(shí)一定看清交費(fèi)對(duì)象,如果有條件,盡量交給開(kāi)發(fā)企業(yè)�！痹摌I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

找房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人: 近郊房源傭金高 謹(jǐn)防過(guò)度“美化”房源

近兩年,房產(chǎn)中介的身影不僅活躍在二手房市場(chǎng),也越來(lái)越多地出現(xiàn)在新樓盤的售樓處。他們微信朋友圈里發(fā)布的不僅有二手房源,也有不少新樓盤。一名從事該行業(yè)多年的陳先生告訴記者,目前不少經(jīng)紀(jì)門店開(kāi)始主營(yíng)新房業(yè)務(wù)了,一是由于二手房行情不好,二是因?yàn)榧茨�、膠州等地的新樓盤給出的傭金比較高。

“現(xiàn)在我們公司已經(jīng)把主要精力放在新房項(xiàng)目上了。膠州有些樓盤賣一套房可以給公司返三四萬(wàn)元的傭金,藍(lán)谷一帶有的樓盤一套能給到五六萬(wàn)元,這些錢里,公司扣除50%,剩下的50%就是我們自己的,賣一套房基本能賺個(gè)兩三萬(wàn)元。而且只要介紹過(guò)去簽單成功就可以,剩下的我們就都不用管了�！毕嘈沃�下,島城主城區(qū)一些二手房的傭金只有房屋售價(jià)的3%,中介最多只能拿1.5%。也就是說(shuō),賣一套200萬(wàn)元的房子,中介只能拿到3萬(wàn)元。

但這樣的銷售模式,也存在一定的問(wèn)題。在采訪過(guò)程中,市民于女士向記者反映,自己之前手里有點(diǎn)閑錢,想投資一套總價(jià)150萬(wàn)元以內(nèi)的房子�！氨緛�(lái)我想在老四方買套二手房,結(jié)果中介一直勸說(shuō)讓我買膠州的,帶我去看過(guò)好多次房子,最后經(jīng)不住攻勢(shì),我就簽了合同。這套房子以后肯定是要賣掉的,離那么遠(yuǎn)過(guò)去住也不太現(xiàn)實(shí)。但那附近新房太多了,我擔(dān)心以后不好出手�！庇谂�士說(shuō)。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱,房產(chǎn)中介參與銷售新房,近兩年來(lái)并不鮮見(jiàn),他們所售的項(xiàng)目主要集中在膠州、即墨及海陽(yáng)等地�！斑@主要是因?yàn)檫@些地方屬新生區(qū)域,配套相對(duì)并不完善,所以主要面向一些投資客群；而中介通常能精準(zhǔn)地抓取客戶,一些樓盤就會(huì)用高傭金來(lái)尋求中介方的合作。像上述于女士反映的這種情況其實(shí)也十分常見(jiàn),建議購(gòu)房者在買房時(shí)也別只聽(tīng)中介的一面之辭,還需要自己對(duì)項(xiàng)目周邊的情況做到詳細(xì)把握,避免買到讓自己后悔的房子�！痹摌I(yè)內(nèi)人士提醒道。

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