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8月6日，位于青島西海岸的亞星鳳凰島項(xiàng)目發(fā)布方案更改公告，由原來(lái)的11棟住宅樓變成10棟住宅樓，居住戶數(shù)由原來(lái)的1368戶更改為1302戶。緊鄰地鐵1號(hào)線，坐擁融匯山、海、島特色、保持全季活力的國(guó)際知名山海旅游度假勝地——鳳凰島，1300余套房源若上市勢(shì)必將引起關(guān)注。

整個(gè)鳳凰島版塊來(lái)看，雖然在售、待售的商品房項(xiàng)目?jī)H有少數(shù)幾個(gè)，但是房?jī)r(jià)已經(jīng)超越市北、李滄，部分項(xiàng)目售價(jià)已向市南看齊，且產(chǎn)品多為改善性戶型，對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，機(jī)會(huì)已經(jīng)不多了！

規(guī)劃更改 住宅少了66戶

項(xiàng)目位于鳳凰島濱海大道以南、金沙灘以北、北影傳媒學(xué)院以東，由青島亞星置業(yè)有限公司建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容為住宅和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。

2016年4月份，青島市規(guī)劃局黃島分局發(fā)布了青島亞星置業(yè)有限公司鳳凰島一期規(guī)劃方案公示。該項(xiàng)目基地內(nèi)布置11棟25-32層高層住宅建筑、2棟2層商業(yè)建筑。規(guī)劃總用地面積80046㎡，總建筑面積174193.96㎡ （地上136078.2㎡，地下建筑面積38115.76㎡），容積率1.7，綠地率35％，建筑密度11.8％，停車位1377個(gè)（其中地上387個(gè)）。

變更后該項(xiàng)目基地內(nèi)布置10棟24-34層的高層住宅建筑、1棟2層商業(yè)建筑。規(guī)劃總用地面積80046㎡，總建筑面積218108.2㎡ （地上136078.2㎡，地下建筑面積82030㎡），容積率1.7，綠地率40.03％，建筑密度16.77％，停車位1578個(gè)（其中地上157個(gè)）。

變更后，北側(cè)商業(yè)面積增加，布局方式由沿街式商業(yè)改為內(nèi)街式商業(yè)。新增兩個(gè)商業(yè)車庫(kù)出入口，原地下車庫(kù)為一層，商業(yè)與住宅合用，變更后地下車庫(kù)商業(yè)與住宅分開(kāi)設(shè)置，住宅一層車庫(kù)，商業(yè)二層車庫(kù)。原本規(guī)劃居住戶數(shù)為1368戶，變更后居住戶數(shù)為1302戶。

改善性住房為主 房?jī)r(jià)逼主城

從位置上看，該項(xiàng)目北側(cè)緊鄰濱海大道，且距離地鐵1號(hào)線薛家島灣站一步之遙，西側(cè)緊鄰北京電影學(xué)院現(xiàn)代創(chuàng)意媒體學(xué)院，南瞰金沙灘，東側(cè)依靠道觀山。項(xiàng)目依山傍海、自然環(huán)境優(yōu)越�？v觀整個(gè)鳳凰島版塊，目前在售、待售的項(xiàng)目數(shù)量較少，且產(chǎn)品多為改善性項(xiàng)目。

根據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，版塊內(nèi)在售、待售項(xiàng)目的有金沙樂(lè)府、綠地鳳棲瀾玥、卓越天元、卓越維港、龍湖天璞和魯信隨珠花園，新建商品房項(xiàng)目銷售價(jià)格22000元/㎡-30000元/㎡。而根據(jù)銳理新媒體最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月份原黃島區(qū)的新建商品房的成交均價(jià)為15661元/㎡，李滄新建商品房成交均價(jià)為22867元/㎡，原四方區(qū)和原市北區(qū)均價(jià)23000元/㎡-27000元/㎡。

而從產(chǎn)品上來(lái)看，版塊內(nèi)除了已經(jīng)售罄的金鳳凰銘品擁有小戶型之外，目前在售、待售產(chǎn)品的戶型多為大戶型改善性產(chǎn)品，綠地鳳棲瀾玥建面130-300㎡大平層在售；金沙樂(lè)府目前在售11#、12#，高層產(chǎn)品，在售戶型建面為115㎡、136㎡；卓越天元建面160-360㎡戶型在售，后期將推出360㎡戶型。與此次亞星項(xiàng)目一墻之隔的魯信隨珠花園在售的150㎡和180㎡精裝小高層。另外，片區(qū)售罄的青島印象金沙灘、金沙灘壹號(hào)和縵沙半島也均是改善性產(chǎn)品。對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)論價(jià)格還是產(chǎn)品，與此片區(qū)基本“絕緣”。

西岸城區(qū)的另一個(gè)市南？

市南是青島政治、經(jīng)濟(jì)中心，與黃島區(qū)隔膠州灣相望，擁有絕佳一線海岸線和海景資源，除此之外，還有山、有島，因此也成為青島旅游度假勝地，片區(qū)房?jī)r(jià)也觸到青島房?jī)r(jià)的“天花板”。再看西海岸鳳凰島版塊，根據(jù)規(guī)劃，版塊東至膠州灣，西至唐島灣，南至海岸線，北至濱海大道，規(guī)劃總用地面積約 23.88平方公里。與市南區(qū)頗為相像，版塊內(nèi)融山、海、島為特色，規(guī)劃目標(biāo)是完善旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、提升整體旅游品味。充分利用自己的資源優(yōu)勢(shì)，以山海生態(tài)為依托，以旅游產(chǎn)業(yè)為動(dòng)力，以提供中高端旅游產(chǎn)品為主，打造具有國(guó)際知名度的濱海旅游度假勝地。

2018年11月14日，《青島西海岸新區(qū)鳳凰島片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》公示，根據(jù)規(guī)劃，片區(qū)規(guī)劃形成“一軸、三區(qū)、多節(jié)點(diǎn)”的空間結(jié)構(gòu)。一軸：打造集休閑、娛樂(lè)、消費(fèi)、文化會(huì)展等為一體的濱海復(fù)合功能軸帶，同時(shí)營(yíng)造連續(xù)豐富的濱海公共空間系統(tǒng)。三區(qū)：東部濱海山地海島度假區(qū)；中部大眾型濱海休閑旅游區(qū)，主要為娛樂(lè)、服務(wù)功能；西部高端休閑及民俗體驗(yàn)區(qū)。多節(jié)點(diǎn)：完善的公共空間體系，打造包括啤酒廣場(chǎng)，金沙灘、銀沙灘、西海藝術(shù)灣、山體生態(tài)公園等在內(nèi)的景觀、功能節(jié)點(diǎn)。市南有一浴、二浴，這里有金沙灘、銀沙灘，市南有浮山生態(tài)公園，這里有山水生態(tài)公園，市南有浮山灣，這里有唐島灣……一個(gè)翻版的西岸城區(qū)“市南區(qū)”正在形成，房?jī)r(jià)方面也開(kāi)始相互靠攏。隧道已經(jīng)通車，地鐵1號(hào)線原定2020年底開(kāi)通，兩個(gè)片區(qū)通行距離也在縮短，再加上青島啤酒節(jié)的影響力和號(hào)召力，此次重新規(guī)劃的亞星鳳凰島項(xiàng)目處于這樣一個(gè)片區(qū)，你覺(jué)得它能售價(jià)是多少錢(qián)/㎡呢？

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