"

青島，論經(jīng)濟總量來說，是北方排名第三的城市，在全國排名第12名，算人均的話是14名，算人均收入的話，也是14名。

放在全國幾百個城市里，名次很靠前。但我們一直說，大城市才有房地產(chǎn)，大城市的房子才值錢，345線小城市，房價無限趨近于零。如果我們只買全國排名前15的城市呢？

上海、北京、深圳、廣州、天津、重慶、蘇州、成都、武漢、杭州、南京、青島、無錫、長沙、寧波。

那青島就成倒數(shù)了。如此說來，青島的房地產(chǎn)的投資價值，其實并不算太高。

可要是我非得要在里面找價值呢，還是能找到的，比如我們加上“海濱城市”這一條件，前15名中，就只有上海、深圳、天津、青島、寧波這五個城市了。

當(dāng)然你加的的條件越多，最后剩的選項也就越少。

總的算起來，青島雖然在全國排名一般，但放在北方，仍然是個耀眼的明星，城市的IP價值仍然很大，承載著北方人民對居住，旅游，置業(yè)，養(yǎng)老的遠(yuǎn)大夢想。

關(guān)于青島，其實真沒什么好吹的，總體來講除了能看海，就是物價高，工資低，你來了青島，就認(rèn)了吧。

能看海值錢嗎？我覺得不值錢，倒是這個氣候值點錢，值一平米多3000塊吧。

既然大家來了青島，我們還是說道說道青島的內(nèi)部，更實在一些。

在平原城市生活就的人們會習(xí)慣問環(huán)線在哪，有了環(huán)線，就可以對應(yīng)房價，一環(huán)買不起去二環(huán)，二環(huán)買不起去三環(huán)。內(nèi)環(huán)買不起去中環(huán)，中環(huán)買不起去外環(huán)。

可打開青島地圖，就很蒙圈，只看市內(nèi)四區(qū)的話，會發(fā)現(xiàn)它沒有環(huán)線，地段等級是呈現(xiàn)帶狀分布的，南岸最貴，越靠內(nèi)陸越便宜。

我們大部分人，對青島板塊的定位是這樣的。

這也是目前房價梯隊的構(gòu)成。也是目前青島地段的鄙視鏈。

是的，我心心念念的城陽區(qū)，對大部分青島人來說，就是大號農(nóng)村般的存在，連我們?nèi)ダ顪鎱^(qū)，也會自我調(diào)侃說：鄉(xiāng)下人進城了。

這個地段認(rèn)知，在過去是沒有問題的，但當(dāng)我們拉大城市框架，將整個膠州灣放在眼前時，我們自然發(fā)現(xiàn)了這里面有個問題：

鑒于青島的地理條件，如果內(nèi)環(huán)放在市南區(qū)，它對周邊的輻射是不充分的。

北京的二環(huán)可以向八個方向輻射，上海的內(nèi)環(huán)也能向8個方向輻射，而青島的內(nèi)環(huán)，最多只能輻射兩個半方向，向嶗山，向市北，因為還要過海，所以向黃島的輻射算半個。其他的都輻射到海里去了。

核心區(qū)對周邊的帶動能力沒有發(fā)揮出來。再加上十梅庵附近，被地形卡了脖子，南北主干道只有環(huán)彎路，重慶路，黑龍江路，青銀高速四條，長期滿負(fù)荷運營。提升空間已經(jīng)不大。

想想進首都北京的通道有多少條。北京的咱就不放了，下面是濟南的圖，差距還是很明顯的。

所以青島像北京、濟南一樣，搞單核心是搞不下去的（北京不也搞出了一個通州），通往紅島，膠州，黃島的所有的直線通道，都在海里了。

也正因為如此，長期以來，城陽、即墨、膠州自搞一套，獨立發(fā)展。

在市里上班的人，是不會買城陽的，因為那點工資對不起一天3個多小時的通勤，也正因為如此，他們不知道，在城陽住的人，也很少去市里上班。

這是大家的區(qū)域認(rèn)知差異的主要根源——北岸城區(qū)，是獨立般的存在。

回到大青島的建設(shè)，因為地理條件的限制，青島要想建設(shè)成超大規(guī)模城市，只能朝著多核心發(fā)展，擁灣發(fā)展，東部城區(qū)，北部城區(qū)，西部城區(qū)，各自成核，協(xié)調(diào)發(fā)展。

最終的形態(tài)，有點像北京城摳掉了3環(huán)以內(nèi)的區(qū)域，3-5環(huán)間，全是核心，環(huán)膠州灣城市群。

寫到這，其實我是悲觀的，我們就算知道了青島未來的框架，但想達成最終目標(biāo)，關(guān)鍵是還需要執(zhí)行啊。

我大青，沒人啊！

我們打的廣告，可是常住人口700000人的大城啊。

你想造城，最主要的就是人，你把落戶標(biāo)準(zhǔn)搞那么高，到底是想干啥。而且就現(xiàn)在這個情況，就是降低了落戶標(biāo)準(zhǔn)，也不見得有人來了，普高升學(xué)率50%，放到全國都是笑話，誰來。

比如說一張白紙的高新區(qū)，中歐國際城，占地2500畝，建筑面積400萬平方米，號稱都住進來，有10萬戶的超大型社區(qū)，它規(guī)劃多少義務(wù)教育資源呢？一個每個級部200多個學(xué)位的公立小學(xué)，和一個差不多規(guī)模的私立小學(xué)。

What？

青島總體教育資源都很緊張，前幾年人口進來的太快，生的有點猛，教育配套沒有跟上，這個欠賬，還需要慢慢補。這是一個利空因素，這對青島樓市形成壓制，阻擋一部分外地剛需的進場腳步。

不過也不是特別重要，反正現(xiàn)在出生的孩子，也沒有前幾年多，既然前幾年孩子都有學(xué)上，自然不會差你一個學(xué)位，大不了就上的遠(yuǎn)一點。

新的學(xué)校，兩年就能蓋好。

利空說完，我們講講利多。剛才說了，青島將是一個多核的城市，沿膠州灣分布的多核。

多核有什么特點呢，就是他的核與核之間的價差不是特別大，長遠(yuǎn)看，多核城市的各地的價差會逐漸拉平。

比如深圳

我們目前也看到了這個趨勢，就是李滄區(qū)和市北區(qū)在部分區(qū)域上的房價非常接近了。

隨著地鐵的開通，各區(qū)之間的隔閡將被進一步打通，區(qū)域面向整合，房價的價差進一步逐漸縮小。

君不見，城陽區(qū)和李滄區(qū)的房價比，已經(jīng)由2016年前的1:2，變成了現(xiàn)在的1:1.5了。

這就是我們?yōu)槭裁纯春贸顷柡透咝聟^(qū)的原因，即便是青島的房價沒有破新高，新區(qū)的價格也會漸漸追趕上來。

至于紅島高新區(qū)的什么重大利好，紅島高鐵站，膠東機場，青島中學(xué)，醫(yī)療中心，奧體中心，會展中心，市府搬遷等等，我們通常是不講的，沒有意義，建造城市和運營城市是兩回事，不會因為你搞幾個地標(biāo)建筑就能把一塊地區(qū)帶動起來。

這些所謂的利好，就是不兌現(xiàn)，我也會慢慢追平你，這些利好萬一見鬼了，還真兌現(xiàn)了，保不齊我就會反超你。

左右都是賺。

人生艱難，買的就是個心安。

"

Tags：青島,各區(qū),定位,我們,為什么,北岸,城區(qū),

轉(zhuǎn)載：文章來自用戶投稿不代表本站觀點，如有侵權(quán)請聯(lián)系我們。