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伴隨著天氣漸涼，樓市也告別了傳統(tǒng)的旺季“金九銀十”，進(jìn)入傳統(tǒng)淡季。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年下半年以來，靠外地客支撐門面的膠州樓市也出現(xiàn)了疲態(tài)，各大項(xiàng)目售樓處客流量明顯減少，部分樓盤為了年終沖刺降價(jià)求成交。

市場：外地看房客明顯少了

市民王先生是一名看房客，對房地產(chǎn)市場頗有研究，而膠州樓市是他頗為關(guān)注的一個(gè)區(qū)域。今年以來，王先生利用閑暇時(shí)間經(jīng)常到膠州看盤，堪稱膠州各大樓盤的�？�。空港片區(qū)、少海片區(qū)、膠州開發(fā)區(qū)等熱門片區(qū)，都留下了他的足跡。今年下半年以來，外地大巴車涌進(jìn)膠州售樓處的情景給了他很大的震撼。在樓市大環(huán)境低迷的情況下，仍有這么多購房者出手讓他也有些困惑。而進(jìn)入11月以來，王先生卻發(fā)現(xiàn)，到膠州樓盤的外地大巴車明顯減少了。

在濰坊經(jīng)營二手房中介的陳輝有著同樣的感覺。今年下半年以來，通過朋友關(guān)系，他開始頻繁為膠州幾個(gè)樓盤帶客。 “濰坊樓市主要還是靠本地人消化，現(xiàn)在新房和二手房市場都不太好，維持店面運(yùn)營都困難，青島這邊的項(xiàng)目反而比較受歡迎，和我一樣代銷青島新房的中介有不少。 ”陳輝說，他合作的幾個(gè)樓盤成交傭金在每套3-5萬元左右，合作3個(gè)月，他已經(jīng)賺了40多萬元，斬獲頗豐。然而，進(jìn)入11月以來，他發(fā)現(xiàn)看房團(tuán)不好組織了，自己的收入也下滑明顯。陳輝認(rèn)為，主要是樓市進(jìn)入了淡季，再加上有買房意向的外地客戶已經(jīng)消耗差不多了，才導(dǎo)致膠州樓市出現(xiàn)降溫。

調(diào)查：部分項(xiàng)目降價(jià)促成交

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年下半年以來，膠州不少樓盤創(chuàng)新營銷方式，主動出擊，把目光盯上了省內(nèi)其他地市的購房客。每到周末和節(jié)假日，日照、臨沂、濰坊、淄博等地的“外地看房車”就開到了膠州各個(gè)樓盤售樓處，大批外地看房者到項(xiàng)目選購。業(yè)內(nèi)人士透露，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，外地到訪客戶占比不超過30%，而從8月份起，這一比例已經(jīng)上升至50%-60%。

然而，隨著“金九銀十”悄然過去，樓市進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，膠州樓市也明顯降溫。記者近日探訪膠州多個(gè)樓盤售樓處發(fā)現(xiàn)，外地大巴車比“金九銀十”期間明顯減少，售樓處內(nèi)也不再人頭攢動。膠州一個(gè)樓盤的營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，經(jīng)過最近幾個(gè)月的熱銷，樓盤去化情況不錯(cuò)，進(jìn)入11月以來，外地看房客減少了三分之一以上，預(yù)計(jì)天冷之后還會減少，“這也是一種正�，F(xiàn)象，畢竟冬天就是銷售淡季。 ”

在外地看房客減少的壓力下，不少樓盤出現(xiàn)了降價(jià)銷售的情況。如位于膠州主城區(qū)的一個(gè)樓盤，上半年毛坯均價(jià)最高至15000-17000元/平方米；下半年先是調(diào)整至均價(jià)12000元/平方米，10月底又由均價(jià)11000元/平方米調(diào)至8000元/平方米。位于少海片區(qū)的一個(gè)樓盤，也由均價(jià)9500元/平方米調(diào)至8500元/平方米，部分特價(jià)房甚至低至7000元/平方米。無獨(dú)有偶，同樣位于少海片區(qū)的某樓盤小高層由原先均價(jià)10800元/平方米調(diào)至9000元/平方米，部分房源單價(jià)低至8000元/平方米。

探因：客群已經(jīng)提前透支

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，不限購、大規(guī)劃、低總價(jià)、高傭金，是膠州樓市逆勢走俏的四大因素。特別是各種中遠(yuǎn)期規(guī)劃的利好，讓膠州樓市逆勢飄紅。但是，這些利好的過分炒作，會讓市場提前透支。尤其是膠州作為一個(gè)不限購區(qū)域，本身的市場存量已經(jīng)很大，供大于求的情況將長期存在。目前，該區(qū)域購房客群基本靠外地購房者來支撐，這部分客群下半年以來已經(jīng)透支不少，想長期保持熱銷狀態(tài)比較困難。

島城樓市分析人士表示，對于膠州開發(fā)商來說，“低價(jià)走量”不失為目前盡快回籠資金的一個(gè)重要方法，也是沖刺全年任務(wù)的最后機(jī)會。而對購房者來說，也是一個(gè)選房的好時(shí)機(jī)，但還是要看清行情、看準(zhǔn)房源，切勿盲目跟隨。

青島晚報(bào)/掌上青島/青網(wǎng) 記者 李德銀

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