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【主編按】龍湖天矩和保利云禧不小心成為了上一篇稿子的熱點(diǎn)討論的對象，降價(jià)的大帽子加到了他們的頭上，這并不是我們的初衷。降價(jià)空間其實(shí)只是買房是需要考慮的其中一個(gè)主要因素，包括地段、配套、發(fā)展前景等等都很重要。本篇我們接受回復(fù)者的建議，寫寫藍(lán)谷板塊，寫到了最后才發(fā)現(xiàn)，原來，降價(jià)這一因素，其實(shí)真的挺重要的。

“在青島，這幾個(gè)地方的房子，買前要考慮清楚（一）”發(fā)布之后，有很多的人都回復(fù)了自己的意見。

有人說“膠州的房子還需要再冷靜冷靜的，龍湖天矩已經(jīng)從5月份都快19000的均價(jià)了，跌倒了現(xiàn)在16000的價(jià)格了，我看著都肉疼……”，馬上就有人回復(fù)：“你這有什么，人家龍湖畢竟換了個(gè)房子再賣，我買的保利云禧從剛開盤時(shí)的13000的均價(jià)已經(jīng)跌倒了萬元以內(nèi)的水平了，一套房子幾個(gè)月時(shí)間五十萬就蒸發(fā)了……”。

總之，膠州板塊很熱鬧！膠州市場降價(jià)空間大！

有人說買了黃島濱海大道的項(xiàng)目真賺到了，價(jià)格蹭蹭的漲，但是有人直接懟上了“是啊，是賺到了，賺到了一個(gè)恒光火力發(fā)電廠……”，濱海大道要建火力發(fā)電廠嗎？我查了查新聞，貌似真有這么個(gè)事兒，也不知道人是咋想的？

還有人說，“說了半天沒有說到點(diǎn)子上，你寫的這些是要想清楚的地方嗎？真正讓人買了后悔的是藍(lán)谷……”，藍(lán)谷，確實(shí)是個(gè)好地方，有山、有海、有地鐵、有大學(xué)，咋還買了后悔呢？所以，這次我們就來好好聊聊藍(lán)谷這個(gè)讓我們買了房或許要后悔的，需要考慮清楚地方。

即墨藍(lán)谷一出好傳奇的戲

其實(shí)藍(lán)谷在青島的幾個(gè)功能型區(qū)域里的地位當(dāng)初還是挺高的，中建在那邊開發(fā)的中建尚溪地也算是當(dāng)年的一個(gè)標(biāo)桿性產(chǎn)品，那海邊小洋房建的，也是吸引的大批開著BBA的中產(chǎn)群體對其趨之若鶩。

2015、2016年的時(shí)候，尚溪地的高層和洋房是可以用開盤售罄來形容的，拋去當(dāng)年的市場原因，那個(gè)區(qū)域?qū)τ诤芏噘彿空吆屯顿Y者來說都算是一個(gè)藍(lán)海地段，依山傍海又隱隱約約的聽到了地鐵的聲音，所以，當(dāng)時(shí)的尚溪地的別墅已經(jīng)賣到了15000元一平的均價(jià)，但是依然在很多人眼里是性價(jià)比比較高的一種置業(yè)產(chǎn)品，所以直到17年底推出的洋房和別墅新品也是很受一些群體的歡迎。

尚溪地效果圖

那個(gè)時(shí)候，港中旅還只是港中旅，并沒有什么太多的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)牽扯，其他版塊更多的還是只是一種藍(lán)圖而已。事情的變化就發(fā)生在2017年上半年的最后一兩個(gè)月，融創(chuàng)與恒大仿佛一夜之間在那里跑馬圈地，很快就成為了當(dāng)年的溫泉版塊，現(xiàn)在的藍(lán)谷部分區(qū)域的最大的幾個(gè)地主，“琴島”、“龍灣”甚至“青島灣”幾個(gè)不要太響亮的板塊名字在各大媒體的狂轟亂炸之下瞬間席卷了整個(gè)青島的地產(chǎn)輿論。融創(chuàng)一期開盤前其實(shí)已經(jīng)到了青島市場狂熱階段的尾聲了，但是融創(chuàng)的開盤依然讓人大吃一驚，當(dāng)時(shí)我們也去看了看融創(chuàng)的房子，與海只有一條馬路的距離而規(guī)劃的地鐵與海之間，就是融創(chuàng)的售樓處，行車距離不足二十分鐘就是已經(jīng)開工建設(shè)的山東大學(xué)青島校區(qū)的正大門……。我有位從北京來青島工作的大姐，是找了融創(chuàng)的一個(gè)高管才買上了當(dāng)時(shí)第一期的房子，記得好像是15000左右的精裝高層，她非常高興的和我說，“終于買上了，融創(chuàng)房子閉著眼買就行……”，我笑著，聽著，記著，不到一年時(shí)間，緊挨著融創(chuàng)售樓處的尚溪地的別墅，也只是15000的均價(jià)而已。

而順著濱海大道繼續(xù)往北走的恒大悅龍臺(tái)更是一種傳奇式的存在，幾乎等于爛尾的麥爾文藝墅被恒大的玉手一點(diǎn)撥，一下子成為了當(dāng)時(shí)的別墅熱盤，甚至起到的連帶效應(yīng)，把其周邊的地價(jià)都炒了起來。當(dāng)年一直跟著恒大、融創(chuàng)玩兒的天泰就在悅龍臺(tái)旁邊拿了一塊地，模仿著藍(lán)城的杭州桃李春風(fēng)開發(fā)了一個(gè)天泰桃花源的項(xiàng)目，再加上已經(jīng)有的三盛、海信等一起，把那個(gè)板塊打造成了藍(lán)谷乃至青島當(dāng)年最火熱的別墅板塊，價(jià)格一路沖頂?shù)?0000的均價(jià)還有上升的空間……那是2017年到2018年的上半年。

我記得當(dāng)年藍(lán)谷的所有樓盤，不論是高層還是別墅，不論是融創(chuàng)還是一些說不上名的小開發(fā)商，所有賣房的說辭話術(shù)中，基本上都有的內(nèi)容包括“地鐵十一號線”、“山東大學(xué)青島校區(qū)”、“北京航空航天大學(xué)青島校區(qū)”、“溫泉入戶”……，個(gè)頂個(gè)兒的重量級的聲音。但是很快先是相關(guān)部門發(fā)文，溫泉鎮(zhèn)商品房項(xiàng)目不再允許溫泉入戶的配套建設(shè)，也不允許再用溫泉入戶作為營銷條件進(jìn)入銷售備案；再接著山東大學(xué)青島校區(qū)第一批開學(xué)典禮不足千人的場面直接讓很多想接著高等學(xué)府入駐增加區(qū)域人氣的周邊樓盤有些氣餒，更何況，人家魯信給山大的老師建的“尊師重教房”位置、價(jià)格都更加有優(yōu)勢，山大甚至北航的老師這一本是非常精準(zhǔn)的客戶瞬間成為了各大售樓處的最大的痛；十一號線這一被譽(yù)為青島最美地鐵線的半輕軌式城郊地鐵，不出一年就從“最美地鐵”成為了“最空地鐵”，除了山大、北航、海大、山科的幾個(gè)學(xué)校的學(xué)生之外，11號線幾乎是空駛，當(dāng)然，除了小長假大批市民乘地鐵去嶗山和即墨踏青的時(shí)節(jié)除外。

11號線

山東大學(xué)青島校區(qū)

當(dāng)這一條條本來看起來很美的愿景藍(lán)圖被一次次捅破之后，最敏感的房地產(chǎn)市場肯定是最先受到影響的，即墨藍(lán)谷的房地產(chǎn)市場從2018年年初開始了史上最大的也是最慘烈的一次“大逃殺”，融創(chuàng)、恒大、碧桂園、天泰、海信、青建紛紛祭出殺手锏，大量拋售存貨，藍(lán)谷新房出現(xiàn)自殺式的大降價(jià)，海信千畝園的聯(lián)排雙拼從當(dāng)初的近三百萬總價(jià)降到了現(xiàn)在最低188萬一套，單價(jià)將至12900元一平，大家不妨往上翻翻看，2017年中旬的融創(chuàng)一期臨海高層均價(jià)是15000；天泰桃花源更是從33400元的均價(jià)掉到了現(xiàn)在均價(jià)25000到25500的水平，一段傳奇從此打破。

不過即墨藍(lán)谷比較幸運(yùn)的是，他的地段的確是得天獨(dú)厚的，再加上往前十幾年包括天泰、青建、芭東小鎮(zhèn)、海信、海爾這些本土企業(yè)用心開發(fā)的溫泉?jiǎng)e墅，將整個(gè)板塊辛苦樹立起的高端別墅區(qū)的認(rèn)知以及有著極大差異化的產(chǎn)品定位，在別的板塊是沒有的，這是靠時(shí)間積淀來形成的，也就是說老一輩兒們沉淀下來的那點(diǎn)東西和剩下的一些口碑，救了那些最近幾年在藍(lán)谷或者說溫泉鎮(zhèn)有點(diǎn)飄的年輕人們。

從上面看，其實(shí)，即墨藍(lán)谷正在上演的，就是城陽紅島的下一幕。只是紅島比較幸運(yùn)的是大火之后的大挫，讓很多人突然認(rèn)識(shí)到太好看的愿景畫面起到的只是“催眠”作用，而可悲的是，這個(gè)催眠的作用如果只是著力在買方身上，或許并不會(huì)引起太大的負(fù)面效應(yīng)，但是如果把賣房、輿論這些本身都挺專業(yè)的群體也給催眠了，那這個(gè)區(qū)域就有些危險(xiǎn)了。

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