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黃島區(qū)村（居）和片區(qū)改造管理實施意見

為加快新型城鎮(zhèn)化進程，推動我區(qū)村（居）和片區(qū)改造工作

健康有序發(fā)展，制定本實施意見。

一、指導(dǎo)思想

深入貫徹落實十八大和十八屆三中全會精神，圍繞改善人民群眾的生產(chǎn)生活條件，按照“政府主導(dǎo)、統(tǒng)籌安排、規(guī)劃先導(dǎo)、優(yōu)化環(huán)境”的原則，穩(wěn)妥有序推進，著力打造環(huán)境優(yōu)美、配套完善、布局合理、幸福宜居的社區(qū)，使人民群眾共享改革開放和經(jīng)

濟社會發(fā)展的成果，實現(xiàn)城市建設(shè)與經(jīng)濟社會和諧發(fā)展。

二、改造模式

村（居）和片區(qū)改造項目是指房屋所有權(quán)人根據(jù)區(qū)政府批準的改造方案，拆除原有房屋，交回土地使用權(quán)，獲得安置補償?shù)捻椖俊?/p>

（一）拆遷安置模式

拆遷模式可分先建后拆和先拆后建兩種模式。優(yōu)先采用先建后拆和多村（居）集中安置。因規(guī)劃建設(shè)需要，重大工程、安置房、公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施等項目需在原址建設(shè)的，可以采取先拆后建的模式。

（二）投資建設(shè)模式

改造項目可分市場運作和政府投資兩種模式。優(yōu)先采用市場運作、自主開發(fā)、自主平衡的模式改造，對因重大項目、民生保障項目、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)需要改造，但無法達到資金平衡的項目，可采取政府投資模式。

安置房建設(shè)分自主建設(shè)和企業(yè)代建兩種模式，原則上由各鎮(zhèn)（街道）自主組織施工建設(shè)安置房，確保村（居）民及時回遷安置。自主組織施工建設(shè)確有困難的項目，經(jīng)批準后，允許具有相應(yīng)資質(zhì)和實力的單位、企業(yè)依法代建村（居）民安置工程，代建

管理費按照國家財政部、青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等有關(guān)文件規(guī)定的標準計取，代建投資總額最終以審計結(jié)果為準。

優(yōu)選改造模式，使改造項目達到投資可控、資金平衡、效益最優(yōu)。改造模式由改造項目所在鎮(zhèn)（街道）選擇，經(jīng)區(qū)城建、財政、發(fā)改部門審核后報區(qū)政府批準實施。

三、審批程序

（一）調(diào)查摸底。對擬列入改造的村（居）、片區(qū)，各鎮(zhèn)（街道）對改造范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，了解房屋所有權(quán)人的改造意愿。改造同意率達到 95%以上項目的所在鎮(zhèn)（街道）負責(zé)組織村（居）委會、企業(yè)等相關(guān)單位

與區(qū)國土、規(guī)劃等部門充分對接，依據(jù)摸底情況，擬定初步可行性分析報告，報區(qū)房屋征收拆遷管理委員會（以下簡稱“區(qū)征拆委”）研究批準。

（二）房屋和土地評估。經(jīng)區(qū)征拆委研究批準的改造項目，須停止一切與實施改造無關(guān)的建設(shè)活動，相關(guān)部門停止一切土地、建設(shè)、房產(chǎn)、戶籍等手續(xù)的辦理。鎮(zhèn)（街道）通過區(qū)公共資源交易平臺按規(guī)定選擇確定土地、房屋評估機構(gòu)，組織評估機構(gòu)對改造區(qū)域的土地、房屋及附屬物進行評估，評估結(jié)果需按照區(qū)國土、財政、城建部門的程序評審確認。

（三）方案報批。鎮(zhèn)（街道）組織村（居）委會、企業(yè)等相關(guān)單位根據(jù)區(qū)域控制性詳細規(guī)劃、土地性質(zhì)、土地和房屋及附屬物評估值等編制《村（居）（片區(qū)）拆遷改造方案》、《村（居）（片區(qū)）拆遷改造補償安置方案》、《村（居）（片區(qū)）拆遷改造社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告》，編制方案時，應(yīng)全面摸清情況，充分論證，反復(fù)研究，充分考慮風(fēng)險，確保方案的準確性和可操作性，其中，《村（居）（片區(qū)）拆遷改造補償安置方案》須經(jīng)黨員大會、村（居）民代表大會討論通過。以上方案及評估報告先由功能區(qū)論證審查，再經(jīng)區(qū)征拆委審核，最后報區(qū)政府批準。改造項目融資協(xié)議（樣本見附件 1），須經(jīng)征拆委審核后，按照我區(qū)合同管理規(guī)定報區(qū)政府批準。

（四）規(guī)劃編制。經(jīng)批準后，由區(qū)規(guī)劃部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出規(guī)劃設(shè)計條件。由所在鎮(zhèn)（街道）負責(zé)組織村（居）委會、企業(yè)等相關(guān)單位按規(guī)定確定設(shè)計單位，依據(jù)區(qū)域控制性詳細規(guī)劃和安置區(qū)戶型編制修建性詳細規(guī)劃，經(jīng)區(qū)規(guī)劃部門審定后進行公示。

（五）方案公示。鎮(zhèn)（街道）將批準的村（居）（片區(qū)）改造補償安置方案通過電視、報紙、廣告牌、新聞發(fā)布會等形式進行公示，公示時間不少于 30 天。公示后，鎮(zhèn)（街道）組織村（居）委會、企業(yè)簽訂協(xié)議，拆遷補償安置協(xié)議須由鎮(zhèn)（街道）蓋章見

證。拆遷補償安置協(xié)議簽約率達到 95%以上（樓房簽約率達到100%。對剩余的未簽約戶要保證限期拆遷，不得影響安置房及重大項目建設(shè)）后，報區(qū)政府批準啟動實施。

（六）實施拆遷。已批準實施的村（居）和片區(qū)改造項目，由鎮(zhèn)（街道）組織村（居）委會、企業(yè)等相關(guān)單位實施拆遷，并盡快辦理項目立項、土地、規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)手續(xù)，區(qū)發(fā)改、國土、規(guī)劃、城建等部門要開通綠色通道，積極協(xié)助手續(xù)辦理。

四、拆遷安置補償標準

（一）宅基地上村（居）民住房拆遷安置補償宅基地上村（居）民住房拆遷安置補償可以采用房屋安置方

式，也可以采用貨幣補償方式，由村（居）民自行選擇。

1.房屋安置補償

（1）原宅基地上是平房的安置補償。拆遷安置標準以改造村（居）合法的一個標準宅基地單位（通常為四間）為基數(shù)，每個標準宅基地單位（通常為四間）可安置總建筑面積 150 平方米的兩套多層樓房（其中無償安置建筑面積 120 平方米的多層樓

房，利用宅基地上的房屋及附屬物成本評估值按優(yōu)惠價置換建筑面積 30 平方米的多層樓房）、或安置總建筑面積 160 平方米的一套多層和一套高層樓房（其中無償安置建筑面積 130 平方米的樓房，利用宅基地上的房屋及附屬物成本評估值按優(yōu)惠價置換建

筑面積 30 平方米的高層樓房）、或安置總建筑面積 180 平方米的兩套高層樓房（其中無償安置建筑面積 150 平方米的樓房，利用宅基地上的房屋及附屬物成本評估值按優(yōu)惠價置換建筑面積30 平方米的高層樓房）。房屋及附屬物等按成本評估價值給予

貨幣補償，與置換的安置樓價款進行找差，多退少補。

（2）原宅基地上是二層及以上樓房的安置補償。有宅基地、建房審批等相關(guān)手續(xù)的，實測建筑面積在 240 平方米以下的，按實測建筑面積安置補償同等面積的樓房；底層樓房（實測建筑面積超過 120 平方米的按 120 平方米計算）、樓房附屬房屋、附屬

設(shè)施等按評估價值給予貨幣補償。實測建筑面積在 240 平方米以上的，安置補償 240 平方米的樓房；樓房實測建筑面積 240 平方米以上部分及底層樓房（實測建筑面積超過 120 平方米的按 120平方米計算）、樓房附屬房屋、附屬設(shè)施等按評估價值給予貨幣

補償。安置補償面積除執(zhí)行上述安置標準外，村（居）民在自愿的基礎(chǔ)上可按優(yōu)惠價置換建筑面積為 40 平方米的安置樓房，按優(yōu)惠價置換的安置樓房價款可用原房屋及附屬物的成本評估值等進行找差，多退少補。

2.貨幣補償

村（居）民選擇貨幣補償?shù)�，貨幣補償總金額按應(yīng)安置樓房的貨幣補償金額和宅基地上房屋評估值之和，扣除按優(yōu)惠價置換安置樓房的價款進行結(jié)算，同時給予應(yīng)安置樓房貨幣補償金額5%的獎勵。應(yīng)安置樓房的貨幣補償金額按村（居）民宅基地上應(yīng)安置補償?shù)姆课萁ㄖ�面積（包括無償安置面積、優(yōu)惠價置換面積）和該安置區(qū)域同類房屋市場價格結(jié)算，該安置區(qū)域同類房屋市場價格由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定，并進行公示。

3.相關(guān)補償費用標準

選擇房屋安置的，每個標準宅基地搬遷補助費為 1000 元；確需臨時過渡的，臨時過渡補助費按照租房區(qū)域情況確定，按照每個標準宅基地每月 800-1500 元的標準，在過渡期限內(nèi)據(jù)實發(fā)放；每個標準宅基地拆遷獎勵 2.4 萬元（1.5 萬元簽約獎+0.5 萬

元拆除獎+0.2 萬元速簽獎+0.2 萬元速遷獎）。

選擇貨幣補償?shù)�，每個標準宅基地搬遷補助費 1000 元；臨時過渡補助費按照租房區(qū)域情況確定，按照每個標準宅基地每月800-1500 元的標準，一次性計發(fā) 10 個月；每個標準宅基地拆遷獎勵 2.4 萬元（1.5 萬元簽約獎+0.5 萬元拆除獎+0.2 萬元速簽

獎+0.2 萬元速遷獎）。

宅基地使用手續(xù)、建房審批手續(xù)、宅基地標準、宅基地數(shù)量等由鎮(zhèn)（街道）組織村（居）委會、國土、規(guī)劃、城建等相關(guān)部門認定。村（居）民安置房、集體經(jīng)濟發(fā)展用房、公建房屋等安置的最終面積，由鎮(zhèn)（街道）、村（居）委會根據(jù)宅基地數(shù)量及補償安置標準確定后，報區(qū)城建部門審批。無認定手續(xù)的，不享受以上拆遷安置補償政策。

（二）國有土地上（宅基地除外）的房屋拆遷安置補償

補償標準原則上參照《青島市國有土地上房屋征收與補償條例》、青島市人民政府《關(guān)于貫徹實施<青島市國有土地上房屋征收與補償條例>的通知》（青政發(fā)〔2013〕16 號）執(zhí)行。

（三）集體土地上其它房屋及附屬物拆遷安置補償

1.集體土地上合法的經(jīng)營用房、辦公用房、企業(yè)用房、公用事業(yè)用房、電力設(shè)施等房屋及附屬物的拆遷補償原則上實行貨幣補償。補償金額由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)、土地評估機構(gòu)對房屋及附屬物、土地進行據(jù)實清點、評估，按程序?qū)徍舜_定。相關(guān)拆遷補償費用如下：

（1）搬遷補助費。按被拆遷房屋建筑面積每平方米 40 元的標準計發(fā)，總額低于 1000 元的，按 1000 元計發(fā)。

（2）停產(chǎn)停業(yè)損失補償金。因拆遷經(jīng)營性房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的，一次性計發(fā) 12 個月的停產(chǎn)停業(yè)損失補償金。拆遷商場、超市、商鋪、門面房、商業(yè)寫字樓、生產(chǎn)廠房等類型房屋，按房屋建筑面積每月每平方米 50 元的標準發(fā)放；拆遷倉庫、行

政辦公房、圖書館等類型房屋，按房屋建筑面積每月每平方米25 元的標準發(fā)放。

2.集體土地上（宅基地除外）合法的住宅房屋的拆遷補償采取房屋安置補償或貨幣安置補償?shù)姆绞�，其安置補償標準原則上參照《青島市國有土地上房屋征收與補償條例》執(zhí)行。相關(guān)拆遷補償費用如下：

（1）搬遷補助費。按每戶 1000 元計發(fā)。

（2）臨時過渡補助費。臨時過渡補助費根據(jù)租房區(qū)域情況確定，每個標準宅基地每月標準為 800-1500 元。選擇貨幣補償?shù)�，一次性計發(fā) 10 個月。選擇房屋補償?shù)�，在過渡期限內(nèi)據(jù)實發(fā)放。

（四）其他建筑的處理。

對違法建筑和超過批準使用期限的臨時建筑，不予補償、補助，由當(dāng)事人在有關(guān)部門確定的期限內(nèi)自行拆除；逾期不拆除的，由區(qū)政府責(zé)成有關(guān)部門依法強制拆除。

五、相關(guān)政策

（一）資金支持

1.經(jīng)區(qū)政府批準的村（居）、片區(qū)改造項目中用于資金平衡的土地通過“招拍掛”出讓所得土地出讓金收入，扣除按政策規(guī)定應(yīng)計提的各項基金和費用后，全部用于居民、企業(yè)拆遷安置和村（居）集體經(jīng)濟發(fā)展等。

2.采取市場運作模式改造的項目，若投資方競得開發(fā)用地，則其前期投資由各鎮(zhèn)（街道）在約定時限內(nèi)予以返還，其前期投資回報按拍賣溢價給予一定比例的等價補償。溢價低于拍賣起始價 30％的部分，按溢價部分凈收益的 50％予以等價補償；溢價

高于拍賣起始價 30％的部分，按溢價部分凈收益的 70％予以等價補償。若投資方未競得開發(fā)土地，則其前期投資由各鎮(zhèn)（街道）在約定時限內(nèi)予以返還，同時給予 20％以內(nèi)的年投資回報。

因土地、規(guī)劃等原因開發(fā)土地拍賣超過 24 個月的，前期投入可按相關(guān)規(guī)定給予一定比例的補償。

（二）資金管理

1.改造項目的投資控制內(nèi)容主要包括征地成本、房屋及附屬物拆遷成本、搬遷補助費、臨時過渡費、停產(chǎn)停業(yè)損失補償、拆遷獎勵、安置房建安成本及相關(guān)稅費等。安置房規(guī)劃建設(shè)標準按照《村居（片區(qū)）改造安置房規(guī)劃設(shè)計要求和建設(shè)標準》（附件2）執(zhí)行。

2.擬開發(fā)土地上市拍賣后的溢價凈收益，由區(qū)、鎮(zhèn)（街道）按五五比例實行專戶儲存，分級管理。鎮(zhèn)（街道）溢價凈收益統(tǒng)籌部分，主要用于村（居）民的拆遷安置、基礎(chǔ)設(shè)施配套和村（居）集體經(jīng)濟發(fā)展等。區(qū)級溢價凈收益統(tǒng)籌部分作為全區(qū)“兩改”基

金用于“移豐補欠”。

3.各鎮(zhèn)（街道）與投資方簽訂改造項目融資協(xié)議之日起 10日內(nèi)，投資方應(yīng)撥付至投資總額的 70%；其余 30%資金，自簽約之日起，3 個月內(nèi)付清。

4.各鎮(zhèn)（街道）要設(shè)立專門賬戶對村（居）改造項目資金進行管理，改造資金專項用于安置補償款和安置房建設(shè)，任何個人和單位不得挪作他用。使用財政資金的項目，要嚴格按照財政資金管理辦法進行管理。區(qū)財政、審計等部門要全過程加強監(jiān)管，確保資金安全、合法、透明使用。

（三）用地支持

1.村（居）、片區(qū)改造堅持村（居）民自愿、自求平衡，對涉及公共利益、重大項目建設(shè)確需改造的，若村（居）內(nèi)資金不能平衡，鎮(zhèn)（街道）內(nèi)平衡，仍然不能平衡的全區(qū)統(tǒng)籌平衡，可適當(dāng)配置項目周邊用地或者異地捆綁部分地塊，解決改造資金平

衡問題。

2.按照節(jié)約用地的原則，科學(xué)規(guī)劃，充分提高土地使用效率，在滿足安置住房建設(shè)需求的基礎(chǔ)上，適當(dāng)提高容積率和商服用地配置比例。符合城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的工業(yè)用地，經(jīng)區(qū)政府批準后，可以按有關(guān)規(guī)定和程序變更為商住用地。

（四）費用減免

村（居）和片區(qū)改造項目中，村（居）民安置房、集體經(jīng)濟發(fā)展用房和社區(qū)用房免繳市政建設(shè)綜合配套費，村（居）民安置用房免繳供熱配套資金。

（五）村集體經(jīng)濟后續(xù)發(fā)展

村（居）改造項目對適宜建設(shè)集體經(jīng)濟發(fā)展用房的，原則上按戶籍管理部門出具的證明材料人均 8 平方米配置，集體經(jīng)濟發(fā)展用房可因地制宜，統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設(shè)。對不適宜建設(shè)集體經(jīng)濟發(fā)展用房的，按村（居）改造項目安置用地面積的 20%配置集

體經(jīng)濟發(fā)展用地。集體經(jīng)濟發(fā)展用房和集體經(jīng)濟發(fā)展用地必須作為集體財產(chǎn)，用于增加集體經(jīng)濟收入，嚴禁變賣流失，若違反規(guī)定擅自對外銷售的，區(qū)房管部門一律不予辦理房地產(chǎn)權(quán)證，并追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

社區(qū)辦公、物業(yè)等公共用房按照村（居）民安置房和集體經(jīng)濟發(fā)展用房建筑面積的 3%配建，用于村集體辦公、物業(yè)管理、村公共設(shè)施等，其中物業(yè)管理用房占安置區(qū)總建筑面積不低于 5‰。小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的配建項目和指標執(zhí)行《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》和《青島市市區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套標準及規(guī)劃導(dǎo)則（試行）》。

（六）就業(yè)服務(wù)和社會保障

對因?qū)嵤┐澹ň樱┖推瑓^(qū)改造產(chǎn)生被征地農(nóng)民，所在鎮(zhèn)（街道）、用地單位及相關(guān)部門應(yīng)嚴格按照省、市、區(qū)有關(guān)文件規(guī)定，妥善解決其養(yǎng)老保險和就業(yè)安置服務(wù)等問題。

經(jīng)征拆委批準的村居、片區(qū)改造項目中，對符合宅基地審批條件但未取得宅基地的村（居）民，符合條件的，可以購買農(nóng)民經(jīng)濟適用房。

（七）安置區(qū)建設(shè)

1.安置區(qū)建設(shè)企業(yè)的選擇。各鎮(zhèn)（街道）組織村（居）、相關(guān)企業(yè)等單位按照相關(guān)規(guī)定，通過公開招投標的方式選擇實力強、信譽高的企業(yè)參與村（居）和片區(qū)安置區(qū)建設(shè)。村（居）和片區(qū)改造項目，自批準實施之日起，多層安置樓房的村（居）民

回遷時間不超過 24 個月，高層安置樓房的村（居）民回遷時間不超過 36 個月。

2.安置房質(zhì)量管理。要對安置房建設(shè)實施全過程監(jiān)管，健全完善區(qū)、街道、村（居）（相關(guān)企業(yè)）三級監(jiān)管體系，嚴把工程施工質(zhì)量關(guān)。村（居）要成立由村（居）黨員、村（居）民代表組成的質(zhì)量監(jiān)督小組，監(jiān)督安置房工程建設(shè)，確保建成放心房、滿意房。

3.配套設(shè)施建設(shè)。安置房建設(shè)應(yīng)統(tǒng)籌考慮基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)，要做到同步設(shè)計、同步建設(shè)、同步驗收、同步使用。打造配套齊全、功能完善、綠色環(huán)保、環(huán)境優(yōu)美的新型安置區(qū)。

4.安置房規(guī)劃設(shè)計要求和建設(shè)標準。（詳見附件 ）

5.安置房驗收。安置房單體和綜合驗收要及時，區(qū)城建（人防）、城管、消防、規(guī)劃、環(huán)保等各職能部門要嚴格按照《黃島區(qū)房屋建筑工程項目竣工聯(lián)合驗收管理辦法》等文件規(guī)定，明確時限，快速辦理。

6.房產(chǎn)證辦理。安置用房給予辦理房產(chǎn)證，國有劃撥土地上的安置房上市交易應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理。

六、保障措施

（一）明確工作職責(zé)。村（居）和片區(qū)改造項目所在鎮(zhèn)（街道）為改造工作責(zé)任主體，負責(zé)組織前期調(diào)查、方案編制、各種審批手續(xù)辦理、房屋拆遷、項目招商、開發(fā)建設(shè)等重點環(huán)節(jié)的工作。區(qū)城建部門為村（居）和片區(qū)改造工作的主管部門，負責(zé)村（居）和片區(qū)改造項目拆遷改造計劃的制定、拆遷改造方案的審核，負責(zé)房屋評估機構(gòu)管理和評估結(jié)果審核工作；負責(zé)安置區(qū)建設(shè)工程安全、質(zhì)量監(jiān)督工作；負責(zé)安置區(qū)的供熱、給水、燃氣、道路等配套工作。

區(qū)規(guī)劃部門負責(zé)改造項目選址、建設(shè)用地規(guī)劃用途和容積率的審核工作，負責(zé)提出項目規(guī)劃設(shè)計條件，并指導(dǎo)編制修建性詳細規(guī)劃，辦理有關(guān)規(guī)劃許可手續(xù)，做好規(guī)劃實施的監(jiān)督管理等工作。

區(qū)國土部門負責(zé)改造項目土地調(diào)配、土地修編、宅基地認定、土地起拍價格確定和評估結(jié)果審核工作，負責(zé)土地手續(xù)辦理。

區(qū)發(fā)改部門負責(zé)改造項目立項等相關(guān)工作。

區(qū)財政部門負責(zé)對改造資金的管理和使用進行監(jiān)督。

區(qū)城管部門負責(zé)安置區(qū)的環(huán)衛(wèi)設(shè)施等配套工作。

區(qū)審計部門負責(zé)對財政投資改造項目進行跟蹤審計，對竣工驗收后的項目進行工程竣工決算審計。

區(qū)監(jiān)察部門負責(zé)受理改造工作中有關(guān)監(jiān)察對象違規(guī)違紀問題的舉報，并依法調(diào)查處理。

區(qū)公共資源交易服務(wù)中心負責(zé)改造項目工程招投標和政府采購等相關(guān)工作。

區(qū)供電部門負責(zé)做好安置區(qū)的供電配套工作。

區(qū)勞動保障、環(huán)保、教育、公安等部門、單位按照各自職能，主動配合做好相關(guān)工作。

（二）加大考核力度。區(qū)委督查考核辦公室要將村（居）和片區(qū)改造工作納入對鎮(zhèn)（街道）和區(qū)直相關(guān)部門的年度工作目標績效考核，強化跟蹤督查，定期調(diào)度通報。

（三）妥善解決歷史遺留問題。要本著尊重歷史、面對現(xiàn)實的原則，積極穩(wěn)妥、合法有序地處理好村（居）和片區(qū)改造遺留矛盾和問題，加快消化已啟動村（居）和片區(qū)改造存量項目。要通過抓緊土地上市、多渠道融資等方式破解資金瓶頸，加大投資

力度，確保安置房早日完工。要落實審批綠色通道制度，盡快辦理土地、規(guī)劃、建設(shè)及工程驗收等相關(guān)手續(xù)，加快項目推進。區(qū)相關(guān)部門要對基礎(chǔ)設(shè)施配套不全的相關(guān)項目，研究提出配套方案并積極推進，切實完善項目配套。

（四）嚴格控制新增項目。鑒于全區(qū)村（居）改造開工項目多、投資額度大、財政資金壓力日益增加的現(xiàn)實情況，對今后新改造項目，按照“政府主導(dǎo)，市場運作”的模式，要深入論證、科學(xué)評估，優(yōu)選改造模式，嚴把項目審核關(guān)、建設(shè)進度關(guān)、回遷安置關(guān)，嚴禁出現(xiàn)資金缺口、逾期回遷等問題。對涉及公共利益、重大項目建設(shè)確需改造的，原則上堅持先建后拆，減少社會矛盾，以實現(xiàn)改造進程可控、規(guī)模適度和效益最優(yōu)。對其他村（居）、片區(qū)項目的改造必須具備以下條件：一是改造資金必須平衡，嚴禁出現(xiàn)資金缺口，若因工程造價提高、逾期回遷、政策調(diào)整等出

現(xiàn)資金缺口，參與改造的企業(yè)或單位必須兜底；二是村（居）民積極支持村（居）、片區(qū)改造，同意率達到 95%以上，無社會風(fēng)險因素或有明確的風(fēng)險因素解決措施；三是安置房補償標準、設(shè)計、施工須符合相關(guān)規(guī)定，保證質(zhì)量、保證工期、按時回遷；四是相關(guān)鎮(zhèn)（街道）要結(jié)合實際情況做好拆遷改造方案的事前評估、

事中控制工作，確保拆遷改造方案的可操作性和嚴肅性，拆遷改造方案一經(jīng)批準，不得隨意修改。若相關(guān)改造主體組織不力、管理不善造成資金缺口、逾期回遷等問題，除要承擔(dān)缺口資金外，還要追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

本《實施意見》適用于城中村（居）和片區(qū)改造，城邊以及園區(qū)、功能區(qū)內(nèi)的村（居）和片區(qū)改造參照執(zhí)行。

本《實施意見》自公布之日起實施，有效期五年。本辦法實施之前，已經(jīng)區(qū)政府批準實施的村（居）和片區(qū)改造項目按照原政策執(zhí)行。黃島區(qū)人民政府《關(guān)于積極推進村居改造的實施意見》（青黃政發(fā)〔2013〕14 號）、黃島區(qū)人民政府《關(guān)于印發(fā)<青島市黃島區(qū)城市片區(qū)改造實施辦法>的通知》（青黃政發(fā)〔2013〕15號）、黃島區(qū)人民政府《關(guān)于城中村和城市片區(qū)改造融資工作意見》（青黃政發(fā)〔2013〕16 號）、黃島區(qū)人民政府《關(guān)于印發(fā)<青島市黃島區(qū)“兩改”工作有關(guān)問題規(guī)定>的通知》（青黃政發(fā)〔2013〕17 號）、青島開發(fā)區(qū)管委（區(qū)政府）《關(guān)于完善我區(qū)村莊改造有關(guān)政策的通知》（青開管發(fā)〔2011〕18 號）文件同時廢止。

附件 ：

黃島區(qū)村（居）（片區(qū)）改造安置房

規(guī)劃設(shè)計要求和建設(shè)標準

一、規(guī)劃設(shè)計

（一）規(guī)劃布局與空間環(huán)境

規(guī)劃布局：綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境，創(chuàng)造方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住生活環(huán)境。小區(qū)空間與環(huán)境設(shè)計：平面布局、空間層次和單體建筑應(yīng)體現(xiàn)地方特色，與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)；合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，精心

設(shè)置建筑小品，豐富和美化環(huán)境；注重公共活動空間的環(huán)境設(shè)計，處理好建筑、道路、廣場、院落、綠地和建筑小品及其與人的活動之間的相互關(guān)系。

（二）住宅設(shè)計

建筑布局：綜合考慮用地條件、朝向、間距、綠地、層數(shù)與密度、布置方式、群體組合和空間環(huán)境等因素，合理進行總體布局。

結(jié)構(gòu)設(shè)計：按照符合規(guī)范、安全可靠、經(jīng)濟美觀、方便施工的原則，優(yōu)選建筑結(jié)構(gòu)形式。

戶型設(shè)計：根據(jù)戶型調(diào)查情況確定戶型面積、戶型形式和戶型搭配方式，居民選擇戶型的搭配面積之和不得超過應(yīng)安置面積；應(yīng)保證良好的日照、采光、通風(fēng)、隔聲和朝向。

建筑外立面設(shè)計：外立面造型簡潔流暢，體現(xiàn)現(xiàn)代氣息，避免使用繁瑣的裝飾、昂貴的建材，應(yīng)善用墻面與窗口的虛實對比和具有特色的建筑符號；注重色彩設(shè)計。

屋頂形式：多層住宅宜采用坡屋頂，并預(yù)留太陽能熱水器安裝位置；高層住宅根據(jù)建筑造型確定。

（三）公共服務(wù)設(shè)施

小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的配建規(guī)模，須與居住人口規(guī)模相對應(yīng)，并應(yīng)與住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)和同時投入使用。配建項目和配建指標執(zhí)行《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》和《青島市市區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套標準及規(guī)劃導(dǎo)則（試行）》，其中停車位按 0.8～1車位/戶設(shè)置，同時應(yīng)為停車位數(shù)量增加留有余地，并從節(jié)地、防干擾、經(jīng)濟、適用等方面進行綜合分析，根據(jù)小區(qū)情況選擇地面、地下等不同的停車方式。

（四）綠地和道路

小區(qū)綠地應(yīng)根據(jù)小區(qū)的規(guī)劃布局形式、環(huán)境特點及用地的具體條件，采用集中與分散相結(jié)合，點、線、面相結(jié)合的綠地系統(tǒng)。

小區(qū)公共綠地包括小區(qū)游園和組團綠地，以及兒童游戲場和其它塊狀、帶狀公共綠地。按綠地面積計算，綠化工程建設(shè)標準不高于每平方米 300 元。

小區(qū)道路應(yīng)根據(jù)用地規(guī)模和環(huán)境條件，以及居民的出行方式，選擇經(jīng)濟、便捷的道路系統(tǒng)和道路斷面形式。小區(qū)主要道路應(yīng)至少有兩個出入口，通而不暢，并適于消防車、救護車和垃圾車等的通行。

（五）其它

容積率、建筑密度、綠地率、日照間距等規(guī)劃技術(shù)指標和豎向設(shè)計及管線綜合嚴格按規(guī)劃要求執(zhí)行。

小區(qū)建設(shè)執(zhí)行綠色建筑標準，合理配置人防功能，充分利用地下空間。

二、建設(shè)標準

（一）住宅

戶內(nèi)裝修：衛(wèi)生間及廚房地面貼普通地磚，普通墻面面磚到頂，安裝普通坐便器、洗手盆、洗菜盆。其它房間內(nèi)墻、頂棚滿刮膩子，地面普通水泥砂漿壓光。按照建筑面積計算，戶內(nèi)裝修標準不高于每平方米 200 元。

外墻：外墻外保溫，外立面采用涂料、面磚等裝飾材料，重要位置建筑局部可采用石材和真石漆。

公共空間：多層建筑公共樓梯臺階為大理石材質(zhì)、扶手為不銹鋼扶手；高層公共電梯間前室、公共走廊部分為大理石材質(zhì)，樓梯間為水泥砂漿壓光地面；墻面滿刮膩子。

門窗：采用塑鋼中空玻璃窗或者采用鋁合金斷橋隔熱中空玻璃窗。防火窗采用鋼質(zhì)斷橋隔熱中空玻璃窗，內(nèi)門采用木質(zhì)夾板門，分戶門采用普通防盜門，單元門采用不銹鋼門及可視對講系統(tǒng)。室內(nèi)給排水、采暖、燃氣、電氣：給水、排水管線按圖施工；

實行集中供暖，分戶控制并安裝供熱計量裝置；天然氣管道入戶；設(shè)單元總配電箱（內(nèi)裝分戶電表），插座數(shù)量根據(jù)普通家庭標準設(shè)置，衛(wèi)生間、廚房設(shè)防水防塵燈，其它房間為節(jié)能吸頂燈室內(nèi)電信、有線電視、寬帶：每戶預(yù)留一個電話和有線電視終端接口，主臥室、起居室預(yù)埋電話分線和有線電視分線接口，寬帶配送到戶。

其它：按設(shè)計要求設(shè)置普通太陽能熱水器。

（二）社區(qū)辦公、物業(yè)、商業(yè)、幼兒園衛(wèi)生間地面貼普通地磚，普通墻面面磚到頂，安裝普通坐便器、洗手盆。其它房間內(nèi)墻、頂棚滿刮膩子，地面普通水泥砂漿壓光。樓梯臺階為大理石材質(zhì)、扶手為不銹鋼扶手。室內(nèi)給排水、采暖、燃氣、電氣、電信、有線電視和寬帶等設(shè)施按需求予以配置。外墻外保溫，外立面采用涂料、面磚等裝飾材料，重要位置建筑局部可采用石材和真石漆。小區(qū)幼兒園按照《山東省幼兒園基本辦園條件標準（試行）》（魯教基字〔2010〕10 號）進行園舍建設(shè)和設(shè)施設(shè)備配備。

（三）室外工程

小區(qū)室外工程嚴格按規(guī)劃設(shè)計要求進行設(shè)計，嚴格按圖施工，力爭打造智慧小區(qū)。

來源：黃島印象、西海岸政務(wù)網(wǎng)

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