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半島記者 馮晶

進(jìn)入第四季度，青島二手房市場迎來了成交價“九連跌”。數(shù)據(jù)顯示，近期青島市場上新房成交的套均面積約118.5平方米，中大戶型依舊是市場主流，這對剛需置業(yè)者來說，是不小的壓力。目前的二手房成交均價約2萬元/平方米，總價150萬元左右就可以買一套小戶型，那么，眼下這是不是“上車”的好時機(jī)呢？我們一起聽聽業(yè)內(nèi)人士怎么說。

數(shù)據(jù)：島城二手房價“九連跌”，近期成交量現(xiàn)“翹尾”行情

11月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2019年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。二手住宅方面，2019年10月島城二手住宅銷售價格環(huán)同比繼續(xù)下跌。數(shù)據(jù)顯示，2019年10月島城二手住宅銷售價格環(huán)比下跌0.6%，同比下跌4%。相比于2019年9月，10月島城二手住宅銷售價格的環(huán)比跌幅收窄0.1個百分點(diǎn)，同比跌幅擴(kuò)大1.5個百分點(diǎn)。整體來看，島城二手住宅銷售價格從今年2月開始一直在下跌，已連跌9個月，且跌幅繼續(xù)在擴(kuò)大。

具體來看，2019年10月份，島城二手住宅90平方米以下、90～144平方米、144平方米以上三種戶型的銷售價格，環(huán)比分別下跌0.6%、0.7%、0.5%，同比分別下跌4%、4.2%、3.5%。

而另據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，10月青島市二手房網(wǎng)簽量4355套，環(huán)比下滑16.01%。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月，貝殼成交均價為19889元/平方米，二手房掛牌均價21288元/平方米，二手房成交套均面積83.8平方米，成交套均總價166.7萬元。

然而就在上周，青島新房、二手房市場居然出現(xiàn)了“翹尾”行情，據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月10日~11月16日青島新房成交3356套，環(huán)比前一周上漲58.68%；二手房成交1195套，環(huán)比微漲6.86%。

市場：近期成交理想，買賣雙方誠意高

目前二手房，降價是普遍現(xiàn)象。以李村為例，李村是目前二手房交易最活躍的區(qū)域之一，去年二手房價基本上都在2萬元/平方米左右，前年高峰的時候到了23000元~25000元/平方米，現(xiàn)在均價基本上17000元~18000元/平方米，甚至有些小區(qū)已經(jīng)到了15000~16000元/平方米。

“看到房價在降，最近我們就有想換房的想法，但是也不著急。”市北區(qū)的張先生目前所居住的小區(qū)，是原四方區(qū)的封閉式小區(qū)，2010年之后的房子�！扒皟赡陜r格最高的時候，我們小區(qū)掛牌價達(dá)到了27000~28000元/平方米，現(xiàn)在降到了24000元/平方米左右，基本上都是八九十平方米的房子，大戶型不多，所以我就想為了孩子，賣一買一改善一下，趁著現(xiàn)在價格還可以�！钡珡埾壬�也表示，根據(jù)目前的市場行情，房子掛出去多久能成交也不好說，掛出去也只是試試水，能賣出去就賣，賣不出去就等�！拔夷翘烊ブ薪榇蚵�，我們鄰居近期有降價賣的，但只要不是特別著急用錢，我也不著急賣，畢竟我們小區(qū)在這個區(qū)域，還是非常有競爭力的，漲跌都是市場規(guī)律�！�

業(yè)內(nèi)資深專家張斌表示，目前青島樓市新房現(xiàn)在占比越來越高，二手房的占比越來越小，前兩年二者差不多是2.5比1，現(xiàn)在漲到了3:1。主城區(qū)的新房都是改善性樓盤，套總價基本上都是三四百萬元起步，相比較而言市區(qū)的小面積二手房還是會更好出手一些。

李先生是某二手房中介的置業(yè)顧問，負(fù)責(zé)市南區(qū)域。說到近期市場情況，李先生表示“近期成交比較理想，買賣雙方的誠意都比較高”，但具體成交套數(shù)，李先生表示不方便透露。

李先生所負(fù)責(zé)的市南區(qū)目前很多房子均價都25000元/平方米左右。“市北區(qū)的情況也差不多。浮山后前兩年價格最高的時候達(dá)到了4萬元/平方米，現(xiàn)在回落到32000元/平方米左右，降價空間也不大了。所以，現(xiàn)在買二手房的話，確實(shí)是比較實(shí)惠的時候，特別是對有換房需求的業(yè)主而言�！� 

“市南區(qū)、市北區(qū)新房比較少，比如現(xiàn)在在市南區(qū)買房的，典型的就兩類人群，一類置業(yè)者是為了孩子上學(xué)，還有異類就是父母和子女，希望能住得近一點(diǎn)，基本上都沒有什么投資炒房的想法，只要價格合適就買。所以，這部分人會覺得這個現(xiàn)在買已經(jīng)比較實(shí)惠了。”業(yè)內(nèi)人士表示。   

特點(diǎn)：二手房市場分化現(xiàn)象比較明顯   

盡管現(xiàn)在是買二手房的好時機(jī)，但業(yè)內(nèi)人士表示，購房者最目前的二手房市場也要有區(qū)別的去看待�！叭绻�是買2010年以后的小區(qū)，有統(tǒng)一的物業(yè)管理、有車位，實(shí)際上價格還是比較實(shí)惠的，而且即買即住，無論是從自住還是投資來說都很劃算。但是上個世紀(jì)90年代的小區(qū)沒有統(tǒng)一物業(yè)管理和停車位，已經(jīng)無法滿足業(yè)主對住宅品質(zhì)的要求，這樣的房子如果是占個好位置、好學(xué)區(qū)還好，否則的話基本賣不動，所以，目前二手房市場的分化還是很明顯的。”張斌表示。

另外，從區(qū)域上來說，目前在原膠南以及膠州，新房的占比非常大，市場上80%都是新房，均價在萬元/平方米左右，二手房成交比較少，市場基本上都被壓縮了。而且近郊優(yōu)質(zhì)的配套都集中在市中心，這些區(qū)域成交的二手房，都是非常成熟的區(qū)域的，真正在這里買二手房的購房者，大部分是當(dāng)?shù)厝�，為了孩子上學(xué)，或者因拆遷從周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集中到市區(qū)等。

業(yè)內(nèi)：年底二手房將保持微跌態(tài)勢運(yùn)行

業(yè)內(nèi)資深人士張斌表示，目前二手房的市場情況是長期積累的結(jié)果，目前整個的房產(chǎn)市場價格都在降，二手房也不例外。諸葛找房數(shù)據(jù)分析師國仕英分析，“金九銀十”期間，房企為了回籠資金加快銷售回款，紛紛降價或者打折促銷，更多的城市新建商品價格加入到下跌行列。二手住宅方面，受新房降價效應(yīng)影響，部分置換需求較為迫切，為將手中小戶型房屋出售置換大戶型房屋，降價出售現(xiàn)象及降價幅度有所增加。受市場調(diào)控政策加碼影響及新房降價促銷等雙重因素影響，年底二手房價格受新房價格影響，也將保持穩(wěn)定或者微跌態(tài)勢運(yùn)行，購房者的觀望情緒可能會更濃。

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