導(dǎo)讀：買了一套房子花了兩套房的錢……青島的一對老夫妻7年前他們花107萬買了乾寶佳園小區(qū)一套房子，因開發(fā)商隱瞞抵押事實(shí)，房子被司法機(jī)關(guān)拍賣，如今為了保住房子，老人不得不再掏192萬！

2011年花107萬買了套房

2011年8月，家住青島市的張先生和劉女士老兩口買下了一套房子。

2011年8月30日，在看完房子之后的第3天，老兩口就把手頭的全部積蓄一共30萬交到了售樓處。兩個月后他們又想辦法，把剩余的77萬補(bǔ)齊了，而這77萬是他們賣掉了全部兩套老房子才湊齊的錢。

好景不長，2016年2月份，一張貼在小區(qū)里的通知，徹底打亂了這老兩口的生活。

貼在小區(qū)樓下的那份通知是青島市人民法院的《執(zhí)行裁定書》，上面這樣寫著：拍賣被執(zhí)行人青島乾寶雅泰置業(yè)有限公司名下乾寶佳園小區(qū)6間商鋪和1單元2302戶房產(chǎn)，乾寶雅泰置業(yè)有限公司是張先生家所在小區(qū)的開發(fā)商，而被拍賣的2302正是張先生的家。

老兩口全款買下的房子突然被法院拍賣，這一切究竟是怎么回事呢？

負(fù)責(zé)審理這一案件的法官解釋說：在2011年3月，開發(fā)商向那家典當(dāng)行借款1200萬元。到了約定的還款日期開發(fā)商只還上了200多萬，所以典當(dāng)行向法院提起了訴訟，最終法院判決開發(fā)商償還剩余的借款933萬元。

老兩口覺得開發(fā)商是惡意欺騙，當(dāng)初正因?yàn)樗麄兪侨�款買房，開發(fā)商才沒有從典當(dāng)行為他們辦理解押。

2016年3月，老兩口把開發(fā)商告上了法庭，要求開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，同時老兩口還向法院提起了執(zhí)行異議申請，請求法院解除對自家房屋的查封和拍賣，并終止對該房屋的執(zhí)行。理由是他跟開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，并且已經(jīng)繳納了購房款，也實(shí)際上在這個房子里邊居住。

法院：無效的房屋買賣關(guān)系

典當(dāng)行負(fù)責(zé)人稱，他們也是到了2016年，兩個老人向法院提起執(zhí)行異議時才知道開發(fā)商已經(jīng)把房子給賣了。

法官稱：老人和開發(fā)商之間存在房屋買賣關(guān)系，但并不意味著這關(guān)系是有效的。

按照法律規(guī)定，如果是抵押在先，開發(fā)商要轉(zhuǎn)移抵押物必須要經(jīng)過抵押權(quán)人的同意，如果沒經(jīng)過同意，這個轉(zhuǎn)讓是無效的。

2016年底，法院的審理有了結(jié)果：法院駁回了老人要求開發(fā)商為自己辦理房產(chǎn)證的訴訟請求，同時也駁回了老人的執(zhí)行異議申請。

2018年4月14日，青島市市南區(qū)人民法院將這套房屋的拍賣信息上了網(wǎng)進(jìn)行了公示。經(jīng)過評估，房子的競拍底價為162萬。

老兩口家里幾個晚輩商量過后，決定先把房子拍下來，之后再走別的程序。由于拍賣過程出現(xiàn)了其它競拍人，經(jīng)過加價最終老人一方以192萬元拍下了房子。

到底什么是“抵押房”？“抵押房”到底能不能買？

一、什么是抵押房？

抵押房是開發(fā)商為了獲取更多的流動資金，將部分物業(yè)抵押給銀行貸款的一類房產(chǎn)。

對于開發(fā)商而言，樓盤有抵押房實(shí)屬正常，只要在銷售之前還清抵押貸款，將抵押房解押就可以銷售了。一般在一個樓盤銷售的房子中至少有一半的房子是屬于抵押房。雖然你不愿意相信，不過這個確實(shí)是合法的，而且也是行業(yè)內(nèi)慣例。

樓盤有抵押房并不表示開發(fā)商樓盤有問題，也不代表開發(fā)商實(shí)力不好，這只是企業(yè)運(yùn)作資金所采取的某種方式而已。

二、抵押房到底能不能買？

前面提到過，房屋抵押只是開發(fā)商運(yùn)作資金所采取的某種方式而已，等房子賣給業(yè)主后再去銀行取消抵押，把房子“贖回來”就能正常銷售。所以，理論上來說抵押房是可以正大光明的買賣的。

但是！如消費(fèi)者購買了抵押狀態(tài)的房屋，抵押狀態(tài)沒解除，則房屋無法過戶。

三、如何避免購買抵押房產(chǎn)的風(fēng)險？

1、為了減少購房糾紛，維護(hù)自己的合法利益，大家還是要在簽訂購房合同的時候在補(bǔ)充協(xié)議中做以要求，除了不能進(jìn)行抵押之外，還要對賠償措施做一些要求，尤其是要申請資金監(jiān)管，以免自己付了首付款發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)被抵押，面臨房財兩失的局面。

2、在建工程要辦理抵押貸款，必須得到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行抵押登記，所以你可以到房管部門或者房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)站上，通過多渠道查詢信息。

如果有被抵押的房子，可以要求開發(fā)商對自己要購買的房源進(jìn)行解押。否則，購房后去房管部門辦理不動產(chǎn)權(quán)證的時候，房管部門發(fā)現(xiàn)該房屋已被抵押，是無法辦理不動產(chǎn)證的。

3、在購房之后要盡快去網(wǎng)簽備案，如果發(fā)現(xiàn)了房屋已經(jīng)被抵押，也可以趁早解決，避免更多的損失。買房之后不要拖著不去辦理相關(guān)事宜，事情宜早不宜遲。

四、買二手房的小伙伴一定要產(chǎn)調(diào)！產(chǎn)調(diào)！產(chǎn)調(diào)！產(chǎn)調(diào)環(huán)節(jié)務(wù)必親力親為

雖然中介公司有明確的房源信息操作規(guī)范，但個別銷售往往僅在房屋掛牌時調(diào)取產(chǎn)調(diào)信息，房東在掛牌后再行抵押，往往會被忽略。

此外，業(yè)內(nèi)確實(shí)存在部分房東與銷售人員達(dá)成私下協(xié)議，掛牌出售抵押房源的情況，房東會私下支付一筆費(fèi)用給銷售人員，合謀隱瞞購房者。

據(jù)了解，因產(chǎn)調(diào)信息分為多頁打印，一些銷售故意隱匿抵押頁的信息，僅交予購房者查看房屋正常的基本信息，以此達(dá)到欺瞞購房者的目的。

若想避免買到被抵押房源，應(yīng)在房屋交易的各個付款環(huán)節(jié)，前往房屋交易中心親自拉取產(chǎn)權(quán)調(diào)查信息，切勿貪圖省事，委托給中介人員，以免產(chǎn)生風(fēng)險。

甘熠敏律師提示：產(chǎn)權(quán)調(diào)查過程并不復(fù)雜，市民只需憑借身份證，提供所查房源的地址，即可查詢，產(chǎn)調(diào)表上涉及房屋狀況、土地狀況、抵押狀況等10類登記信息，無需產(chǎn)權(quán)方和房產(chǎn)中介的任何證明。

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