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北青島樓市價格大戰(zhàn)之后，進入萬元毛坯房時代。其實膠南更是如此，而且很多位置較為偏遠的大盤已經不僅僅是萬元房，而是四位數，就是沒有萬元以上的房子了，這個比城陽和即墨還要低。

為什么膠南的價格要這么低？因為膠南樓市的形勢更為嚴峻。大盤太多，都是巨無霸式。西海岸在招商上大開大合，瞄準的都是央企和上市巨頭，樓盤也是巨盤，如今拆遷也是大規(guī)模展開，而且地價不貴，青島市區(qū)拿地比較難和北部郊區(qū)地價暴漲的形勢下，全國性地產巨頭紛紛大舉進入西海岸，造成了百花燦爛之局面。

以前大家都說膠州銷售壓力大，因為膠州盤多，尤其是產業(yè)新區(qū)。但現在看來，上合示范區(qū)在一定程度上拯救了產業(yè)新區(qū)樓市，以至于8月的銷售排行榜上，膠州的花樣年和三木都是榜上有名。

膠南的特點是樓盤特別大，大到巨無霸的地步。而這其中最引人注目的是青島西站鐵山板塊，這個區(qū)域有三個大盤，最先落地是去年的金地，緊接著是上半年綠地，最后壓軸的是今秋的金茂。

就在今天，9月3日，西海岸交通商務區(qū)東岳中路1宗住宅用地和1宗商住用地被中國金茂底價收入囊中，兩地塊占地面積達37241m2，規(guī)劃總建面10萬平。兩宗地塊雖然不大，卻標志著6000畝超級大盤西海岸創(chuàng)新科技城的展開。

這是繼市南金茂灣、紅島中歐國際城、即墨智慧國際城之后，金茂在青島的第四個大盤運作。據稱按照整體規(guī)劃，西海岸創(chuàng)新科技城將建成涵蓋產業(yè)、商業(yè)、教育、醫(yī)療、酒店、精品住宅等多業(yè)態(tài)的超過6000畝城市運營級大盤。

未來，中國金茂及中化集團的優(yōu)質資源導入及整體開發(fā)運營，借助互聯網科技因素，將使西海岸新區(qū)迎來區(qū)域能級提升的全新驅動力，助推青島西站的交通商務區(qū)升級發(fā)展， 把鐵山區(qū)域推高到一個新的高度，并使之完全融入膠南主城區(qū)。這里將以科技創(chuàng)新產業(yè)，智慧城市發(fā)展，城際交通樞紐與交通商務服務擔當整個新區(qū)建設的戰(zhàn)略支點，打造青島經濟版圖的新一極。

西海岸創(chuàng)新科技城的落地，標志著青島西站鐵山板塊的形成，而這又標志著膠南樓市進入供應爆發(fā)時代。也意味著進入毛坯房四位數時代，為何這么說，詳細分析一下：

同樣是今天，金茂的競爭對手，青島西站北部的綠地科技城北部的土地也開始出讓，被另一家的金地拿走，據說是3000畝的康養(yǎng)智慧谷項目，這個位置在工業(yè)園的背后，就相當偏了。而起了個奇怪名字的綠地城際空間站準備這個月開盤。

這個九月，鐵山西站板塊三巨頭聚齊，地塊相互交叉，大戰(zhàn)一觸即發(fā)。金地很是明智，借助拿地早的機會，先下手為強，小高層直接毛坯均價9400元，主打鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，以大型活動為手段，半年時間已經實現快銷1000多套，搶了個先機。而綠地就比較尷尬了，無可奈何之下，也是毛坯上陣，只好打出9000多的均價，營銷上很是弱勢，策略上模糊不清，號稱9月開盤，但客戶好像不多。

如今金茂又來了，兩家可謂冤家路窄，即墨和城陽邊界的國科小鎮(zhèn)和智慧國際城剛剛較量下來，勝敗已分，如今又在鐵山碰頭，再次短兵相接，而且這次是長期戰(zhàn)爭。因為無論是西海岸創(chuàng)新科技城的6000畝，還是綠地兩項目的規(guī)模2700畝，都比北城的規(guī)模要大得多，何況還有個號稱兩三千畝的金地自在城呢。三家加起來總計超過萬畝，你可以想象，這就是圍著青島西站造一座新城啊。

除了鐵山，軍民融合區(qū)也是大盤云集，風河的融創(chuàng)中心項目總建面號稱400萬平，目前均價14000，不算便宜，銷售還不錯。華潤的海洋智慧小鎮(zhèn)也有2800畝，為了阻擊已經接近尾聲的中鐵博覽城和融創(chuàng)中心，目前的毛坯洋房已經開出了9995元的起價，開盤均價12000左右。

這三家構成了膠南西部的三大盤的激烈競爭，未來保利還有個2000畝的軍民融合的國防小鎮(zhèn)項目。

今年是中鐵集中交付的日子，收房的業(yè)主們情緒波動極為嚴重，多次上熱搜。畢竟洋房當年最高賣到了18000，連公寓都賣到了一萬五六，甚至很多人為了搶房，都交了很高的茶水費，華潤的價格一出，如今都成了高崗上的韭菜，交房的質量又頻出問題，可想而知這群搶房的人，多么痛苦。

膠南土著、知名媒體人老丁固執(zhí)的認為，軍民融合區(qū)這個板塊，對膠南人民有一種魔力般的吸引力，膠南一個土著盤，只因帶上了藝術的名頭，就讓老丁魂牽夢繞，非買不可。

百忍老師一直反對這個觀點，一直認為中鐵一萬好幾的價格，就是膠南最大的韭菜盤。問房圈凡有要去高價投資的，基本都被痛斥，結果拯救了很多粉絲。因為對比膠南市區(qū)，這邊是挺漂亮，但是沒有人，滿大街見不到人，必須低價養(yǎng)上很多年，才有望和膠南市區(qū)看齊。

這樣的幾千畝大盤據說有20多個，當然很多只看開發(fā)商就知道不靠譜，不過即便一半能出來，也是個驚人的供應量，比如華潤還攜手西海岸發(fā)展集團共同開發(fā)的小珠山國際健康生態(tài)谷，據說也有6500畝，這得多少房子？

如今你到膠南去轉轉，就會發(fā)現到處都在拆遷，打聽一下，每個片區(qū)的背后，都有巨頭開發(fā)商的潛入。每家的前期的投入成本都比較大，急需快速出貨實現資金回正，等到明年這些盤都出來，想想會有多少房子。

在膠南買房子，真的不用著急，完全可以再等等，等到大盤們都在市場上充分展開，機會大大的。很多人見到中鐵今年春天降價了，急忙忙去抄底，結果還是抄在了半山腰，成為新一批韭菜。

西海岸創(chuàng)新科技城的6000畝未來會如何展開？據說要做加法，融合金茂的城市運營的概念，把新的城市因素加進去，自身成為西海岸的一個以科技為特色的未來新城。

但是這個大盤啟動階段，想想紅島的中歐國際城，再看看這兩天的智慧國際城，而這個盤比前兩個加起來還大，你大致可以想象操盤手法，一定是大盤沖擊市場模式，你還沒耐心等待么？

有人擔心，膠南這么多房子未來咋辦？其實很簡單，限購總會陸續(xù)放開，尤其是鐵山這樣的區(qū)域。它的未來一定是在外地，為什么？這是交通板塊的基本優(yōu)勢決定的。

靠山吃山，靠火車站自然要吃鐵路。青鹽鐵路打通了青島的南下路線，而魯南高鐵即將于今年11月開通，兩個小時車程，日照、臨沂、濟寧都在輻射范圍之內。到明年底，徐州到連云港的高鐵也將通車，整個魯南蘇北甚至到河南東部的幾千萬人口都可以沿著高鐵源源不斷而來，尤其是臨沂土豪眾多，據說現在膠州熱銷盤全靠該區(qū)域來客，而西站高鐵到那里只要一個多小時，高鐵機遇很大。

當然這需要銷售和渠道的艱苦努力，但緊鄰車站，價格便宜，如果再能放開一下限購，你說無論小珠山還是軍民融合區(qū)，誰能拼過這個近水樓臺先得月的出站迎賓區(qū)？

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