本期樓盤 | 奧園·首府壹號

*該評分值由【改巢專家組】根據(jù)100多項測評指標(biāo)綜合評分而得，僅代表平臺立場，僅供參考。

推薦購房人群：對地段以及配套要求相對較高的偏改善客群

樓盤屬性：優(yōu)質(zhì)地段、學(xué)區(qū)房、鄰近商圈

主編點評：項目位于膠州市核心城區(qū)，周邊商業(yè)配套齊全、交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，可以說是擁有膠州目前最好的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套。距離寶龍城市廣場步行大約10分鐘，并且該項目南側(cè)就是膠州植物園和三里河公園，也是一個比較不錯的生態(tài)景觀項目。

但缺點也比較明顯，比如該項目的容積率為2.99，在膠州相對來說確實不低，可能會對部分低樓層的采光造成一些影響，而至于飽受爭議的項目戶型，則是仁者見仁智者見智了。

總體來說，項目的地理位置和配套確實處于膠州的一流水平，項目整體的定位也更偏改善，適合對位置及學(xué)區(qū)房有特殊要求的購房客群。

（一）居住體驗測評

1.景觀（9分）：在景觀這一項的測評上，項目的綠化率為38.76%，項目中心也規(guī)劃了一個景觀帶，整體來說綠化效果還算不錯。亮點在于項目的南側(cè)是膠州植物園，這類景觀配套歷來比較稀缺，尤其對于高層住戶而言，在家就能看到一片郁郁青蔥的感覺還是很不錯的，晚飯后結(jié)伴散步去玩玩，也是非常舒適的距離。

項目效果圖

2. 建筑（7分）：項目外立面采用米黃色為主色調(diào)，建筑風(fēng)格上中規(guī)中矩。問題在于我們通過下圖可以看出，項目部分樓棟的樓間距較小，會在一定程度上影響低層業(yè)主的正常采光。

項目樓棟圖

小區(qū)是地下停車位，總住戶1351戶，停車位有1245輛，車位比為1:0.9，只能說能在最低程度上滿足了業(yè)主的停車需求，容積率為2.99，總的來說容積率也有所偏高。

項目的出入大門有兩個，分別在南面和東面，靠近北京路和福州路。這兩條路在上下班高峰時車流量都不少，有一定的噪音影響和安全隱患。項目交付日期為2021年6月，整體的工期進度也偏長。

施工實景圖

3. 戶型（8分）：戶型方面項目其實一直頗受爭議，因為面積區(qū)間在95~130㎡，但是接近30%的公攤面積，實際居住面積如何做到最大的利用率，就是仁者見仁智者見智了。

具體來看，項目95㎡三室兩廳兩衛(wèi)的戶型確實引起了不小的爭議，有人認(rèn)為布局合理，將空間利用發(fā)揮到了極致；也有人認(rèn)為每個房間的面積都太小小，所謂的三居的居住體驗其實還不如兩居。

其實不難看出，95㎡的戶型就是130㎡的鏡像袖珍版本，戶型整體上看比較方正，無論是客廳外接陽臺，還是主臥飄窗設(shè)計，都能看出空間的利用確實比較合理，是一個設(shè)計不錯的套三戶型。但是至于套內(nèi)面積的大小以及實際的居住體驗，就要與購房者的錢包大小實際掛鉤了。

項目95/130㎡戶型

4. 裝修（8分）：交房早前是精裝交付，現(xiàn)在改成了雙標(biāo)交付，可自行選擇。選擇毛坯的話改造空間大，沒有限制，可以按照自己的喜好進行裝修，比較符合大眾需求。至于精裝的細節(jié)詳見下圖：

項目樣板間實景圖

（二）生活配套信息

1.交通（10分）：項目的位置處于膠州市的絕對核心，也是最大的賣點之一。公共交通出行方面周邊公交站點也很多，自駕的話北京路和福州路作為兩條主干線，雖然道路寬闊，但是早、晚高峰出行有時會出現(xiàn)擁堵情況。上班族或是學(xué)生黨出行，都需要提前做好規(guī)劃準(zhǔn)備，以免因路況擁堵帶來不便。

項目區(qū)位圖

2.商業(yè)（10分）：項目的商業(yè)配套在膠州市內(nèi)是非常成熟的，向北距離600米是膠州寶龍城市廣場，能夠基本滿足日常生活娛樂的需求。項目距離最近的北京路農(nóng)貿(mào)市場僅有573米的距離，如果嫌棄寶龍的柴米油鹽比較貴，去農(nóng)貿(mào)市場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，貨比三家也是一個不錯的選擇。

總的來說，項目得益于地理位置的優(yōu)勢，在商業(yè)方面配套表現(xiàn)非常不錯，很適合那些對商業(yè)配套有較高需求的購房群體。

膠州寶龍城市廣場

3.教育（9分）:在教育上資源的覆蓋上，奧園首府壹號也表現(xiàn)亮眼，承諾膠州第四實驗小學(xué)的學(xué)區(qū)房。此外，距離膠州市第六中學(xué)、膠州第一中學(xué)也僅有2KM以內(nèi)的路程，駕車僅用3分鐘就可抵達學(xué)校。如果是學(xué)生騎車或是公交，10分鐘左右也能到達學(xué)校，距離較近，家長接送也比較省心省力，這些在膠州比較優(yōu)質(zhì)的學(xué)校也可以滿足教育的基本需求。

4.醫(yī)療（9分）：雖然膠州市區(qū)內(nèi)的醫(yī)療水平只能說一般，但是每個醫(yī)院距離該項目的位置都比較近，第三人民醫(yī)院距離僅有1.2KM，駕車僅需5分鐘，家里有發(fā)燒、摔倒等病癥就近治療是非常方便的。

此外，2020年就能投入運行的東方醫(yī)院距離也只有6KM，駕車時間約在10分鐘�？偟膩碚f，該項目的醫(yī)療配套在時間路程上都比較便捷，但目前膠州內(nèi)知名的大型醫(yī)院鳳毛麟角，醫(yī)療質(zhì)量水平不高，這也正是膠州未來規(guī)劃需要作出的改變之一，不斷完善膠州居民的醫(yī)療生活保障才是重中之重。

（三）保值屬性

1.品牌（8分）：中國奧園集團于1996年在廣州成立，作為民營企業(yè)曾榮獲“亞洲最佳上市公司50強”和“中國民營企業(yè)500強”等稱號，也算是開創(chuàng)了自己的一片江山。除了膠州項目外，奧園還先后在西海岸和即墨開發(fā)了翰林名苑與海泊瀾灣兩個項目，具有一定的實力。

2.物業(yè)（9分）：項目的物業(yè)公司是自持的奧園物業(yè)服務(wù)有限公司，成立于2000年，是國家一級資質(zhì)物業(yè)，曾榮膺“2018中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)”第16位、“2018中國特色物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)”等稱號。

一個好的物業(yè)會極大的提升整個社區(qū)的居住體驗，一個好的物業(yè)也是一個房子最好的保值屬性之一。奧園首府壹號的物業(yè)費為2.6元/㎡·每月，價格在一個好的服務(wù)下還算是是比較平易近人，可以令人接受。

3.政策（8分）：項目在政策層面最大的政策利好就是得益于地理位置，周邊配套了寫字樓三處、商業(yè)中心一處，這在膠州現(xiàn)有樓盤中，屬于“大哥大”一樣的存在。并且該項目靠近三里河公園、膠州植物園，生態(tài)環(huán)境極佳，周圍公園、商業(yè)的環(huán)繞無疑會提高居民的生活質(zhì)量水平。

長遠來看，因為項目距離膠州市政府較近，后期8號線支線的地鐵規(guī)劃大概率會從項目附近穿過，在這點上的優(yōu)勢要強于其他地段，對于后期房子保值升值也會產(chǎn)生一定的作用。

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4.本文涉及周邊環(huán)境、交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套的描述，僅供參考，且不因此承擔(dān)任何責(zé)任；

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