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剛剛過去的一周，中國樓市出現(xiàn)了顯著變化。

在駐馬店、廣州、寶雞、濟(jì)南等多個(gè)城市“樓市新政”一日游之后，又有青島、樂山等城市發(fā)起了新的沖擊，而且力度比之前更大。

其中青島的“新政”，有條件突破了5年限售，讓換房的市民限售期縮短到了2年，此外適當(dāng)降低了限購門檻。

至于四川樂山，則直接修正了“認(rèn)房認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)。

目前，青島和樂山的政策出臺(tái)都有幾天時(shí)間，尚未有收回的報(bào)道。如果它們能成功闖關(guān)，對樓市回暖將產(chǎn)生重大影響。

先看一下青島的“樓市新政”。

為了穩(wěn)增長、保就業(yè)，青島啟動(dòng)了“2020百日萬店消費(fèi)季”活動(dòng)，涉及餐飲、旅游、房地產(chǎn)、汽車等十大板塊。

“青島不動(dòng)產(chǎn)登記中心”主辦的“青島網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站，公布了此次“網(wǎng)絡(luò)房展活動(dòng)規(guī)則”，其中的第4到第7條“含金量”很足：

對由于繼承、拆遷等原因，居民家庭在一套住房中僅占部分共有份額的，不按其擁有一套住房計(jì)算。

鼓勵(lì)改善型住房需求，出售1套以上原有住房新購1套住房的，原有住房應(yīng)取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年并辦理買賣合同網(wǎng)簽備案后或委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售并辦理委托代理合同網(wǎng)簽備案后，即可對新購住房的買賣合同予以網(wǎng)簽備案。

在本市工作、符合人才條件的，首套購房不受戶籍和個(gè)稅、社保繳存限制。符合落戶條件的在校大學(xué)生辦理落戶手續(xù)后，可享受本市戶籍人口購房政策。

因外出求學(xué)，戶口自本市遷出并能提供目前在讀學(xué)校證明的，可享受本市戶籍人口購房政策。

根據(jù)2018年4月青島的樓市政策，“居民家庭在一套住房中僅占部分共有份額的，算一套住房”。此次政策調(diào)整之后，相當(dāng)一部分居民家庭增加了1套購房名額。此外，外地來青島就讀大學(xué)（并遷來戶口）的大學(xué)生，可以買房子；青島到外地讀大學(xué)的學(xué)生（戶口暫時(shí)遷離了青島），也可以買房子。走人才購房渠道的，不受戶籍、個(gè)稅、社保限制。

此外，青島本地居民換房子的，限售期從2018年4月規(guī)定的5年，縮短到了2年。

可以說，青島在限售、限購政策上，都有突破。

再看樂山市的樓市新政。

4月7日，樂山通過“住房公積金管理中心”官網(wǎng)，公布了樓市新政。其中不僅涉及公積金政策，還包含了認(rèn)房認(rèn)貸的政策。

所謂“認(rèn)房認(rèn)貸”，是限購、限貸的操作細(xì)節(jié)，它對樓市影響很大。2017年以來，全國樓市調(diào)控逐步升級(jí)，最終基本形成了“房認(rèn)當(dāng)?shù)�，貸認(rèn)全國”的通行規(guī)則。

所謂“房認(rèn)當(dāng)?shù)亍�，是說一個(gè)城市限購，允許市民買1套房、2套房，計(jì)算的時(shí)候只計(jì)算當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)，其他城市的一般不計(jì)算。

所謂“貸認(rèn)全國”，是說你在中國內(nèi)地所有的購房貸款記錄，都納入計(jì)算。

當(dāng)樓市調(diào)控放寬的時(shí)候，“房認(rèn)當(dāng)?shù)�，貸認(rèn)全國”就可以打折扣。比如青島的政策，一個(gè)家庭的成員只在一套房子里占有部分產(chǎn)權(quán)的時(shí)候，之前就算1套房子，現(xiàn)在就不算了。這就是一種放松。

而樂山市此次“貸款認(rèn)定方式”也進(jìn)行了放松。最新政策表述是：

以購房人（申請人及共同申請人）在中國人民銀行個(gè)人信用報(bào)告記載的住房貸款記錄為準(zhǔn)。住房公積金貸款結(jié)清和未結(jié)清的，均納入認(rèn)定范圍；商業(yè)性個(gè)人住房貸款未結(jié)清的，納入認(rèn)定范圍，商業(yè)性個(gè)人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，不納入認(rèn)定范圍。

也就是說，公積金貸款這一塊沒有變化，還是比較嚴(yán)格的，貸款結(jié)清和沒有結(jié)清的，都算一次貸款記錄。但商業(yè)房貸，如果你結(jié)清了，就不納入認(rèn)定范圍。

這意味著，如果你之前買了一套房子，有貸款記錄。只要商業(yè)房貸結(jié)清了，就算沒有貸款記錄。再次買房的時(shí)候，可以享受首次貸款待遇。首次貸款，首付比例會(huì)比較低，在三四線城市可以做到20%到25%，而且利率一般不上浮或者少上浮。

在“認(rèn)房”方面，樂山的新政策是：

以縣級(jí)房管部門登記的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍記錄為準(zhǔn)。購房人（申請人及共同申請人）在購房所在地、住房公積金繳存地有住房產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍記錄的，納入認(rèn)定范圍。

注意，統(tǒng)計(jì)你住房有幾套的時(shí)候，現(xiàn)在只統(tǒng)計(jì)購房所在地、住房公積金繳存地的房子。而之前樂山的政策是，還要統(tǒng)計(jì)戶籍所在地、工作所在地的房子。

樂山?jīng)]有限購，放寬認(rèn)房標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)帶來“購房名額”的增加。但或許可以增加你享受公積金購房的機(jī)會(huì)，樂山跟大多數(shù)城市一樣，都規(guī)定購買第三套或者以上住房，不能使用公積金貸款。

可以這樣說：青島此次新政的最大突破是“5年限售有條件變成2年”，樂山最大的突破是“商業(yè)個(gè)人住房貸款結(jié)清的，不計(jì)入認(rèn)貸范圍”，其政策力度超過了之前廣州取消限商，也不亞于駐馬店提出的降首付。

為什么駐馬店、廣州的政策“一日游”，而青島和樂山政策看起來“闖關(guān)成功”（已經(jīng)出臺(tái)3到5天，沒有收回）？

這是因?yàn)樾蝿菰谧�。尤其是在G20視頻會(huì)議之后，全球主要經(jīng)濟(jì)體協(xié)商一起救市，中國的政策力度在加大，對地方政府微調(diào)樓市的容忍度也在加大。

還是那句話：3月不能做的事情，未必4月不能做；4月不能做的事情，未必5月不能做。

從發(fā)改委剛剛出臺(tái)的2020年城鎮(zhèn)化任務(wù)來看，穩(wěn)增長離不開樓市。只是放在臺(tái)面上的是“城鎮(zhèn)化”、“新型城鎮(zhèn)化”，或者是1億戶口進(jìn)城，而不是樓市、房地產(chǎn)。其實(shí)，這說的是一回事。

所以，樓市正在發(fā)生微妙的變化。當(dāng)然，“房住不炒”大原則沒有變，而是說要讓樓市在特殊時(shí)期發(fā)揮更大的作用。

樓市要回暖，交易要活躍，價(jià)格甚至可以微漲。只要不過火，都是可以容忍的。但如果再次大幅上漲，還是會(huì)調(diào)控的。這是今年的基調(diào)。

對于大城市的購房者來說，如果你資金充裕、杠桿率不高，未來供樓能力穩(wěn)定，那么現(xiàn)在到了可以買的時(shí)候。

廣義貨幣M2的同比增速，都已經(jīng)反彈到兩位數(shù)了，全球的貨幣之水，將托起資產(chǎn)價(jià)格擱淺的大船。

未來，會(huì)有更多的城市踩著青島和樂山的肩膀，繼續(xù)向前走，樓市將越來越熱鬧。

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