限購限售限貸限價政策下有效為剛需購房者減壓，樓市或?qū)⒖傮w轉(zhuǎn)向降溫通道時光飛逝，2017年似乎猶在昨日，翻開日歷，卻發(fā)現(xiàn)2018年卻已接近尾聲。

回顧即將過去的2018年，上合組織青島峰會的舉辦提升了人們對于島城樓市的期待，但限價、搖號以及五年限售等殺手锏，卻給了開發(fā)商當頭一棒，“限”字儼然成為這一年的關(guān)鍵詞。從年初下發(fā)保障購房者使用公積金貸款購房的通知開始，到4月18日青島出臺 《關(guān)于持續(xù)促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序運行的通知》，限購限售限貸限價政策進一步升級，島城樓市中投機炒作空間急劇減少，住宅逐漸回歸居住屬性。進入2019年，島城樓市又將如何發(fā)展呢?

業(yè)內(nèi)預(yù)測，新的一年樓市將總體轉(zhuǎn)向降溫通道。

房貸利率提高 為樓市降溫

今年以來，面對趨嚴的調(diào)控政策，全國房貸利率處于較高位置。

記者探訪發(fā)現(xiàn)，對島城主要銀行而言，提高房貸利率已然成為2018年的“主旋律”，購房者想要享受曾經(jīng)首套房貸利率的8.5折優(yōu)惠已經(jīng)“可望而不可即”。

截至上月中旬，記者對島城12家主流銀行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，五大國有銀行中，4家銀行的首套房貸利率已經(jīng)在基準利率基礎(chǔ)上浮20%左右，只有1家針對優(yōu)質(zhì)客戶可上浮15%;在二套房貸利率方面，3家銀行在基準利率基礎(chǔ)上浮25%，2家銀行則上浮30%。在被調(diào)查的三家股份制銀行中，1家銀行采取較為靈活的房貸利率，首套及二套房貸利率都根據(jù)客戶綜合情況決定，在基準利率基礎(chǔ)上浮18%—25%;其余2家銀行首套房貸利率分別上浮20%及15%，二套房貸利率則分別上浮30%及25%。在3家城商行中，2家銀行的首套房貸利率在基準利率基礎(chǔ)上浮20%左右，1家銀行則針對優(yōu)質(zhì)客戶可上浮15%;二套房貸利率除1家銀行上浮25%外，其余2家均上浮30%左右。

記者了解到，今年以來，在調(diào)控樓市方面，房貸利率提高，同樣發(fā)揮了不小的作用。伴隨房貸利率上漲，使買房者成本提高，不少“炒房客”知難而退，進而推動房價下跌，此前過熱的房產(chǎn)市場由此降溫。對于很多普通購房者來說，房貸利率上浮，貸款利息將相應(yīng)提高，一定程度上會影響到他們的購房計劃。那后續(xù)房貸利率走勢如何呢?島城多家銀行個貸業(yè)務(wù)經(jīng)理均持樂觀態(tài)度。

“目前大部分銀行貸款規(guī)模吃緊，貸款利率上調(diào)也是必然的�！币患夜煞葜沏y行青島分行個貸部王經(jīng)理表示，目前房貸利率處于近年來的最高點，后續(xù)勢必會緩慢下調(diào)，但像以前的8.5折優(yōu)惠短期內(nèi)估計達不到。

支持公積金貸 給剛需族減壓

由于可以為購房者減輕不小的經(jīng)濟負擔，公積金貸款成為不少購房者貸款首選。然而，為了緩解自身經(jīng)濟壓力，不少開發(fā)商在營銷端設(shè)置了資金門檻。全款優(yōu)先、抬高首付比例、拒絕公積金貸款等問題較為突出。

針對這一情況，2018年1月1日起，我市正式實施 《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為保障職工正常使用住房公積金貸款有關(guān)事項的通知》(以下簡稱《通知》)為購房者減壓。 《通知》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。職工使用住房公積金貸款購房的，應(yīng)享有與一次性付款或其他付款方式選擇房源的同等權(quán)利。此外，各級房地產(chǎn)管理部門和公積金管理部門要加大聯(lián)合查處力度，建立信息共享和協(xié)同治理機制，對經(jīng)查實存在阻止或變相阻止住房公積金貸款行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，責令限期改正，拒不整改的，暫停其項目網(wǎng)上簽約和預(yù)售監(jiān)管資金撥付，并記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案。市民可通過12329客服熱線投訴反映開發(fā)商拒貸限貸行為。

此外，在今年6月份，高新區(qū)還在全市范圍內(nèi)率先推出了公證搖號購房的新舉措。在預(yù)售前資格認定過程中，個別開發(fā)商提供了首付比例，有的開發(fā)商甚至要求購房者首付比例達到八成。對此，房管部門緊急發(fā)布新政，嚴禁開發(fā)商在選房及收款環(huán)節(jié)提高首付比例。對于眾多年輕的剛需族來說，這些舉措都大大減輕了他們的購房壓力�！皩τ诳們r比較高的住宅來說，使用公積金貸款省下的利息都能買一輛車�！辈痪们皠倓傎徺I了一套新房的市民王先生這樣說。

滿5年上市交易 讓投資客退場

近幾年，房產(chǎn)投資成為“穩(wěn)賺不賠”的理財焦點。花100萬元買的房子，轉(zhuǎn)手150萬元賣出，這種情況在島城乃至全國都以屢見不鮮。巨大的利益鏈條，驅(qū)動不少以投資為目的的“炒房客”攜大量資金入場，不但擠壓了剛需族的購房空間，同時也增加了市場的緊張情緒，房屋居住屬性被大大淡化。

為解決這一問題，今年4月18日，青島市國土資源和房屋管理局發(fā)布通知稱，在青島七區(qū)三市范圍內(nèi)新購買的新建商品住房和二手住房，需取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿5年后方可上市交易。在市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)(包括高新區(qū))范圍內(nèi)，對已擁有1套住房的本市 (七區(qū)三市)戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女)、能夠提供從購房申請之日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭 (家庭成員均不擁有本市戶籍)，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

新規(guī)一經(jīng)發(fā)布，效果立竿見影。原本已經(jīng)擁有多套房源，卻仍要持幣購房的“炒房客”失去了購房資格，而5年限售的政策則讓希望短期盈利的炒房客沒有了操作空間。市民劉先生(化名)原本計劃在市南區(qū)購置一套學區(qū)房，待到新學期前轉(zhuǎn)手售出，賺一筆差價，在得知5年限售政策后，劉先生迅速打消了這個主意。記者了解到，像劉先生這樣的購房者還有不少，4·18新政一經(jīng)發(fā)出，島城樓房的居住屬性迅速回歸，許多此前買不到房的剛需購房者，也明顯感到房子好買了。

租購并舉 實現(xiàn)“住有所居”

2018年，青島從年初下發(fā)保障購房者使用公積金貸款購房的通知開始，通過限售限購、公證搖號、嚴令開發(fā)商不得提高首付比例等政策，去除樓市中的投機炒作空間，讓住宅回歸居住屬性，凈化市場，取得了良好效果。在樓市調(diào)整期發(fā)布的樓市政策，直接影響著市場變化趨勢。那么，這一年，島城主管部門在房產(chǎn)調(diào)控方面具體做了哪些工作呢?在剛剛結(jié)束的“向市民報告聽市民意見請市民評議”2018年度市政府部門述職報告會上，青島市國土資源房管局局長張希田在述職時介紹，2018年，我市租購并舉，努力讓群眾住有所居。堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

其中，在房地產(chǎn)市場方面，為防止供需失衡導(dǎo)致地價推高房價，加大住宅用地供應(yīng)，投向市場住宅用地12189畝，及時滿足房地產(chǎn)用地需求。4月18日，果斷出臺調(diào)控新政，升級限購和限售措施，房地產(chǎn)市場成交量逐漸從高位回落。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2018年1-10月，我市新建商品住房價格指數(shù)在全國70個大中城市中列第43位。據(jù)張希田介紹，進入2019年，我市還將嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)分類調(diào)控要求和限購、限貸、限售措施;加快推進租賃住房試點建設(shè);積極探索共有產(chǎn)權(quán)住房等。

業(yè)內(nèi)預(yù)測：樓市或總體轉(zhuǎn)向降溫通道

樓市，敏感而多變，2018年的樓市更可謂風起云涌。那么，2019年房價趨勢怎樣呢?房地產(chǎn)調(diào)控政策將怎么走?明年土地市場情況又將怎樣?

社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理、《中國住房發(fā)展報告》主編倪鵬飛認為，2019年樓市最大的可能是——平穩(wěn)調(diào)整和再度分化。2019年，總體上小幅調(diào)整是大概率事件，在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下，總體市場轉(zhuǎn)向降溫通道，不會出現(xiàn)劇烈的波動。時間上，降溫中還有起伏和波動。未來一年，一二線城市總體上市場上行壓力有一定增加，趨勢是增長主導(dǎo)。三四線城市市場向下的壓力再增加，庫存可能再度增加。

有關(guān)業(yè)內(nèi)人士認為，各地樓市調(diào)控持續(xù)加碼，房價上漲過快的城市幾乎均出臺了遏制投機需求的相關(guān)措施，房價上漲趨勢得到遏制，房價預(yù)期也開始扭轉(zhuǎn)。未來一段時間內(nèi)，全國房地產(chǎn)市場將總體上保持平穩(wěn)運行，逐步回歸理性，熱點城市房價過快上漲勢頭得到遏制。

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