圖：紅框內(nèi)為工業(yè)園或物流園區(qū) 來源：前瞻數(shù)據(jù)庫

壹

兩年之前，辛安這里還稱不上板塊的。

人們對這個片區(qū)內(nèi)的熟悉程度，更多的還是個工業(yè)區(qū)的聚集地。

單澳柯瑪工業(yè)園、海爾工業(yè)園、海信信息產(chǎn)業(yè)園等三家工業(yè)園，占地就已經(jīng)在3100畝左右。更不用說其他小的工業(yè)園。

如今的辛安片區(qū)，自從在青島市的城市總體規(guī)劃中被提為五大副中心之一后，成了西海岸的明日之星，妥妥地是又一個發(fā)展極。

城市規(guī)劃對區(qū)域崛起的影響力之大，可見一斑。

從此以后，片區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)項目，無疑，都會打出辛安板塊的招牌。

不用像當(dāng)年，樓盤搞宣傳，絞盡腦汁，強(qiáng)拉硬拽，才能攀上個開發(fā)區(qū)CBD。

秀蘭·禧悅山當(dāng)年的體量何其之大，總建面25萬方，涉及2400多戶，也是打了這么個開發(fā)區(qū)CBD的概念。

商業(yè)配套打出的佳世客和瑞泰利群，實際上，蹭的是長江路商圈，公交都在半小時左右，便利程度比現(xiàn)在差遠(yuǎn)了。

當(dāng)然啦，現(xiàn)在的便利程度比起醇熟的配套和商業(yè)也還是有差距。

說起來，片區(qū)內(nèi)2013年之前建的樓盤，到現(xiàn)在還能讓人記住的，數(shù)得著的大概也就秀蘭·禧悅山和海爾·幸福里。

從時間上算算，海爾·幸福里要更早，2007年開的盤。禧悅山是2011年開的盤。

在這期間，辛安片區(qū)內(nèi)幾乎沒什么品質(zhì)明星盤。

即便是禧悅山本身，雖則銷量也曾風(fēng)靡一時，但交房時候還是鬧出了不少質(zhì)量問題。大是大，但并不能算是個品質(zhì)大盤。

那時候，過來拿地的房企也少。大牌房企，就還只有海爾。海爾來還主要是為了工業(yè)園。

只不過，片區(qū)內(nèi)自身的配套等也還是在完善著的。

你像2011年5月，青醫(yī)附院西海岸分院一期投入使用，對片區(qū)內(nèi)的醫(yī)療配套來說，是個極大的提升。

三甲級的綜合醫(yī)院，又是青醫(yī)的，醫(yī)療資源上自然是升了個級。

只不過，青醫(yī)附院整體的醫(yī)療資源并不只能顧著西海岸，輻射范圍還有市區(qū)，還有日照，甚至整個膠東半島。

是以，黃島分院的醫(yī)療資源還是會比較緊張。經(jīng)常出現(xiàn)掛號難的問題。

后來是到2018年的10月，分院建了二期，問題才有望緩和。

圖：2006年動工，2011年通車。南接薛家島，北接團(tuán)島。

貳

膠州灣首條海底隧道的通車（2011年6月30日），對辛安片區(qū)的崛起，雖不是直接帶動，但也同樣具有深遠(yuǎn)的影響。

首條海底隧道的通車，當(dāng)時對大青島的格局意義比較大，可以說是真正走在了通往大青島的路上。

青黃不接成為歷史，穿梭青島市區(qū)與黃島的交通用時也縮短了。無形中改變著青島市民的出行方式。

順風(fēng)車風(fēng)靡之時，既能碰到住在青島市區(qū)而工作在黃島的車主，也能碰到住在黃島而在青島市區(qū)工作的車主。

可見，交通的完善，也在間接改變著人們的生活和居住。

當(dāng)然，這也成為后來市區(qū)房價高漲之際，剛需改善客群從青島市區(qū)外溢至黃島的交通利好。

只不過，當(dāng)時先行借勢隧道的一批樓盤，是在黃島部分的隧道口附近。

從隧道動工到開通的短短幾年內(nèi)，起了十好幾個樓盤。房價也跟著漲了不老少。

相比較而言，當(dāng)時的隧道口附近，利好條件要比辛安片區(qū)多很多。

長江路商圈內(nèi)的商業(yè)配套，地鐵13號線沿線，居隧道口近隧道，還近海。

是以，很長一段時間，即便是隧道口附近的樓盤開發(fā)完畢，再往西走，地產(chǎn)商拿地也多是傾向于跟著沿海的濱海大道等主干道走。

2011年，還有個項目的啟動，對于如今的辛安片區(qū)也形成了助力。那就是中德生態(tài)園的啟動。

中德生態(tài)園是辛安片區(qū)的鄰居，建設(shè)周期時間比較長。前期建設(shè)之時，礙于位置略偏，對地產(chǎn)項目的助力作用并不是很大。

后來隨著建設(shè)的進(jìn)行，地產(chǎn)商開始拿中德生態(tài)園當(dāng)配套來看。

再往后，中德生態(tài)園啟動招商之后，隨著大項目的不斷引進(jìn)，中德生態(tài)園本身的輻射范圍和影響力也都在擴(kuò)大。

不僅周邊吸引了房企來拿地，就是對作為鄰居的辛安片區(qū)，也都有帶動作用。

西海岸組團(tuán)局部圖：青島市規(guī)劃局官網(wǎng)

叁

2012年至2015年間，對辛安片區(qū)的發(fā)展并沒有直接的影響政策，主要還是跟著西海岸水漲船高。

政策層面對西海岸的發(fā)展定位，開始定的就是組團(tuán)，一直到現(xiàn)在還有。

在西海岸范圍內(nèi)，一開始的組團(tuán)有膠南組團(tuán)，董家口有個，還有個王臺組團(tuán)和西岸城區(qū)。

當(dāng)時的城區(qū)，還有東岸城區(qū)和北岸城區(qū)�？偣藏沓菂^(qū)。2012年的時候，提法叫三城聯(lián)動。也是這一年，黃島撤區(qū)、膠南撤市，設(shè)了個新的黃島區(qū)。

2014年，又成立了西海岸新區(qū)。不再提大黃島，要提西海岸新區(qū)。

這是國務(wù)院批準(zhǔn)的第9個國家級新區(qū)，自然，西海岸的格局和地位都升了級。

但，這一時期，房企還是沒大來。

倒是作為北岸新城主力的城陽，不管是土地市場還是新房市場，樓盤和房企都如同雨后春筍。

當(dāng)然，不管是北岸新城的城陽，還是成立了新區(qū)的西海岸，房價、地價都在漲。

2016年1月8日，國務(wù)院正式批復(fù)《青島市城市總體規(guī)劃（2011—2020）》。

真正直接決定辛安板塊崛起的，是來自2016年的一份文件。

2016年的元月里，《青島市城市總體規(guī)劃（2011—2020）》正式被批復(fù)。

在這個文件里，辛安片區(qū)被正式提為城市副中心。

辛安副中心的范圍是：以黃河路為軸線，形成以科技研發(fā)、商貿(mào)物流功能為主的城市副中心。

對于這個片區(qū)的發(fā)展方向，文件中是這樣規(guī)定的：

圍繞山東科技大學(xué)，加快推進(jìn)村莊改造，積極轉(zhuǎn)移、搬遷傳統(tǒng)制造業(yè)，實現(xiàn)一般制造業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展置換用地空間，發(fā)展成為輻射帶動西海岸新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級的科技研發(fā)中心。

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)本身有點吃政策飯的性質(zhì)。

辛安既然被提為城市副中心，土地市場會釋放片區(qū)內(nèi)的土地，而房地產(chǎn)商自然也會盯上了這塊新肉。

炙熱程度如何呢？

回應(yīng)的是2016年底，片區(qū)內(nèi)的土地市場，出現(xiàn)熔斷。等轉(zhuǎn)過年來，再等上拍賣臺的時候，還是經(jīng)歷了幾百輪的競價。

2月，富力來。盡管最后買賣沒成，也還是來過。4月，海信來了。打包拿下6塊地。7月，萬科、中南也來了。

來辛安板塊的大牌房企，一下子多了起來。與此同時，2017年的青島樓市整體比較暢銷。地價、房價又跟著漲。

等到2018年辛安板塊內(nèi)的產(chǎn)品入市時，辛安板塊的房價相當(dāng)于是直接跳級到2萬左右。

辛安板塊就這么起來了。

圖：膠州灣第二條海底隧道示意

肆

未來，辛安板塊的區(qū)域潛力目前主要是交通層面。

2018年官方開始逐步透露要修第二條海底隧道，這條消息本身也為辛安板塊的騰飛和房價上漲貢獻(xiàn)了不少力量。

今年1月份，官方正式立了項。

初步規(guī)劃西端沿淮河路高架接疏港高速，東端分別接環(huán)灣大道、杭鞍高架，已在相關(guān)規(guī)劃中進(jìn)行了控制預(yù)留。

這條線的西海岸段的隧道口，正是辛安板塊。

跟當(dāng)初首條隧道口附近片區(qū)的崛起一樣，從第二條隧道開建一直到完工，都會成為辛安片區(qū)內(nèi)吸引地產(chǎn)項目的交通利好。

另外，穿行片區(qū)內(nèi)規(guī)劃中的地鐵2號線西段延長線和地鐵6號線，雖則目前尚未開工。但對于辛安板塊片區(qū)的影響已經(jīng)在發(fā)生著了。

尤其今年，官方已經(jīng)透露，2號線西段要開通，地鐵6號線要開建。

此外，中德生態(tài)園又招來不少大項目。片區(qū)內(nèi)如華爾茲廣場也已經(jīng)開業(yè)，商業(yè)配套在不斷完善。

當(dāng)然，這是從長遠(yuǎn)來看，辛安板塊依舊存在發(fā)展的潛力，甚至能夠預(yù)測，倘若在房地產(chǎn)運行的大周期里，房價還極有可能會有上漲空間。

不過，即便如此，辛安片區(qū)現(xiàn)下同樣受2018年下半年冷市波及，市場行情不容樂觀。

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