數(shù)據(jù)不一定是市場的真實表現(xiàn)，但一定程度上能反應出市場的動態(tài)，對于房地產(chǎn)市場來說也是如此。2019年的青島房地產(chǎn)市場好像還沒有開始發(fā)力，1月、2月份新建商品房成交均下降，尤其是2月份，成交套數(shù)和面積同比環(huán)比下降5成。從各區(qū)樓市庫存去化周期來說，截至2月底，青島新建商品房去化周期為20個月。但從個各片區(qū)來看，幾家歡喜幾家愁！去化周期最長的片區(qū)新建商品房去化周期達83個月，最短的去化周期僅有14個月。

這個地方房子賣光得7年

樓市的去化周期受到供需、價格、人口、政策、配套等多方面因素的影響，因此每一個階段的樓市去化周期也是不同。但樓市去化周期能從側(cè)面反映出房地產(chǎn)市場的狀態(tài)，給予開發(fā)企業(yè)和購房者一些啟示。根據(jù)銳理新媒體數(shù)據(jù)統(tǒng)計，按照近6個月的去化周期來算，截至2月底，青島新建商品房庫存去化周期為20個月，其中，市南區(qū)去化周期最長，為83個月，高新區(qū)和平度市去化周期最短，均為14個月。

按照統(tǒng)計的13個片區(qū)去化周期來看，比整體去化周期20個月少的片區(qū)有原四方區(qū)、李滄區(qū)、膠州市、平度市和高新區(qū)。比整體去化周期多的片區(qū)分別是市南區(qū)、原市北區(qū)、原黃島區(qū)、萊西市、城陽區(qū)和即墨區(qū)。嶗山區(qū)與整體去化周期持平，都是20個月。

根據(jù)搜狐焦點網(wǎng)統(tǒng)計，目前，市南區(qū)雖然僅7個項目在售，也是整個青島庫存套數(shù)最少的區(qū)域，但因價格相對較高、選擇余地較少等因素的影響，造成購房者的購買能力和購買意愿較小，因此去化周期變長。相反，像高新區(qū)、平度這樣的片區(qū)來說，雖然距離主城距離較遠，但是購買門檻相對較低，未來發(fā)展?jié)摿�較大，成為很多人置業(yè)的首選，因此雖然庫存套數(shù)比市南多，但是去化周期相對較短。

尤其是高新區(qū)，近年來一直是青島的購房“圣地”，由于政府限價，高新區(qū)房價一直處于一個比較穩(wěn)定的狀態(tài)，再加上青島中學、地鐵8號線等配套因素的影響，購房者接踵而至，不少中介“10萬元”茶水費的問題也敢明目張膽擺上臺面來說，無奈高新區(qū)出臺搖號買房的政策，但也多次出現(xiàn)10人搶一房的盛況。2019年1月初，高新區(qū)搖號政策暫定，但高新區(qū)樓市仍然受到關(guān)注，甚至傳出高新區(qū)樓盤要漲價的小道消息，刺激著購房者的神經(jīng)。

三駕馬車動力依然強勁

數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，青島樓市庫存最多的三個片區(qū)分別是原膠南市，原黃島區(qū)和膠州市，新建商品房庫存套數(shù)是高新區(qū)的2-3倍，但從去化周期來說，三個片區(qū)的去化周期分別是25個月、22個月和16個月。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年1、2月份，三個片區(qū)成交套數(shù)依然是青島樓市成交的三駕強有力的“馬車”，消化能力可見一斑。

2018年11月份各片區(qū)去化周期

2018年11月底，整個青島新建商品房去化周期僅有9.6個月，城陽、高新區(qū)兩片區(qū)去化周期不到6個月。相比之下，由于部分項目2018年年底為沖擊業(yè)績，加快推盤節(jié)奏、再加上春節(jié)的影響、購房者的觀望……樓市去化周期放緩。

有機構(gòu)統(tǒng)計，2019年開年以來，TOP100房企2月份單月的整體銷售規(guī)模較1月份環(huán)比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，環(huán)比下滑32.6%。按照可比口徑統(tǒng)計，2月份百強銷售額同比下滑11%左右。也有媒體表示，部分城市房貸開始放松，“一城一策”調(diào)控將明確。對于青島樓市來說，政策是否會有變化？價格會不會調(diào)整？市場如何走向？能否在今年抄底撿漏呢？我們共同探討，拭目以待。

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