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從2019年10月開始，以麥島的海信君瀾開放樣板間，山東頭的玖璽城正式開盤和金家?guī)X的佳源華府裝修升級為標(biāo)志，青島嶗山區(qū)的前海的三大豪宅進(jìn)入全面展示肌肉和直接競爭狀態(tài)。

1、 三大豪宅的差異化競爭格局

今年以來，不斷有大款向百忍老師問起這三個盤，不管是業(yè)內(nèi)的高管，還是業(yè)外的土豪，大家的關(guān)注度確實(shí)很高，實(shí)在是因?yàn)檫^去幾年青島可以換房的地方很少，忽然出了這么多大盤，自然讓大家興趣大增，躍躍欲試。所以這次不妨全面綜合的來談?wù)勥@幾個盤的價格和產(chǎn)品體系。

隨著高端客戶奔向嶗山，一江春水向東流之后，市南的房子的壓力就變大了，比如海逸天成又特價房了。市南有點(diǎn)垂垂老矣，顯然比不上嶗山區(qū)的青春勃發(fā)。

就佳源華府的實(shí)際情況來，目前已開的1到4號樓座，共計417套，三個樓座是126-148平的套三和套四的小戶型，各占一半。只有一個樓座是151-169㎡套三套四大戶型，也是大約各占一半。這四個戶型從總價上來說，基本上是580萬、680萬、700萬和780萬上下，也就是說總價區(qū)間在600到800萬之間。就目前的市場來說，這是一個高性價比的豪宅的戶型和總價。

而銀豐玖璽城目前開出來的均價62000左右，大約比佳源華府貴三分之一。而因?yàn)閼粜透�大，所以總價區(qū)間基本是在800到1200萬之間。

海信君瀾最小戶型173平，主力戶型在220到230左右，目前均價超過7萬，基本上起價就在1300萬起，主力價格在1600萬左右。

這樣分析下來，差異化就很明晰了，你有多少預(yù)算，要買那個盤就十分明確了。當(dāng)然客戶除了價格，還有地段、戶型、配套、產(chǎn)品等多個方面的挑剔。既然花了這么大的價錢，自然在各個方面的要求都不會低，所以，市場不是那么容易拿下。

從目前市場現(xiàn)實(shí)來看，確實(shí)是大戶型和價格貴的房源好賣，土豪們更在乎各種支撐條件，而不是僅僅看價格。

這在佳源華府也是同樣如此，很多客戶更注重舒適感，因此，二期加推過程中，佳源華府以 大戶型作為主推方向，引導(dǎo)客戶向上做終極改善。

為什么要選擇一條爬坡向上的路呢？

2、嶗山樓市的南北邊界線

嶗山區(qū)樓市有條線，就是遼陽東路，這個路南和路北，差別巨大。這個在浮山后部分幾乎看不出來，但是因?yàn)橹许n街道的拆遷難以進(jìn)行，所以導(dǎo)致遼陽路北和路南的金家?guī)X街道幾乎是兩個世界。好在靠近海爾路這邊還不錯，所以青鐵華潤城就占了光，而人家也知道北邊支撐弱，所以做成了主力小戶型，兩年持續(xù)賣了100億，成就了獨(dú)霸青島中產(chǎn)改善市場的輝煌。

其他樓盤就沒這么幸運(yùn)了，明顯戶型做大了，價格拉到了500萬之后，速度就跟不上了。

海爾波爾多小鎮(zhèn)地處山中，周邊山體綠化環(huán)境不錯，目前交通尚且不便，配套不足。目前在售的洋房，基本以165和185兩種戶型為主，均價3萬3左右，基本都在500萬以上。

李滄與嶗山交界處的翡翠云城的小高層單價也在30000以上，大戶型也在500到600萬了。而翡翠云城的洋房直接采用232一個大戶型，單價35000，總價800萬開外。

位置較偏的恩馬墅院還剩了172和225的高層大戶型，單價36000，總價600萬起。

魯商藍(lán)岸麗舍的洋房目前均價46000，戶型在150到180平，總價起步在700多萬。

這些樓盤的特點(diǎn)就是給青鐵華潤城做了鋪墊和映襯，基本上速度都比較慢，如今翡翠云城也調(diào)整方向往下走，改為主推高層小戶型了，甚至連89平的兩房戶型都出來了。

試圖改變市場規(guī)則的靜山悅園非要往上走，強(qiáng)行拉高定位。150平起步，主力170到200平，而起價就是50000，總價基本在千萬以上。但是周邊環(huán)境甚至連基本道路都不支撐，結(jié)果就陷在那里了。

佳源華府離海岸線恰好1.5公里，不遠(yuǎn)不近，躲開海邊的濕氣。正好在金家?guī)X街道的中線位置，與旁邊的會展中心等各類配套連為一體。

這樣的地段操盤，可以有兩種路線，一種是輕裝上陣，和嶗山區(qū)北邊的其他盤打，拿走他們的頂端客戶，這個就必須降低身價，比如戶型變小、裝修降低等，但如此一來，容易陷入苦戰(zhàn)，檔次也拉不上去。

所以他們選了另一條道路，就是做加法，提高性價比，讓新老客戶都能感受到豪宅的舒適感，提高整個樓盤的檔次和標(biāo)準(zhǔn)。

畢竟有著金家?guī)X中心地段，百萬平米的豪宅大社區(qū)，還是要立足長遠(yuǎn)才行，這樣才能做好產(chǎn)品和服務(wù)，時間一長，自然就會有口碑，而后期的房子才會越買越順。

3、打動人心真的要靠細(xì)節(jié)

佳源華府這個十月也在緊鑼密鼓工作中， 回遷房部分已經(jīng)接近封頂，商品房部分已經(jīng)接近20層，兩大樓群高高聳立在午山之旁，頗有氣勢。極大的改變了松嶺路的天際線，和原來的破舊村莊比，初顯舊貌變新顏的輪廓，商品房部分和后邊的青島科技大學(xué)等連成一線。就便是回遷房部分，也和前面嶄新的金家?guī)X學(xué)校開始融為一體了。

除了基礎(chǔ)工程走在了前面，他們還針對市場做出了反擊之戰(zhàn)，花重金把自己的產(chǎn)品再次優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)了裝修的重大升級，這個升級當(dāng)然也包括前幾個月來認(rèn)購已超過推出總房源三分之二的老客戶們，大家交房的時候，享受的標(biāo)準(zhǔn)是一致的。

這次裝修升級請的是全國最具影響力的家居設(shè)計機(jī)構(gòu)之一的全筑集團(tuán)，由獲得華鼎空間金獎的著名設(shè)計師應(yīng)懿純親自操刀，采用高級定制的方式，升級了眾多名牌的材質(zhì)和部件，尤其是把很多裝修的細(xì)節(jié)加大了投入，最終總的實(shí)打?qū)嵉耐度朊科矫走_(dá)到了5000元每平。如此耗資和用心，為得就是在交房之后，為業(yè)主帶來更加舒適的質(zhì)感和體驗(yàn)。

升級的成本可是不低， 這是佳源主動的作為。目前馬上要主推的169和191的大戶型，客戶再升級，而最大戶型總價已經(jīng)達(dá)到千萬級別，競爭對手已然發(fā)生改變。而這些房源主要是終極換房者，很多是附近海大、青科大的院士博導(dǎo)和教授專家，及附近山水名園等高端小區(qū)的換房者，他們的整體文化素質(zhì)和審美能力非常高，對產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)更加挑剔，佳源發(fā)現(xiàn)，要征服這樣的高素質(zhì)客戶，必須靠真材實(shí)料的品牌和魔鬼細(xì)節(jié)的做工。

根據(jù)目前的蓄客和認(rèn)籌情況，這次佳源華府的大戶型的尺度和裝修的升級得到了眾多客戶的高度認(rèn)可，紛紛定下自己喜歡的房源，尤其是191的大戶型所剩不多了。

這是一個很好的啟示：在目前普遍的以價換量和做減法的時代，其實(shí)更多是剛需和剛改市場，在豪宅市場，購房者是不差錢的，他們要的是真金白銀換來的過硬產(chǎn)品和真情服務(wù)，只有如此，才能立于不敗之地。

佳源華府操盤者正是認(rèn)識清楚了這一點(diǎn)，才選擇了做加法。其實(shí)佳源的這次操作，讓?shí)魃胶勒�市場的競爭更加激烈，購房者能夠更加比較幾個豪宅的產(chǎn)品和質(zhì)量，從而做出終極選擇。

佳源華府的高級定制主義實(shí)際上告訴我們，加法也是房企穩(wěn)步前行的一種選擇，甚至可能是更科學(xué)更可持續(xù)的一種選擇。開發(fā)商會算賬，消費(fèi)者心頭更有一本賬，兩本賬對得上，買賣雙方才能攜手共贏。

在樣板間里，你可以看到，除了著名的德國唯寶潔具之外，還能看到柏麗、鉑浪高、羅格朗等在歐洲市場占有率都名列前茅的高端品牌。

在裝修升級中，我們還會看到很多很多以前都沒注意到的有關(guān)生活幸福感的細(xì)節(jié)：

比如衛(wèi)生間頂層采用陰角槽工藝，增加金屬凹槽，防霉防潮；

比如玄關(guān)柜提升為懸空柜體，增加了拖鞋空間，使用更為便捷舒適；

比如衛(wèi)生間淋浴房大理石地面采用拉槽處理，可防滑可排水，更加安全；

比如所有踢腳線提升為金屬不銹鋼踢腳線，使用更長久更精；

比如廚房門洞拓寬，四開扇金屬玻璃大移門，更為大氣、便捷。

價格不變，成本增加，受益者是業(yè)主們，這是一種價值戰(zhàn)。佳源華府給在價格戰(zhàn)中苦苦掙扎的大小開發(fā)商們提供了另一種競爭模式，這是目前市場格局下，更大的意義所在。

目前佳源青島(山東)集團(tuán)已經(jīng)成立，以佳源華府為龍頭標(biāo)桿項目，以青島為區(qū)域總部和根據(jù)地，深耕青島其他區(qū)市，并積極進(jìn)入半島及濟(jì)南等城市，輻射整個山東。這也表明了佳源集團(tuán)已經(jīng)將山東作為未來全國業(yè)務(wù)的主要拓展區(qū)，前景不可限量。

做好細(xì)節(jié)，提升價值，讓客戶有驚喜。佳源華府操盤者認(rèn)為，你如果真讓客戶滿意了，他自然會用口碑回報你。這個十月的嶗山前海大戰(zhàn)中，目前佳源華府大戶型產(chǎn)品認(rèn)可度很大，若有興趣，不妨親自來看看。

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