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NO. 1｜壹

主城區(qū)意味著優(yōu)質(zhì)完善的配套和更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，因此像磁石一般源源不斷的吸引著人口聚集，青島現(xiàn)在公認(rèn)的主城區(qū)即市南、市北、李滄和嶗山，基本也是樓市兩萬(wàn)元線的區(qū)域。

日前，有文章提出一個(gè)觀點(diǎn)：青島最沒有投資價(jià)值的區(qū)域是市內(nèi)四區(qū)，如果只看標(biāo)題，肯定有非常多的小伙伴會(huì)表示拒絕，可是如果仔細(xì)一看的話，似乎也有那么幾分道理，比如下面的核心論點(diǎn)。

一、主城區(qū)抗跌，市內(nèi)四區(qū)近期房?jī)r(jià)回調(diào)幅度明顯小于西海岸等新城區(qū)，但是長(zhǎng)期來(lái)看，由于房?jī)r(jià)基數(shù)高等原因主城區(qū)也抗?jié)q，漲幅明顯小于新城區(qū)，并且舉了一個(gè)生動(dòng)的例子。

隧道北邊西鎮(zhèn)片區(qū)的金茂灣一期2.5萬(wàn)上下，隧道南邊金沙灘片區(qū)的富源公館一期7500上下。如今金茂灣3.3萬(wàn)，富源公館2.2萬(wàn)，不考慮居住屬性，純指望投資賺錢的話，2013年投資房產(chǎn)，富源公館5年收益率大約是300%，金茂灣5年收益率只有大約135%。

二、由于地形的限制，青島無(wú)法像北京上海等以一個(gè)原點(diǎn)為中心，環(huán)線擴(kuò)張。只能在原有主城區(qū)的基礎(chǔ)上，不斷向周邊發(fā)展，誕生新的城市中心。青島遠(yuǎn)期規(guī)劃有東岸、西岸和北岸三大主城區(qū)，如今東岸城區(qū)的發(fā)展已經(jīng)相對(duì)成熟飽和，西岸和北岸城區(qū)發(fā)展相對(duì)滯后，因此更有潛力。

市內(nèi)四區(qū)的團(tuán)島、西鎮(zhèn)、臺(tái)東等區(qū)域，不僅年輕人大量流失，人口老齡化嚴(yán)重，眾多社區(qū)淪為”養(yǎng)老大院”，商業(yè)也明顯蕭條，與西海岸形成鮮明對(duì)比。同時(shí)住房嚴(yán)重老化，無(wú)法提供舒適的居住環(huán)境。產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了空心化，大量轉(zhuǎn)移到了西海岸。這些區(qū)域都是原來(lái)的城市中心，現(xiàn)在已經(jīng)如此不堪，因此從大的范圍來(lái)講，市內(nèi)四區(qū)最終也會(huì)淪為這個(gè)樣子。城市中心將轉(zhuǎn)移到西岸和北岸城區(qū)。

最終結(jié)論就是：在青島買房，一定要買西海岸、城陽(yáng)這些人口能流入的地方，市內(nèi)四區(qū)那些沒電梯、沒物業(yè)、沒車位的老舊筒子樓，趕緊脫手，越快越好。

NO. 2｜貳

說(shuō)的有什么問(wèn)題嗎？有的。

首先是明顯的邏輯錯(cuò)誤——以偏概全

雖然文章說(shuō)的是市內(nèi)四區(qū)最沒有投資價(jià)值，但是用來(lái)佐證的例子如房?jī)r(jià)長(zhǎng)期漲幅低、老齡化嚴(yán)重、商業(yè)蕭條、房屋老舊、產(chǎn)業(yè)空心化發(fā)生在哪呢？

都是團(tuán)島、西鎮(zhèn)、臺(tái)東、滄口等市內(nèi)四區(qū)的老城區(qū)，而嶗山、新都心、東李等板塊則完全是另一番欣欣向榮的景象。

由于發(fā)展順序不同，市內(nèi)四區(qū)各板塊的發(fā)展階段也各不相同，團(tuán)島、西鎮(zhèn)、臺(tái)東等老城區(qū)的確存在上述問(wèn)題，投資價(jià)值不大。香港中路、浮山后、嶗山、新都心等雖然比較成熟，但是仍有提升的空間，也是現(xiàn)在最適合自住的區(qū)域。

東李基本都是十年內(nèi)的次新樓盤，教育商業(yè)交通也配套在不斷完善，自然環(huán)境也不錯(cuò)，還擁有國(guó)際院士港等產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，更重要的是，嶗山將發(fā)展的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了北部，隨著張村河兩岸和北宅的開發(fā)，嶗山有望和東李融為一體。再加上東李房?jī)r(jià)基數(shù)也不算高，因此還是具有相當(dāng)大的投資價(jià)值。

此外，老城區(qū)也沒有被放棄，在不斷進(jìn)行更新改造，典型的如大港轉(zhuǎn)型游輪母港，婁山工業(yè)區(qū)、滄口機(jī)場(chǎng)等區(qū)域，更是極具潛力，有望完成華麗轉(zhuǎn)身。

從市政府東遷算起，青島歷經(jīng)三十年的發(fā)展才將主城區(qū)擴(kuò)展到市內(nèi)四區(qū)這么大，可見成為主城區(qū)是很不容易的，哪能這么輕易的大范圍轉(zhuǎn)移到西岸、北岸，主城區(qū)的擴(kuò)展肯定需要循序漸進(jìn)的過(guò)程，最有希望的仍然是緊鄰現(xiàn)在主城區(qū)的區(qū)域。

西海岸更多是作為一個(gè)獨(dú)立的區(qū)域發(fā)展，如果想要達(dá)到代表青島主城區(qū)的水平，還需要很長(zhǎng)的時(shí)間。

NO. 3｜叁

其次混淆了概念

文章開頭說(shuō)的是市內(nèi)四區(qū)最沒有投資價(jià)值，最后的結(jié)論卻是，青島買房一定要去西海岸、城陽(yáng)，換言之就是不要買市內(nèi)四區(qū)。先不說(shuō)市內(nèi)四區(qū)沒有投資價(jià)值這一說(shuō)法不準(zhǔn)確，就算沒有投資價(jià)值就不能買嗎？實(shí)際上在房住不炒的背景下，現(xiàn)在極少有單純的投資性購(gòu)房，絕大部分都是剛需改善類購(gòu)房者，市內(nèi)四區(qū)的購(gòu)房者更多是沖著方便工作和優(yōu)質(zhì)完善的配套去的。

雖然長(zhǎng)期來(lái)看，市內(nèi)四區(qū)整體投資潛力小于西岸和北岸城區(qū)，但是畢竟房?jī)r(jià)基數(shù)高，同樣100平的房子，市內(nèi)四區(qū)要300萬(wàn)，漲幅33.33%就增值100萬(wàn)，北岸城區(qū)雖然只要100萬(wàn)，但漲幅50%也就增值50萬(wàn)，況且還可以享受優(yōu)質(zhì)完善的配套及更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。如果有300萬(wàn)預(yù)算，你會(huì)怎么選呢？

更何況，實(shí)際上市內(nèi)四區(qū)仍然有具備西岸和北岸城區(qū)同等投資潛力的板塊，不能一概而論。當(dāng)然那些沒電梯、沒物業(yè)、沒車位的老舊筒子樓，如果拆遷無(wú)望，也的確需要盡快出售。

NO. 4｜肆

此外，人口流入方面，2019年李滄就力壓西海岸，位居青島第一，嶗山也高于平均水平，商圈也更加繁榮高端。

金茂灣和富源公館的收益率也有很大問(wèn)題，首先是算法有誤，并非現(xiàn)價(jià)/原價(jià)，而是（現(xiàn)價(jià)-原價(jià)）/原價(jià)，其次，金茂灣首開價(jià)格并沒有2.5萬(wàn)這么高，而是精裝1.8萬(wàn)，富源公館也沒有7500這么低，而是精裝1.28萬(wàn)，正確的收益率是83%和72%。

當(dāng)然富源公館后來(lái)下跌到毛坯8500，這也在一定程度上佐證了主城區(qū)更抗跌，如果按照1000的裝修算的話，富源公館收益率也就131%，的確比金茂灣高一些，但是和市內(nèi)四區(qū)熱門版塊樓盤相比，如中海國(guó)際社區(qū)，這個(gè)漲幅也就是平均水平。

主城區(qū)抗跌的原因之前也說(shuō)過(guò)，就是供應(yīng)少，不像新城區(qū)，可以源源不斷的海量供應(yīng)，不過(guò)2020年主城區(qū)新項(xiàng)目卻格外多，在青島房?jī)r(jià)大幅回調(diào)的背景下，如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)無(wú)疑會(huì)讓房?jī)r(jià)進(jìn)一步走低，也給了購(gòu)房者入手主城區(qū)的好機(jī)會(huì)。

對(duì)此樓事君優(yōu)先推薦新都心、浮山后、嶗山、東李四個(gè)熱門區(qū)域。至于老城區(qū)零散的新盤，還是要謹(jǐn)慎入手。

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