"青島打響“限售限購(gòu)調(diào)整”的第一槍！青島放松限購(gòu)和限售政策解讀：首先，我們比較認(rèn)可房地產(chǎn)周期論。目前處于下行周期，調(diào)控政策已經(jīng)名存實(shí)亡，預(yù)期已經(jīng)開(kāi)始起關(guān)鍵作用，況且全國(guó)性的政策調(diào)整也還沒(méi)有開(kāi)始。只有全國(guó)大部分二線城市全面解除限購(gòu)、限售1年以后，市場(chǎng)才會(huì)出現(xiàn)底部。政策存在滯后性。青島限售放松：目前官方?jīng)]有宣布限售正式取消，只是在活動(dòng)中針對(duì)特定人群（2套及2套以上房產(chǎn)擁有者賣一買一）才可以享受政策。當(dāng)然，限售放松是必然，我們希望能早日徹底放松。青島5年限售政策開(kāi)始于2018年4月，之前的都是2年限售。18年以后購(gòu)買的新房大部分需要2020年左右交房辦證，即使?jié)M2年也需要2022年左右才能上市交易；18年以后購(gòu)買的二手房成交量也有限，滿2年的很少。且18年都是高位接盤(pán)俠，短期套現(xiàn)意愿較低，所以政策的作用不大。下行周期優(yōu)先取消限售會(huì)導(dǎo)致二手房掛牌量激增，房?jī)r(jià)有大幅下行的風(fēng)險(xiǎn)。青島限購(gòu)放松：主要針對(duì)已在青工作，沒(méi)有落戶或沒(méi)有繳納社保的大專以上學(xué)歷人員，購(gòu)買首套房不再限制購(gòu)房條件。這個(gè)作用也有限。目前膠州、即墨、平度、萊西不限購(gòu)，西海岸和城陽(yáng)繳納1 個(gè)月社保即可購(gòu)房， 這些區(qū)域才是成交主力。放松的政策主要針對(duì)主城區(qū)首置，但主城區(qū)房?jī)r(jià)高，普通購(gòu)房者稀少，多是改善客戶，影響也有限。還是那句話，下行周期，預(yù)期起決定性作用，愿意購(gòu)房的，限購(gòu)有其他辦法可解決。綜合：青島的放松政策作用不大，信號(hào)意義大于實(shí)際意義。目的是為了激活市場(chǎng)，刺激消費(fèi)，提升成交量，穩(wěn)定稅收，完成gdp任務(wù)。青島是偏外貿(mào)型城市，疫情影響相對(duì)較大，今年的壓力可想而知。政府短期主要靠固投和房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，要么賣地，要么賣房，但是青島又面臨高庫(kù)存、高供應(yīng)、人口吸引力弱、購(gòu)買力透支等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。青島發(fā)布樓市新政，可以說(shuō)打響了“限售調(diào)整”的第一槍！以前青島都是跟隨性城市，不會(huì)做出頭鳥(niǎo)，現(xiàn)在如此急切的放松樓市政策，也側(cè)面說(shuō)明了青島樓市的下行壓力和風(fēng)險(xiǎn)性。剛需則優(yōu)，投資謹(jǐn)慎"

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