近幾年持續(xù)火爆的房地產(chǎn)行業(yè)，在過(guò)去的幾個(gè)月里，相信不少對(duì)房?jī)r(jià)關(guān)注的已經(jīng)發(fā)覺(jué)房?jī)r(jià)正在悄悄的發(fā)生著變化，好像停止了往日瘋長(zhǎng)的勢(shì)頭，難道？還是？相信很多人也如此疑問(wèn)，如果對(duì)房產(chǎn)有需求呢，怎么辦？是買還是等，試問(wèn)有答案嗎？也有專業(yè)人士對(duì)目前形勢(shì)以青島為例進(jìn)行了簡(jiǎn)單的分析：

已經(jīng)瘋漲了將近兩年的房?jī)r(jià)，在這個(gè)過(guò)程里，慢慢的，有錢買房子卻沒(méi)有買的在逐步減少，新開的樓盤卻 一直在源源不斷供應(yīng)。青島郊區(qū)房子已均價(jià)兩萬(wàn)了，買投資房的人群將會(huì)越來(lái)越少，即使?jié)q50%或者翻一倍，加上各項(xiàng)資金等成本的投資，即使5年后翻一倍再賣其實(shí)也賺不到多少，再加上房地產(chǎn)稅近幾年要推出。除了極少人會(huì)繼續(xù)以如此高價(jià)位買投資房之外，買投資房的會(huì)越來(lái)越少。

然后在談?wù)勑枨�。一再�(gòu)?qiáng)調(diào)，上漲就是漲價(jià)去庫(kù)存。很多人沒(méi)有想到庫(kù)存是靠漲價(jià)去的。在上漲過(guò)程中吸引了很多跟風(fēng)樓盤。但是未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手只有真正的剛需，經(jīng)過(guò)兩年的消化，有能力的剛需前期也買了。也就是以青島的工資，即使在郊區(qū)為你接盤的，也要是青島工作的白領(lǐng)或者金領(lǐng)。而服務(wù)予市民或者在青島上班的工廠的藍(lán)領(lǐng)會(huì)加速撤離青島。畢竟青島還是個(gè)制造業(yè)城市，這就是多諾米骨牌，若是一個(gè)制造業(yè)城市（跟北京上海不一樣，人家是金融城市，高新產(chǎn)業(yè)，服務(wù)業(yè)智力產(chǎn)業(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá)）失去了寶貴的 藍(lán)領(lǐng)落戶，那么制造業(yè)會(huì)加速衰落，同時(shí)，也影響了白領(lǐng)金領(lǐng)的工作，讓這部分人因?yàn)楣ぷ骶蜆I(yè)問(wèn)題出現(xiàn)轉(zhuǎn)移。其實(shí)，高房?jī)r(jià)對(duì)于制造業(yè)城市，對(duì)于青島市民不是一件好事情。

最后再分析供應(yīng)量，未來(lái)高新區(qū)城陽(yáng)區(qū)黃島區(qū)膠南區(qū)，假如如青島市政府規(guī)劃那樣，會(huì)有源源不斷樓盤入 市，其次，供應(yīng)上，2年限賣期或者5年限賣期到期后，會(huì)有本次大量二手房投資房進(jìn)場(chǎng)與開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)，未 來(lái)，天量的供應(yīng)。畢竟，原來(lái)的庫(kù)存還是庫(kù)存，只是由開發(fā)商，各地城投公司等手里的庫(kù)存轉(zhuǎn)移了相當(dāng)一 部分個(gè)人手里投資房。說(shuō)句不好聽(tīng)的話，個(gè)人投資房還是要去市場(chǎng)的。

上面已經(jīng)分析過(guò)，需求（房?jī)r(jià)這么高，剛需是要有能力的）越來(lái)越少，供應(yīng)越來(lái)越大，不要看現(xiàn)在人山 人海的搶房，這是上合借峰會(huì)炒作引起的最后的瘋狂。等瘋狂過(guò)后，完全透支了剛需數(shù)量后，回歸到理智后，立馬就有買房市場(chǎng)變成賣房市場(chǎng)�？梢灶A(yù)料的是未來(lái)青島天量的供應(yīng)需要多少年才能消化完成。 2017年青島常住人口增量8.65萬(wàn)人，增量較2016年減少2.05萬(wàn)人。未來(lái)，低收入高房?jī)r(jià)，更會(huì)讓青島的人 口流入急劇減少。甚至出現(xiàn)人口流出。房?jī)r(jià)高必然引起了地價(jià)高，再加上青島除了是港口之外，天然的地理缺陷，只適合做首發(fā)站，鐵路線路上 整個(gè)青島只有一條膠濟(jì)線與外界聯(lián)系，與四通八達(dá)武漢，鄭州，長(zhǎng)沙，濟(jì)南，西安，成都等的鐵路中心相 比，與高校林立的武漢，西安，南京，成都，重慶相比等人力資源優(yōu)勢(shì)（可以上網(wǎng)搜這些城市的985工程 院校），與已經(jīng)形成高新產(chǎn)業(yè)集群的南京（半導(dǎo)體，臺(tái)積電建廠，吸引清華紫光一系列半導(dǎo)體企業(yè)），武漢（中國(guó)光谷），杭州（以阿里為代表的電子商務(wù)與電子金融中心），貴陽(yáng)（大數(shù)據(jù)中心）相比，青島的 招商引資的能力又有哪些呢？無(wú)論人力資源，還是區(qū)位優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在加上高房?jī)r(jià)高地價(jià)，那么青島 如何和別的新一線城市競(jìng)爭(zhēng)呢？什么叫做漲價(jià)去庫(kù)存？漲價(jià)去庫(kù)存必須產(chǎn)生巨大轟動(dòng)效應(yīng)和賺錢效應(yīng)，給人的心里形成巨大沖擊，沖擊大 家心里承受能力和貪婪能力，才能吸引大家去買，只適合房?jī)r(jià)低位。漲個(gè)百分十幾二十幾，無(wú)法起到效果。說(shuō)白了，漲價(jià)去庫(kù)存，就和股市一樣一樣，也可以變相的理解為股市，抓住的是人性的貪婪和恐懼。 有能力買房子的剛需因?yàn)榭謶植辉儆^望抓緊時(shí)間入場(chǎng)了。手里有資金的中產(chǎn)階級(jí)看到了巨大賺錢效應(yīng)，紛紛將存款換成手里的投資房。

大家看到房?jī)r(jià)在一個(gè)故事和一個(gè)故事傳播中，大家紛紛傳播，去講好故事， 比如地鐵房，比如國(guó)家中心城市，比如上合峰會(huì)，比如～～～看到房?jī)r(jià)在不斷飆升中，大家沉浸在一片賺 錢的喜悅中，幻想著自己實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由后，周游全國(guó)，周游世界，面朝大海，春暖花開……那么，我下面問(wèn)一個(gè)赤裸裸現(xiàn)實(shí)，你或者你周圍的同事或者朋友有多少人手里存款100萬(wàn)卻沒(méi)有買房呢？ 有多少人手里有錢沒(méi)有買投資房的？有嗎？有這樣的人嗎？若是有這樣的人，我真心佩服。本來(lái)已經(jīng)實(shí)現(xiàn) 財(cái)務(wù)自由的你可以拿著這些錢去消費(fèi)去旅游，可以做點(diǎn)自己想做的事情�，F(xiàn)在是不是換成投資房后，守著 一堆鋼筋混凝土繼續(xù)擼起袖子加油干呢？

上述，已經(jīng)論述過(guò)，漲價(jià)去庫(kù)存，必須短時(shí)間翻倍，最好是3倍以上。并且，要形成全民討論量。所以說(shuō)用且只能用一次。

不要被眼前的繁榮遮住了眼，嚇破了膽，看問(wèn)題要長(zhǎng)遠(yuǎn)，辯證的看問(wèn)題。不要有速勝論和亡國(guó)論想法，讓時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。強(qiáng)大的日軍也曾不可一世過(guò)，但是在人民面前，還是經(jīng)過(guò)了時(shí)間的考驗(yàn)。歷史，一次又一次 的證明了，趨勢(shì)真理是站在了大多數(shù)人那里。而未來(lái)房子不會(huì)是僅僅少部分人牟利的工具，肯定也會(huì)站在 大部分人民，剛需那里。 時(shí)間驗(yàn)證真理，驗(yàn)證一切。

這幾個(gè)問(wèn)題需大家思考：

1.手里的投資房要賣給誰(shuí)？城市確實(shí)由城鎮(zhèn)向二線轉(zhuǎn)移，二線向一線轉(zhuǎn)移。但是，前提是必須要有能力。 可能現(xiàn)在城市居民賺錢比較容易，但是城市居民都是有房子的或者安置房，那么轉(zhuǎn)移過(guò)程中，必然新增人 口是來(lái)自農(nóng)村。若是，可以承受價(jià)格，這種轉(zhuǎn)移是可以實(shí)現(xiàn)的。大家有沒(méi)有去農(nóng)村或者小鎮(zhèn)去調(diào)研過(guò)？有 多少富裕的小鎮(zhèn)？如此高昂的房?jī)r(jià)阻止了這種人口轉(zhuǎn)移。

2.未來(lái)人民幣會(huì)大幅貶值嗎？大家收入會(huì)繼續(xù)不斷翻番嗎？很多人拿著改革開放時(shí)大家收入來(lái)說(shuō)，這三十 年大家收入翻了10倍。然后就，得出了未來(lái)三十年大家收入在此基礎(chǔ)上也要翻十倍的結(jié)論。首先，剛改革 開放時(shí)，大家都一窮二白，基礎(chǔ)基本是零。這就跟竹子一樣，平時(shí)埋在土地里三年，但是一旦出土后，幾 天后就長(zhǎng)成啦。但是竹子會(huì)一直漲嗎？改革開放之前，我們要感謝我們的父輩們，一直在打基礎(chǔ)，各種工 業(yè)基礎(chǔ)，掃盲，培養(yǎng)人才，培養(yǎng)技術(shù)工人，這種過(guò)程是漫長(zhǎng)的。但是一旦基礎(chǔ)好了，然后發(fā)展就是幾次冪 的發(fā)展。但是，這種發(fā)展不是無(wú)窮的。經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度上，自動(dòng)就變成L型啦。也就是說(shuō)讓1塊變成 1000很容易。但是讓1000變成兩千都很難，何況變成1000000呢？其次，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展這么快，得益于 人工成本。但是即使如此，很多勞動(dòng)密集型工廠，已經(jīng)感覺(jué)到壓力，很多將工廠遷到越南，孟加拉國(guó)以及 印度等。人家人力資源成本不到你的一半。若是你的工資再翻幾倍，難道是不要中國(guó)的工業(yè)嗎？難道中國(guó) 也能跟美國(guó)一樣，通過(guò)高科技和金融服務(wù)業(yè)就能養(yǎng)活中國(guó)十幾億人口嗎？首先中國(guó)高科技是否是世界一 流，然后人民幣是否為國(guó)際貿(mào)易結(jié)算貨幣，最終，如此多人口是否能夠?qū)崿F(xiàn)）。也就是說(shuō)大概率大家未來(lái) 收入很緩慢的。這么講吧，2013年到2018年，扣除你升職的因素，你是否收入翻倍啦？再參考中國(guó)臺(tái)灣地 區(qū)，日本以及其他發(fā)達(dá)國(guó)家，他們發(fā)展到一定時(shí)期后，經(jīng)濟(jì)增速……

3.各個(gè)城市的高新區(qū)能否發(fā)展起來(lái)？持懷疑態(tài)度。各個(gè)城市新區(qū)發(fā)展起來(lái)前提，是要解決就業(yè)的。而大面 積解決就業(yè)最好的方式就是工廠。前幾年城市進(jìn)行擴(kuò)張，正好是伴隨著工業(yè)擴(kuò)張進(jìn)行的。而目前，中國(guó)的 工業(yè)產(chǎn)能是飽和的，所以國(guó)家才想著一帶一路，把過(guò)剩的鋼筋，鋼鐵，建筑材料，手機(jī)，家電，甚至高鐵 和核電等高端制造業(yè)等轉(zhuǎn)移到國(guó)外，轉(zhuǎn)移到亞非拉。本來(lái)就是產(chǎn)能過(guò)剩，加上人工智能的普及，即使新建 工廠可能也用不了那么多人。那么新區(qū)只有房子，卻不解決大家就業(yè)，是可持續(xù)發(fā)展嗎？所以，我要打個(gè) 問(wèn)號(hào)。中國(guó)前幾年大城市的快速發(fā)展，這也是伴隨著中國(guó)工業(yè)快速崛起的過(guò)程。我說(shuō)的是在保持現(xiàn)有的工 業(yè)產(chǎn)能后繼續(xù)新增工業(yè)產(chǎn)能。比如說(shuō)建設(shè)一個(gè)50萬(wàn)人口新區(qū)很簡(jiǎn)單。建房子就好了，但是新增50萬(wàn)人口， 是不是要新增同等規(guī)模的工業(yè)產(chǎn)能或者服務(wù)業(yè)科技業(yè)。不然的說(shuō)，這50萬(wàn)人的就業(yè)怎么辦？難道僅僅住在 房子里就能生存嗎？對(duì)比看看央視曝光的很多原先扶貧地區(qū)，給他們把房子建設(shè)好啦，建的很漂亮。但是 很多農(nóng)民仍然返回原先的危房居住。為什么呀？因?yàn)榘仓命c(diǎn)沒(méi)有他們的土地，他們?nèi)匀灰�每天�?lái)回20多公 里回到原先的地方去耕種。同理，不僅僅是一個(gè)城市在增加新區(qū)，各個(gè)城市都有規(guī)劃中新區(qū)。更別說(shuō)還有 一個(gè)千年大計(jì)的雄安新區(qū)。好的項(xiàng)目就那么多，肯定優(yōu)先考慮雄安新區(qū)，其他項(xiàng)目就看各個(gè)城市的吸引 力。說(shuō)句實(shí)話，你若是去各個(gè)城市轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的話，這幾年城市變化最大的就是建了很多小區(qū)，空置率還很高。 但是，工業(yè)產(chǎn)能增加寥寥，除非科技導(dǎo)致的顛覆性。有人說(shuō)，就業(yè)靠服務(wù)業(yè)也可以實(shí)現(xiàn)。但是，親，沒(méi)有 工業(yè)產(chǎn)能兜底，哪來(lái)的服務(wù)業(yè)？中國(guó)國(guó)情如此復(fù)雜，人口眾多，僅靠服務(wù)業(yè)就能解決大家吃飯問(wèn)題，就能 解決大家幸福生活？所以，這才有了最近的鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。

大家一起探討，一起找尋答案。

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