應(yīng)朋友之邀，來說說今年青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

青島位于山東東部，黃海之濱，是計(jì)劃單列市，如果說山東省的政治中心是濟(jì)南，那么經(jīng)濟(jì)中心就是青島。

青島既有雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ)，又有豐富的旅游資源，再加上又是一個(gè)港口城市，這一切造就了青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)不同于其他城市。

說到不同，最大的特點(diǎn)就是青島房?jī)r(jià)的漲跌往往不隨大流，當(dāng)全國(guó)房?jī)r(jià)開始回落時(shí)，青島的房?jī)r(jià)說不定還在穩(wěn)步上漲；但是當(dāng)全國(guó)房?jī)r(jià)開始快速上漲時(shí)，說不定青島的房?jī)r(jià)的漲速反而慢了下來。

與其他二線城市相比，青島的各項(xiàng)政策也有一定的滯后性。例如，當(dāng)武漢、西安紛紛開始搶人大戰(zhàn)時(shí)，青島總是慢一拍，雖然說后來出臺(tái)了一些政策，但是力度和廣度卻遠(yuǎn)不及上述城市。之前，青島要求外地人買房必須是100平以上才能落戶，但是這一點(diǎn)，就把很多人擋在了門外。因?yàn)榇蠹叶贾�道，現(xiàn)在的兩居室大多都是90平以下，而想要買100平以上的房子，基本都是120平以上的三居室了。在房?jī)r(jià)不斷高漲的情形下， 買套100平以上的房子，對(duì)于普通購(gòu)房者來說并不是一件易事。

去年，受上合峰會(huì)影響，青島房?jī)r(jià)早就竄了起來，市內(nèi)四區(qū)新房?jī)r(jià)格沒有低于2萬的，好點(diǎn)的小區(qū)的價(jià)格都三萬起了。在青島買房的預(yù)算，也由兩年前的三四十萬，變成了現(xiàn)在接近百萬。如果你手頭有個(gè)五六十萬，在市區(qū)還真買不到合適的新房。

這也說明了，青島已經(jīng)和其他熱點(diǎn)城市一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)以存量房為主了，在室內(nèi)四區(qū)，新樓盤越來越少，價(jià)格也是越來越高。想要購(gòu)買新房，如果預(yù)算不是特別充裕的話，那么只能奔著城陽、即墨去了。

當(dāng)然，不能忽略黃島區(qū)。對(duì)于外地人來說，提到黃島，大概首先想到的可能就是東方影都。當(dāng)年萬達(dá)的大手筆，著實(shí)驚艷。但是現(xiàn)在已經(jīng)物是人非，東方影都也屬于融創(chuàng)了。但東方影都的易主，卻并未阻擋整個(gè)黃島的發(fā)展。現(xiàn)在黃島已經(jīng)是高樓林立，新樓盤不少，但是價(jià)格也不低。在黃島買房，前提是最好就在黃島工作，要不然往返市區(qū)的交通成本太高。

另外，這幾年紅島的發(fā)展勢(shì)頭驚人，隨著紅島高鐵站、青島市民健身中心、紅島國(guó)際會(huì)展中心等大項(xiàng)目的開工建設(shè)，紅島的房地產(chǎn)開發(fā)也步入了快車道，包括融創(chuàng)在內(nèi)的地產(chǎn)大鱷紛紛搶駐，也曾經(jīng)出現(xiàn)過一房難求的局面。

另外，再說說膠州。作為筆者的老家，膠州的發(fā)展也是有目共睹。記得五六年前，膠州當(dāng)時(shí)最好的樓盤還是綠城的，均價(jià)接近1萬。但是現(xiàn)在，膠州的房?jī)r(jià)早已經(jīng)破萬了。膠州最大的吸引力來自膠東國(guó)際機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，當(dāng)年為了建機(jī)場(chǎng)，拆遷了幾十個(gè)村子，早就一大批百萬、千萬富翁，也在一定程度上催漲了膠州的房?jī)r(jià)。

前面說了這么多，只是簡(jiǎn)單講講青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的過往與現(xiàn)狀。當(dāng)然，因?yàn)闀r(shí)間的原因，有些細(xì)節(jié)可能記得不是很清楚了。

最后，說回主題，來重點(diǎn)聊聊青島樓市的未來走勢(shì)。筆者認(rèn)為，今年青島樓市最大的特點(diǎn)就是終于開始隨大流了。也就是說，未來如果全國(guó)房?jī)r(jià)降，青島房?jī)r(jià)必降；如果全國(guó)房?jī)r(jià)漲，青島房?jī)r(jià)也會(huì)漲，不會(huì)再有一定的滯后，或者特例了。

隨大流，最顯著的特點(diǎn)就是，前段時(shí)間高新區(qū)取消搖號(hào)買房，趕上了全國(guó)第一波的樓市調(diào)控放松，這在之前是難以想象的。以前，都是別的城市已經(jīng)開始實(shí)施相關(guān)調(diào)控政策了，青島基本處于扛不住了，才會(huì)有所動(dòng)作。

既然青島的樓市開始隨大流的了，那么今年青島的房?jī)r(jià)回落也是大勢(shì)所趨。青島是一個(gè)旅游城市，又是山東的經(jīng)濟(jì)中心，因此吸引了一大批外地人，尤其是山東其他城市的人來買房。但是，前面也提到了，青島又是一個(gè)以制造業(yè)為主的港口城市，缺乏互聯(lián)網(wǎng)基因，由此又很難吸引全國(guó)的高精尖人才過來。綜合來看，未來青島的人口會(huì)有增長(zhǎng)，但是增長(zhǎng)幅度肯定比不上北上廣深，也比不上杭州、南京、武漢、西安等二線城市。所以整體對(duì)于房子的需求，不會(huì)有大的變化。需求決定購(gòu)買力，因此未來青島房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力有限。

另外，青島的房?jī)r(jià)已經(jīng)是全省最高，在北方城市里只比北京、天津低些。但是，北京、天津的收入水平卻比青島高了不少。房?jī)r(jià)高收入低，也是青島樓市一大特點(diǎn)。尤其是上合峰會(huì)之后，青島房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)歷史的高點(diǎn)，未來短期內(nèi)缺乏類似重大事件的支撐，需要有2-3年的時(shí)間來消化上合對(duì)青島樓市帶來的影響。

今年，青島的房?jī)r(jià)不會(huì)大漲，反而會(huì)小幅回落，但是購(gòu)房者期待的大跌，自然也是不存在的。

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