"\u003Cdiv\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fee49b1d2c74b49469981408d4cae4c11\" img_width=\"640\" img_height=\"360\" alt=\"糟心 青島房價漲了20年還沒停下！下個周期將會迎來降價？\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E 縱觀青島房地產(chǎn)市場20年，從1998年最后一天實物分房取消，公有住房上市交易，到2018年結(jié)束，青島房地產(chǎn)市場度過20年的光陰。從1999年成交236萬㎡到2018年成交1780萬㎡，從成交均價1792元\u002F㎡到13457元\u002F㎡，20年期間，青島商品房成交均價和成交面積有了幾倍至幾十倍的增長。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E 這20年期間，雖然零星出現(xiàn)過幾個緩沖期，但總體來說，房價上漲的趨勢依然沒有停下來，即便是所謂的輪回期，也沒有回到樓市最初的質(zhì)樸，每次輪回的起點(diǎn)也都充滿槽點(diǎn)，讓大多數(shù)人望“樓”興嘆。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E極往知來，2019年又站在一個新的元點(diǎn)，在“房住不炒”號召之下，青島房地產(chǎn)市場又走過了半年，半年來青島樓市沒有過多的表現(xiàn)和亮點(diǎn)，對于眾多購房者來說，不期待房價回到原始狀態(tài)，而是期待每次樓市輪回的起點(diǎn)能比以往“折扣”多一點(diǎn)。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E房價20年翻了7.5番\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1999年，房改后第一年，政府相關(guān)部門出臺金融扶持政策、稅費(fèi)扶持政策，青島市民購房熱情高漲，交易主片區(qū)青島原四方區(qū)、李滄區(qū)和原膠南區(qū)的公房，沒有新建商品房項目，直到1999年年底，青島市土地局才首次拍賣三宗儲備地塊。根據(jù)統(tǒng)計，1999年青島房屋成交均價為1792元\u002F㎡。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fc38daef7a5bf4128a30a93d41bd11792\" img_width=\"640\" img_height=\"311\" alt=\"糟心 青島房價漲了20年還沒停下！下個周期將會迎來降價？\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E （數(shù)據(jù)來源：知網(wǎng)、銳理新媒體）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E到2002年，由于房地產(chǎn)項目的增多，使得青島商品住宅成交價格首次突破2000元\u002F㎡，到2004年，青島房價迎來首次大漲，雖然2005年國家出臺了相關(guān)政策抑制房價上漲，但是效果并不明顯，房價漲勢依然迅猛。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2006年，我國對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)，青島市場做出一系列反映，泡沫開始減少，但房價依然高居不下。2007年，隨著“奧運(yùn)”概念的傳出，一些投資投機(jī)者關(guān)注青島樓市，購房者對與青島樓市的期望值越來越高，房價持續(xù)上漲。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2008年，受全球次貸危機(jī)影響，青島房價迎來房改之后首次下跌，但是整體跌幅不大。在這一階段，國家以及青島市采取了擴(kuò)大房地產(chǎn)市場需求的措施，包括7折基準(zhǔn)貸款利率、契稅減免、財政補(bǔ)貼，公積金貸款優(yōu)惠、100㎡新房落戶等，2009年年初房價再次回升，到2010年，商品住宅成交均價突破7000元\u002F㎡，這也是青島房價漲幅最大的一次。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E為了面對房價飛漲狀態(tài)，調(diào)控控制紛至而來，國四條、國十條相繼出臺，2011年1月30日晚上，青島出臺限購政策，房地產(chǎn)市場開始回歸理性。隨著青島限購政策出臺，2012年青島房地產(chǎn)市場進(jìn)入冷凍期，開發(fā)企業(yè)為了完成銷售業(yè)績，加速推盤節(jié)奏，促銷成為主流，不敢輕易漲價。因此，2010年——2012年這三年青島房價相對平穩(wěn)，幾乎沒有上漲。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E到2013年，青島樓市延續(xù)了2012年的節(jié)奏，推盤量井噴，成交爆表，大鱷紛紛搶灘，土豪秀輪番上演，房價再次拔高。2014年前半年購房者和開發(fā)企業(yè)在觀望和猜測中度過，直到9月1日，青島全面放開限購政策，但是樓市頹勢難以挽回，房價出現(xiàn)第二次下跌。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E進(jìn)入到2015年，由于經(jīng)濟(jì)下行壓力增加，市場觀望情緒依然濃厚，但在二套房首付降至四成，公積金首付降至2成等政策的刺激下，樓市開始回暖，房價略有上漲。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2016年，青島認(rèn)真貫徹執(zhí)行樓市去“庫存”的號召，黃島、膠州、即墨庫存大戶成交喜人，60平米落戶、首付兩成等政策加持，使得2016年樓市熱得滾燙，房價也再創(chuàng)新高。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2017年和2018年被稱為調(diào)控年，2017年青島連續(xù)限購、限購、限價、限貸、限售等幾波組合拳下來，青島樓市迅速降溫，進(jìn)入2018年之后，號稱“最嚴(yán)調(diào)控”威力依然不減，樓市基本回歸到正常軌道。雖然政策嚴(yán)厲對成交具有殺傷力，但總體來看，這兩年商品住宅成交均價依然連續(xù)走高，2018年青島新建商品住宅成交均價為13457元\u002F㎡，是1999年房價的7.5倍。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E房地產(chǎn)市場三年一調(diào)整？\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E整體來看青島樓市20年，房價一直呈現(xiàn)上漲的趨勢，當(dāng)然，影響房價上漲的因素很多，有政策、有人口、有人均可支配收入、有土地價格等等，無論何種因素影響房價，這20年青島房價中的變化可以能看出些許端倪。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E從過去二十年尤其是過去十年的歷史來看，青島房價跟政策調(diào)整有某些內(nèi)在關(guān)聯(lián)，過去20年當(dāng)中，每一次政策調(diào)整周期大約為三年。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2008年的房價下跌雖然跟次貸危機(jī)有關(guān)，但是2008年樓市調(diào)控出臺諸如房地產(chǎn)信貸征信制度、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等政策，使得房價停滯上漲的局面。2011年又是政策年，限購令、利率上浮等政策再次給熱鬧的樓市潑了一盆涼水。2014年上半年觀望情緒濃厚，雖然下半年限購陸續(xù)放開，但是頹勢未能完全挽回。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E青島樓市這三次低潮基本周期都是三年，當(dāng)樓市出現(xiàn)太熱或者太冷的局面，政策開始出臺，成為調(diào)劑樓市的良藥。政策的松綁或是嚴(yán)控，樓市都會給予最為直接的反饋，而每個周期的起點(diǎn)也是越來越高，長高的不僅僅指房價，還有成交量。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2017年又是三年周期里面的一個新的起點(diǎn)，青島出臺史上最嚴(yán)“調(diào)控”，雖然房價有所上漲，但是樓市成交得到有效抑制，投資投機(jī)炒房的現(xiàn)象基本絕跡，而改善性需求得到釋放，青島房地產(chǎn)市場回到一個較為正常的軌道。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F283f6e68407246a6990bc0d572fde2ab\" img_width=\"358\" img_height=\"302\" alt=\"糟心 青島房價漲了20年還沒停下！下個周期將會迎來降價？\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E 2019年上半年青島新建商品住宅成交情況\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E按照周期性規(guī)律，2019年青島樓市正處于這樣一個新的周期里面，根據(jù)銳理新媒體數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至到2019年上半年，青島新建商品住宅的成交均價為14128元\u002F㎡，房價走勢依然沒有停下來的意思。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E對于這樣一個循環(huán)周期，很多人猜測青島最嚴(yán)調(diào)控即將解除，如果按2017年來算新周期起點(diǎn)的話，那解除的周期會不會是2020年呢？對于購房者來說會不會是一個抄底的好時機(jī)呢？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E開發(fā)商重新?lián)屨贾鞒荺u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E無論周期如何變化，青島樓市已經(jīng)形成自己的特色。仔細(xì)閱讀青島樓市20年會發(fā)現(xiàn)這樣一個有趣的情況：開發(fā)企業(yè)開發(fā)先是由主城開始，隨著城市化水平越來越高，主城區(qū)可開發(fā)土地資源越來越少，開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)近郊，但是隨著舊城改造的推進(jìn)，開發(fā)企業(yè)視線重新回歸主城。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E對于很多入駐青島的開發(fā)企業(yè)來說，由于進(jìn)駐較晚，加上主城區(qū)土地資源稀缺，因此在開發(fā)過程中很難在主城區(qū)分得一杯羹，只能“曲線救國”，從近郊開始入手。但是，近年來，隨著青島主城區(qū)舊城改造的推進(jìn)，老舊企業(yè)的搬遷，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新入駐主城，碧桂園先后在市北區(qū)布局兩個項目，其中一個便是鞍北片區(qū)改造項目，銀豐集團(tuán)先后在主城區(qū)布局，其中一個是位于市北區(qū)的燈塔醬油釀造一廠改造項目，另外一個則是著名的青島山東頭改造項目。另外，還有萬科、龍湖的海晶化工廠改造項目、海爾地產(chǎn)原市北爐具廠項目……，雖然主城現(xiàn)在在售新項目較少，但是對于開發(fā)企業(yè)來說，由于主城配套相對完善，產(chǎn)業(yè)相對豐富，人口較為密集，購買力較大，因此對于開發(fā)企業(yè)的吸引力非常大。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp9.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F602567c54c4547aab35b42d73fe30f98\" img_width=\"740\" img_height=\"493\" alt=\"糟心 青島房價漲了20年還沒停下！下個周期將會迎來降價？\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp\u003E 銀豐玖璽城項目效果圖\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E這20年來青島發(fā)生了翻天覆地的變化，隨著青島“三灣三城”城市發(fā)展戰(zhàn)略的發(fā)展定位，除了主城區(qū)之外，西海岸、即墨、城陽、膠州等一個個新城區(qū)相繼崛起，房地產(chǎn)市場也從逐漸從主城區(qū)唱獨(dú)角戲變成各城區(qū)百花齊放的局面。主城區(qū)房價居高不下，這些新興片區(qū)房價也已解放天性，開始奮起直追，有趕超之勢。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E根據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019上半年，青島新建商品住宅成交面積最多的三個片區(qū)分別為原膠南市、高新區(qū)和膠州市，而青島主城區(qū)所有片區(qū)項目成交面積相加還不及近郊一個片區(qū)項目的成交面積。在今后一段時間甚至很長一段時間，近郊樓市依然是青島樓市的“半邊天”甚至是“多半邊天”。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E從成交均價上看，主城區(qū)均價一枝獨(dú)秀，但是近郊均價也快馬加鞭，部分項目已經(jīng)趕超。近期，有置業(yè)顧問電話推廣，位于青島白沙灣片區(qū)的青特悅海府項目即將入市，預(yù)計價格在2萬\u002F㎡左右，而位于黃島區(qū)的綠地鳳棲瀾玥項目均價達(dá)到27000元\u002F㎡，這個價格，已與主城項目的價格不相上下了！\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E"

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