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?金九銀十已經過去，氣溫迅速下降。就在這個時候，總投資180億元，集合了戰(zhàn)略新興產業(yè)中心、總部基地、萬象商業(yè)等全業(yè)態(tài)體系的華潤城入市，對于膠州樓市來說毫無疑問是一條長著三角尖牙的鯰魚，讓本來已經形勢嚴峻的市場更加人仰馬翻。

曾經在青島主城區(qū)風光無限的華潤，會在膠州繼續(xù)書寫傳奇，還是像國足兵敗，黯然下課的里皮那樣，在誰也無能為力的大勢面前跌下神壇？

華潤首開給我們的答案，不僅僅體現了這家央企的運營能力，或許還能讓我們看清膠州甚至青島樓市的“底牌”。

伴隨著諸多開發(fā)商提前開啟降價模式，老王也在氣象臺發(fā)布寒潮預警之時再次進入了這個青島樓市最為慘烈的“戰(zhàn)場”，試圖提前尋找問題的答案。

| PART 1 |

百強榜上力壓海門

“金膠州”經濟繁榮背后存一隱憂

城陽與高新區(qū)兩座“大山”擋在身前，西海岸與即墨兩個勁敵環(huán)伺身側，在當下這個市場中，我們要研究膠州樓市，首先要研究的是膠州的購買力。

雖然許多膠州青年也在痛斥膠州收入低、房價高，但膠州經濟實力毋庸置疑。7月19日，由工信部賽迪顧問縣域經濟研究中心編制的《2019賽迪縣域經濟百強研究》正式發(fā)布，膠州市排名12位，較去年前進了3個名次，位列省內第二，僅次于龍口市。

相比龍口市，我們更應該關注比膠州低的城市——海門市。熟悉建筑業(yè)的朋友都知道，海門市究竟有多牛。這個全國著名建筑之鄉(xiāng)，全市擁有各類建設資質企業(yè)174家，其中特級4家、一級37家，有3家企業(yè)躋身江蘇省建筑業(yè)20強。隨著房地產的繁榮，建筑業(yè)過去幾年利潤也是非�？捎^。 就是這樣一個縣級市，排在膠州之后！

根據膠州政務網的數據顯示，2018年膠州全年全市生產總值1211.4億元，按可比價格計算，增長8.0%。其中，第一產業(yè)增加值53.3億元，增長3.9%；第二產業(yè)增加值604.0億元，增長7.1%；第三產業(yè)增加值554.2億元，增長9.5%。三次產業(yè)比例為4.4:49.9:45.7。人均GDP達到135063元。

今年的1-6月份，全市618家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現總產值387.8億元，增長8.4%，預計工業(yè)增加值增長9.6%，制造業(yè)用電量10.26億千瓦時，增長7.13%，工業(yè)經濟呈現穩(wěn)中向好發(fā)展態(tài)勢。

所以，膠州有錢人并不少。這也就是為什么奧園·首府壹號這種爛盤，能賣到1.6萬元/平方米，且還能收割一部分剛需的主要原因。

問題，是膠州的人口。同樣來自政務網的官方數據，2018年年末膠州常住總人口為90.05萬人，增長0.8%。人口總數比平度都少很多，增速也非常不樂觀。

城區(qū)內為數不多的購買力在近三年已經被嚴重透支，而剛需增量不足，這是膠州需求端的現狀。

| PART 2 |

兩年賣地逾7000畝

膠州樓市進行“失序”時代

“房子是用來住的，不是用來炒的。”

2017年，對于房地產未來的發(fā)展，最高層已經給出了明確的方向。但是這一年，恰恰是膠州樓市的頂峰之年。

這一年，青島土地市場成交面積最多的是膠州市，共成交51宗，成交面積3028畝。

二級市場上，花樣年通過股權收購首次登陸青島，股權收購分別在膠州和即墨，在青島共拿地43宗，土地面積超過2400畝，成為青島土地儲備量最大的房企之一。榮盛也是先后兩次通過股權并購在膠州獲得1292畝土地，收購江西中西實業(yè)有限公司、江西中利產業(yè)有限公司、江西中同科技有限公司、江西中京產業(yè)有限公司4家公司100%股權。

也正是這兩家開發(fā)商，掀起了膠州開發(fā)區(qū)也就是現在上合示范區(qū)的開發(fā)大潮。

伴隨著最大的利好落地，2018年的膠州土地交易依舊非常紅火。

2018年，膠州市土地成交66宗，面積3676畝。而且在最瘋狂的8月份，膠州還誕生了樓板價超過6000元/平的新地王。

所以，現在我們去膠州探盤，不論是主城區(qū)，還是少海，或是去上合示范區(qū)，車開不了多元就是一個樓盤，甚至是一個樓盤挨著一個樓盤……

最大的問題，不是渠道商們還能去外地拉來多少看房團，而是讓人頭疼的競品如雨后春筍般的冒出來了……

| PART 3 |

以縣城的視角去看

華潤城萬元首開難言實惠

膠州的第一站，毫無疑問是華潤城。這個樓盤從立項開始，無不體現出“深圳速度”。6月22日項目用地啟動搬遷以來，僅18天完成土地入儲，50天完成首期項目用地供應，這種效率不是一般開發(fā)商能享受的待遇。

華潤城城市展廳旁邊就是征遷改造建設指揮部，讓人感覺今年深圳學習是很有成果的。

只是站在城市展廳的門口，第一個疑惑就襲上老王心頭：作為實力央企，即使做個城市展廳，也不至于這么low吧？

想了十分鐘，我漸漸明白了：這也許就是華潤眼中，一個縣級市該有的調性。對于現在市場上的剛需來說，你營銷中心多豪華關我什么事，我買了房子能不能升值才是我最關心的！

在未來發(fā)展?jié)摿�這個問題上，沒有一個盤能比得過華潤城。這種在青島主城區(qū)都會讓人新潮澎湃的產城項目，也是為什么在如此涼的樓市里，營銷中心還能有不少人的主要原因。

但是，我們還是要回到一個縣級市剛需的思維中，你萬象匯確實能改變膠州的商業(yè)格局，但是我不是非要買你華潤城的房子才能逛萬象匯啊。小開發(fā)商的宣傳車，就停在華潤城城市展廳的門口，告訴你享受萬象匯的利好，還有更實惠的選擇。

告別了這個在老膠州眼里有點偏的區(qū)域，我們再往城心走。緊靠著北京路小學的銀盛泰博觀御品也即將進入銷售期。

奧園·首府壹號這個還在玩戶型套路的大坑我們避開不去說，興源巴黎城的房價也慢慢開始接地氣兒了。

碧桂園、新城的洋房從規(guī)劃上講，居住舒適感更高，最關鍵的是洋房的特價房也讓人心動。

還有老王在膠州一直比較欣賞的廣廈獎候選項目我家·陽光上城，雖然是本土小開發(fā)商，但是前面買的不錯，而且老板資金充裕。老王特意繞遠看了一下工地，樓座的主體建設十分順利。135的戶型，完全可以實現剛需改善需求。

一圈看下來，單就樓盤品質而言，膠州還是有不少好盤的。華潤城除了萬象匯等配套亮點外，單就產品而言并有太大優(yōu)勢。這幾年喜歡坐在家里賣房子的華潤，其渠道實力恐怕也難比融創(chuàng)、龍湖、碧桂園等。

所以，據知情人士透露，這個表面上要在萬元線上下開盤的標桿樓盤，起價會非常震撼，萬元線也許不是均價，而是……

如果在如此情況下，華潤首開能大賣，說明膠州市場還有微弱支撐，開發(fā)商們以價換量撐過春節(jié)問題不大了。

但是，如果華潤嘩啦了，膠州絕大多數開發(fā)商就剩下了一條路：飛“奔”保命。對于市場，很多開發(fā)商都信心不足，這也就是為什么現在膠州主城周邊樓盤房價不斷下跌的主要原因。

| PART 4 |

利好與利空同在

膠州樓市未來的風險與機會

看到這，我想大家對于膠州樓市也都明白了。打個比喻來說，膠州就是一個十八九歲的壯小伙，活力四射，有著山吃海喝的能力。但是，一下子來了五個賣肘子的，四個賣燒雞的，他一個人不可能照顧這么多的生意。在以前，還有人會過來幫著他吃，現在只能靠自己慢慢消化。所以，“燒雞”、“肘子”打折賣，不是東西有多差，而是商家為了維持生計的正常操作。

未來會怎么樣？新機場開通，對于膠州一定是個大利好。但是，我們要看到空港新城周邊房子同樣不少。

而且，在大環(huán)境不佳的情況下，青島在一些區(qū)域未來有政策松綁的預期。一旦高新區(qū)和老膠南放開限購……

就膠州自身而言，華潤之后，萬科也入局了，明年的市場肯定更加熱鬧。局中人會很痛苦，但是這樣的樓市對城市發(fā)展來說未必都是壞事。城市經濟活力在這里，房子慢慢跌出性價比，如果能守好質量底線，把學校、醫(yī)療、商業(yè)配套做好，膠州比比省內其他三四線城市的縣級市，宜居屬性無疑會大大凸顯。所以，對于本地剛需和改善族來說，不要因噎廢食，價格合適了該出手還是要果斷。

對青島的大局而言，膠州是遠郊幾個熱點板塊價格最低的區(qū)域，膠州房價如果進一步下跌，強大的渠道商會把方方面面的購房者引流過來。此消彼長之間，其它區(qū)域會受到影響。

所以，即使你的目標在創(chuàng)智新區(qū)、在辛安，在白云山，也要關注一下膠州的樓市，特別是華潤的首開，這或將是青島樓市節(jié)前還有沒有一波降價潮的風向標。 -

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