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本文很多觀點(diǎn)在多年前筆者及志同道合的愛(ài)好者已經(jīng)提過(guò)無(wú)數(shù)次了，純粹炒冷飯，希望廣大房產(chǎn)愛(ài)好者溫故知新，通過(guò)迷霧看本質(zhì)。

一次所謂的“降息”和“放松限購(gòu)”讓青島的中介朋友們滿(mǎn)朋友圈霸屏，雖有歪曲引導(dǎo)的嫌疑，但其背后所透漏的出來(lái)的信息量要引起重視。

我們都知道，房地產(chǎn)一般是3-5年一個(gè)周期，這個(gè)周期內(nèi)，需要完成政策限制、信貸收緊、控制土地放量（量少為了3年后的上漲），蓄客完成、放松信貸，放松政策等幾個(gè)步驟，這幾個(gè)步驟中，最佳的購(gòu)房點(diǎn)基本都是在信貸乍放松期間。但是，這些步驟如何判斷呢？我通過(guò)這些年的觀察，從媒體宣傳上總結(jié)到經(jīng)驗(yàn)，即基本分三個(gè)階段：1 媒體開(kāi)始鋪天蓋地宣傳房?jī)r(jià)暴漲，老百姓買(mǎi)房子如何如何難，這個(gè)基調(diào)下，往往是限購(gòu)、信貸收緊的前夕征兆。2 媒體開(kāi)始宣傳房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，老百姓購(gòu)房趨于理性，但是信貸政策將繼續(xù)執(zhí)行云云，然后時(shí)不時(shí)爆一下要出房產(chǎn)稅啊要打擊炒房客銀行信貸依舊緊啊等等利空消息，土地流拍啊也層出不窮。這個(gè)階段，基本是蓄客及減少土地供應(yīng)量的期間。3 當(dāng)媒體突然畫(huà)風(fēng)一轉(zhuǎn)，開(kāi)始各種砸售樓處新聞，房?jī)r(jià)各種暴跌，房地產(chǎn)商各種日子不好過(guò)連82年拉菲都喝不起，同時(shí)伴隨種種利多新聞（多數(shù)是望風(fēng)捕影，但這幾天宣傳口徑中有幾個(gè)值得關(guān)注的利多信號(hào)，后面解讀），這個(gè)時(shí)候，基本表明蓄客完成，市場(chǎng)開(kāi)始回溫，開(kāi)閘放水的期限臨近，這個(gè)階段，剛需就需要格外警惕了。大多數(shù)的周期都是伴隨著這樣的媒體宣傳。

我們?cè)谧龉φn之前，需要弄清楚很多問(wèn)題，因?yàn)閷徍嗽�因，在這里我用發(fā)問(wèn)的方式提醒大家，希望大家先認(rèn)真思考一會(huì)，再轉(zhuǎn)入今天后面的話(huà)題：利好信號(hào)和影響房產(chǎn)走勢(shì)的因素是否已經(jīng)變化以及城市居住熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，再以及青島的下一個(gè)居住熱點(diǎn)在哪里。

我先來(lái)發(fā)問(wèn)：1 歷來(lái)房產(chǎn)價(jià)格高漲受益最多的是……？背黑鍋?zhàn)疃嗟氖恰�…？這是個(gè)多選項(xiàng)問(wèn)題，你仔細(xì)思考一下。然后再引申出一個(gè)問(wèn)題：背黑鍋的吃不到肉，他肯嗎？背黑鍋不是問(wèn)題，但肉大家要一起吃。那么，你就會(huì)明白：房貸利息的上漲，大量保利系中海系有那啥背景的房企殺入地拍……其本質(zhì)是什么。你如果思考明白這幾個(gè)問(wèn)題，會(huì)比較清晰的理解到：區(qū)域城市居住熱點(diǎn)或者開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)會(huì)是哪里。

2 剛需的數(shù)量問(wèn)題：首先弄明白一個(gè)問(wèn)題：需求的釋放。為什么我們始終說(shuō)限購(gòu)不會(huì)消滅需求，限購(gòu)僅僅是壓制需求釋放的時(shí)間呢？我們都知道，剛需購(gòu)房與吃飯其實(shí)本質(zhì)并無(wú)太大區(qū)別，餓了，但是飯店限購(gòu)不讓你買(mǎi)，你將永遠(yuǎn)餓著，限購(gòu)不解決你饑餓的問(wèn)題，但是限購(gòu)制造了不公平。那么，你饑餓這個(gè)需求怎么樣才會(huì)被消滅呢？極端的選項(xiàng)去掉，只剩下吃飯這一個(gè)途徑，只有當(dāng)你的需求滿(mǎn)足了，剛性需求才真正的被消滅。那么， 限購(gòu)是消滅需求的真正藥方嗎？很明顯不是，只有滿(mǎn)足需求才是。問(wèn)題來(lái)了，滿(mǎn)足需求的正確做法是什么？？為什么要限購(gòu)？？

3 限購(gòu)的下的房產(chǎn)價(jià)格是否是真實(shí)的價(jià)值？請(qǐng)注意措辭：價(jià)格和價(jià)值。我們都知道，理想的市場(chǎng)條件中，物品的定價(jià)比如房產(chǎn)價(jià)格是看空者和看多者根據(jù)自己的判斷共同作用下體現(xiàn)出來(lái)的結(jié)果，看多者買(mǎi)，看空者不買(mǎi)，這樣的市場(chǎng)是真實(shí)作用的體現(xiàn)。但是限購(gòu)以及種種財(cái)政政策打壓以及宣傳利空轉(zhuǎn)換的引導(dǎo)，會(huì)歪曲市場(chǎng)的真實(shí)反映數(shù)據(jù)，例如當(dāng)前，看空者增加，看多者無(wú)法購(gòu)買(mǎi)亦變成也只能變空。但是我們都知道，需求不釋放將永遠(yuǎn)是需求～空多實(shí)際是很容易通過(guò)宣傳引導(dǎo)進(jìn)行轉(zhuǎn)化的（說(shuō)句大家不愛(ài)聽(tīng)的：宣傳的核心要素之一：民眾都是那啥的）因此，在限購(gòu)的條件下，限購(gòu)標(biāo)的物價(jià)值一定是被低估的。問(wèn)題來(lái)了：房子限購(gòu)是因?yàn)榉孔犹�多還是太少？對(duì)某些人限購(gòu)是因?yàn)橄胭I(mǎi)的人太多還是太少？這部分想買(mǎi)的人需求如何才會(huì)釋放？為什么北京上海的限購(gòu)是最嚴(yán)厲的？

4 平均工資是否影響房產(chǎn)價(jià)格？我們都知道，某個(gè)商品在出售的時(shí)候，只會(huì)考慮買(mǎi)的起的人的收入情況，不會(huì)考慮也從來(lái)不會(huì)將買(mǎi)不起的納入轉(zhuǎn)化率。通俗來(lái)說(shuō)，就是我的商品有目標(biāo)客戶(hù)群，我只在乎目標(biāo)客戶(hù)群的收入情況，至于青島市八百萬(wàn)人口的平均收入？？呵呵，我沒(méi)考慮，我只對(duì)我的商品價(jià)值定價(jià)，并對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)，根據(jù)供需情況，不斷調(diào)整目標(biāo)客戶(hù)群的收入下限，以便增加或減少目標(biāo)客戶(hù)群的數(shù)量，再通俗地說(shuō)：我有三個(gè)房子，我要賣(mài)給年收入不低于500萬(wàn)的人，結(jié)果這個(gè)收入的有5個(gè)人都想買(mǎi)，那我就提高到年收入600萬(wàn)的人，排除掉其中兩個(gè)。發(fā)現(xiàn)只有一個(gè)人，那我就底線(xiàn)降低為年入400萬(wàn)，增加兩個(gè)潛在客戶(hù)。這也是房產(chǎn)降價(jià)和漲價(jià)的簡(jiǎn)單邏輯，說(shuō)到底就是個(gè)排座次的問(wèn)題，又不是研究原子彈上天哪來(lái)需要分析那么多沒(méi)用的？買(mǎi)房子，根據(jù)自己的收入情況需求情況找好自己的座次就行了，想那多有的沒(méi)得你累不累？你和開(kāi)發(fā)商賭氣還想贏人家？人家有大數(shù)據(jù)分析有團(tuán)隊(duì)對(duì)接數(shù)據(jù)你贏了人家才怪。另外，再說(shuō)句傷人心的話(huà)：一個(gè)城市不靠工資的人越多，房?jī)r(jià)越貴，或者說(shuō)，房?jī)r(jià)不是靠拿平均工資的人決定的，他們只能決定房租價(jià)格。這段寫(xiě)的亂七八糟，大家湊合看。

5 關(guān)于租售比～擦，寫(xiě)這么多了，先把這個(gè)坑一放，我去呼吸一下新鮮空氣，過(guò)了的話(huà)，再開(kāi)帖我們繼續(xù)聊一聊這些亂七八糟以及不被注意的利好消息等話(huà)題。大家可以點(diǎn)個(gè)關(guān)注。轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處謝謝。本文純手打，一氣呵成未修改，錯(cuò)別字之類(lèi)的湊合看。

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