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從最近的幾個(gè)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)體和網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，青島的二手房?jī)r(jià)格的確在下降，就算政府出面“辟謠”，也依然抵不住冷冰冰的市場(chǎng)數(shù)據(jù)；而新房市場(chǎng)上，只能說(shuō)幾家歡樂(lè)幾家愁吧，城陽(yáng)包括紅島、膠州已經(jīng)成了降價(jià)重災(zāi)區(qū)，即墨藍(lán)谷還好是存貨不多，壓力不大，從這次大逃殺里抽離了出來(lái)；而西海岸新區(qū)正處于一個(gè)非常尷尬的階段，存貨太多，價(jià)格太虛，但是風(fēng)口浪尖上，誰(shuí)也不敢開(kāi)頭大降；只有四區(qū)的新房市場(chǎng)比較堅(jiān)挺，那也只是因?yàn)槲镆韵�為貴的原因，現(xiàn)在市區(qū)市場(chǎng)不是面粉貴的問(wèn)題，而是地主家也沒(méi)有余量開(kāi)火烤面包了，碧桂園在市北區(qū)的那個(gè)一棟樓項(xiàng)目，賣(mài)的簡(jiǎn)直是不要太低調(diào)，不知道的還以為是經(jīng)濟(jì)適用房呢，悄悄的就沒(méi)有了。中南世紀(jì)城的一批回遷房團(tuán)購(gòu)，沒(méi)有幾天時(shí)間就全部售罄……所以說(shuō)，青島的住宅市場(chǎng)還是有需求的，只是僅限于剛改和剛需，其他的投資類需求，可能確實(shí)已經(jīng)暫緩了。

那么現(xiàn)在很多心里最大的問(wèn)題就是，青島的房子價(jià)格，不管是新房還是二手房，未來(lái)一年到兩年的時(shí)間，究竟會(huì)不會(huì)大跌或大漲？或者說(shuō)，我買(mǎi)了青島的房子，會(huì)不會(huì)有成為負(fù)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)？

魯閩和青廈的相似是參考的前提

上周跟著中駿地產(chǎn)去了趟福建，到了廈門(mén)和泉州，不管是福建省還是廈門(mén)市泉州市，都與山東省以及青島市有著非常多的相似之處。都是沿海強(qiáng)省、都是省內(nèi)強(qiáng)市，甚至，廈門(mén)和泉州讓福州的尷尬度，比青島讓濟(jì)南老大哥的尷尬度是有過(guò)之而無(wú)不及。青島與濟(jì)南，至少是并駕齊驅(qū)，只是在GDP和城建面積上有一些差異，省內(nèi)對(duì)濟(jì)南的扶持強(qiáng)度是一直在的，不論青島有什么樣的優(yōu)勢(shì)資源，都會(huì)讓濟(jì)南也出現(xiàn)在這些優(yōu)勢(shì)資源的朋友圈里，尤其是濟(jì)南合并了萊蕪之后，也重新進(jìn)入了全國(guó)二十強(qiáng)的行列，并對(duì)萬(wàn)億GDP俱樂(lè)部發(fā)起了沖擊�？偠�言之，濟(jì)青之間的藍(lán)紅之爭(zhēng)，其實(shí)是一種功能均衡發(fā)展的相對(duì)性競(jìng)爭(zhēng)，雙中心的格局已經(jīng)成型，省會(huì)的省內(nèi)綜合首位度不會(huì)讓任何一個(gè)城市太過(guò)坐大。

而福建省內(nèi)卻不是這樣，這次去了才知道，在福建省內(nèi)綜合首位度領(lǐng)跑十幾年的廈門(mén)竟然只是閩D的城市，而省內(nèi)GDP領(lǐng)跑十六年的泉州也只是閩C的城市，就連一直沒(méi)有太大動(dòng)靜的閩B莆田，最近兩年也靠著各種緋聞?wù)紦?jù)了大部分信息流，倒是省會(huì)福州卻像她的淳樸城建一樣，一直默默無(wú)聞的在那兒坐著，僅僅就是省會(huì)。

剛改住宅的價(jià)格走勢(shì)穩(wěn)中有升

言歸正傳，就像這樣的一個(gè)福建省，在房地產(chǎn)市場(chǎng)層面的格局和發(fā)展卻比山東的敏感度要強(qiáng)了許多。

2016年青島、濟(jì)南房?jī)r(jià)大漲之前的半年，廈門(mén)島內(nèi)房?jī)r(jià)就突然猛增，讓很多人措手不及，畢竟廈門(mén)作為五個(gè)計(jì)劃單列市中GDP和CPI都排在中后位置的城市，從平均房?jī)r(jià)一兩萬(wàn)的水平突然漲到了七八萬(wàn)的位置，有些違背城市發(fā)展規(guī)律的意思。但是從2016年年初到現(xiàn)在，廈門(mén)的房?jī)r(jià)一直處于高位運(yùn)行狀態(tài)，尤其是島內(nèi)房?jī)r(jià)更是一路看漲。

這個(gè)“島內(nèi)”感覺(jué)有點(diǎn)像青島的嶗山區(qū)，占盡了一個(gè)城市天時(shí)地利人和的福地，肯定是也占據(jù)著房?jī)r(jià)的高地。但是就算是島外的樓盤(pán)價(jià)格也是非常堅(jiān)挺，位于廈門(mén)海滄區(qū)的中駿天峰是一個(gè)定位較高端的項(xiàng)目，一共五棟樓，看看周圍環(huán)境有些像青島的東海路周邊，價(jià)格一直處于上升通道，每年均價(jià)同比上漲2個(gè)點(diǎn)左右，一直漲到了目前的58252元/平的二手房水平，這個(gè)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)非常像目前青島主城區(qū)內(nèi)很多專業(yè)人士的預(yù)測(cè)，就是不會(huì)降價(jià)，也不會(huì)大漲，只會(huì)“穩(wěn)中有升”。

中駿天峰實(shí)景圖

可能很多人會(huì)笑話的說(shuō)，這么多年太多所謂的“專家”都在用“穩(wěn)中有升”說(shuō)事，但是大家要想想看，前兩年說(shuō)這話的時(shí)候，房?jī)r(jià)真的是剛剛經(jīng)歷了大漲之后的恐慌期，尤其是二手房就經(jīng)歷了相同一套房一年時(shí)間里蒸發(fā)了二三十萬(wàn)甚至四五十萬(wàn)的大環(huán)境，這個(gè)時(shí)候，我們參考和相信一下廈門(mén)的剛改性住宅的二手房?jī)r(jià)格的“穩(wěn)中有升”或許是一個(gè)最好的選擇。

中高端產(chǎn)品價(jià)格或有大幅上揚(yáng)

另外，在廈門(mén)島內(nèi)的中駿天譽(yù)項(xiàng)目，其實(shí)是可以對(duì)標(biāo)青島的海信麥島金岸的天字頭組團(tuán)產(chǎn)品的，據(jù)中駿天譽(yù)的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人介紹，天譽(yù)高層開(kāi)盤(pán)時(shí)的均價(jià)為30000元/平，帶5000元/平的裝修，而目前的高層均價(jià)為150000元/平……是的，我們都沒(méi)有聽(tīng)錯(cuò)看錯(cuò)，短短幾年的時(shí)間，廈門(mén)島內(nèi)的的豪宅、半豪宅房?jī)r(jià)整整上漲了五倍。

中駿天譽(yù)實(shí)景圖

究其原因，中駿的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人說(shuō)，一來(lái)是因?yàn)橹序E在大本營(yíng)福建的客戶歸屬感非常強(qiáng)，不論多貴的房子，只要上了市場(chǎng)就會(huì)被銷售一空，這個(gè)倒是與咱們青島的海信、海爾、城建、魯信這些專業(yè)開(kāi)發(fā)中高端產(chǎn)品的本地企業(yè)有些相似；二來(lái)則是因?yàn)?016、2017年的廈門(mén)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了整體的大幅上揚(yáng)，吸引了大批福建及周邊省份的高凈值人群紛紛到島內(nèi)搶房置業(yè)，瞬間把島內(nèi)房?jī)r(jià)又推高了一個(gè)峰值。這個(gè)解釋倒是也與目前的青島一些區(qū)域的情況頗為相似，不論是西海岸新區(qū)還是嶗山區(qū)，或者是膠州和即墨，三限政策的逐漸放松以及很多利好配套以及政策的落地，讓這些區(qū)域的很多新房產(chǎn)品突然之間受到了省內(nèi)其他城市的置業(yè)者的青睞。譬如說(shuō)，膠州的自貿(mào)示范區(qū)以及空港西移的兩大利好，讓很多省內(nèi)其他城市的市民紛紛前來(lái)買(mǎi)房置業(yè)，尤其以人口大市臨沂為最大的代表群體。據(jù)說(shuō)，花樣年、榮盛以及中海等項(xiàng)目在2019年的下半年因?yàn)榘�括臨沂在內(nèi)的大批異地客戶的涌入，出現(xiàn)了幾波銷售小高峰，也算是意料之內(nèi)亦是出乎意料的一個(gè)驚喜；而反觀嶗山區(qū)，佳源華府、銀豐玖璽城等豪宅項(xiàng)目也在以不同的形式來(lái)對(duì)外地高端客戶劃定自己的勢(shì)力范圍，先不說(shuō)銷售業(yè)績(jī)?nèi)绾�，至少讓我們大家看到了豪宅市�?chǎng)的一個(gè)希望。

綜上所述，如果說(shuō)咱們青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)榉N種原因還沒(méi)有出現(xiàn)太明朗的趨勢(shì)分析，可以考慮參考一下城市定位和功能以及發(fā)展態(tài)勢(shì)比較相似的廈門(mén)，他們的敏感度明顯比咱們要強(qiáng)一些，咱們還沒(méi)有出現(xiàn)的現(xiàn)象，他們已經(jīng)開(kāi)始形成，咱們還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)的，他們已經(jīng)經(jīng)歷的“刻骨銘心”，以這個(gè)城市作為一個(gè)前瞻對(duì)標(biāo)，或許會(huì)有一些比較有價(jià)值的數(shù)據(jù)。

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