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從最近的幾個統(tǒng)計機構(gòu)體和網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，青島的二手房價格的確在下降，就算政府出面“辟謠”，也依然抵不住冷冰冰的市場數(shù)據(jù)；而新房市場上，只能說幾家歡樂幾家愁吧，城陽包括紅島、膠州已經(jīng)成了降價重災(zāi)區(qū)，即墨藍谷還好是存貨不多，壓力不大，從這次大逃殺里抽離了出來；而西海岸新區(qū)正處于一個非常尷尬的階段，存貨太多，價格太虛，但是風口浪尖上，誰也不敢開頭大降；只有四區(qū)的新房市場比較堅挺，那也只是因為物以稀為貴的原因，現(xiàn)在市區(qū)市場不是面粉貴的問題，而是地主家也沒有余量開火烤面包了，碧桂園在市北區(qū)的那個一棟樓項目，賣的簡直是不要太低調(diào)，不知道的還以為是經(jīng)濟適用房呢，悄悄的就沒有了。中南世紀城的一批回遷房團購，沒有幾天時間就全部售罄……所以說，青島的住宅市場還是有需求的，只是僅限于剛改和剛需，其他的投資類需求，可能確實已經(jīng)暫緩了。

那么現(xiàn)在很多心里最大的問題就是，青島的房子價格，不管是新房還是二手房，未來一年到兩年的時間，究竟會不會大跌或大漲？或者說，我買了青島的房子，會不會有成為負資產(chǎn)的風險？

魯閩和青廈的相似是參考的前提

上周跟著中駿地產(chǎn)去了趟福建，到了廈門和泉州，不管是福建省還是廈門市泉州市，都與山東省以及青島市有著非常多的相似之處。都是沿海強省、都是省內(nèi)強市，甚至，廈門和泉州讓福州的尷尬度，比青島讓濟南老大哥的尷尬度是有過之而無不及。青島與濟南，至少是并駕齊驅(qū)，只是在GDP和城建面積上有一些差異，省內(nèi)對濟南的扶持強度是一直在的，不論青島有什么樣的優(yōu)勢資源，都會讓濟南也出現(xiàn)在這些優(yōu)勢資源的朋友圈里，尤其是濟南合并了萊蕪之后，也重新進入了全國二十強的行列，并對萬億GDP俱樂部發(fā)起了沖擊�？偠�言之，濟青之間的藍紅之爭，其實是一種功能均衡發(fā)展的相對性競爭，雙中心的格局已經(jīng)成型，省會的省內(nèi)綜合首位度不會讓任何一個城市太過坐大。

而福建省內(nèi)卻不是這樣，這次去了才知道，在福建省內(nèi)綜合首位度領(lǐng)跑十幾年的廈門竟然只是閩D的城市，而省內(nèi)GDP領(lǐng)跑十六年的泉州也只是閩C的城市，就連一直沒有太大動靜的閩B莆田，最近兩年也靠著各種緋聞?wù)紦?jù)了大部分信息流，倒是省會福州卻像她的淳樸城建一樣，一直默默無聞的在那兒坐著，僅僅就是省會。

剛改住宅的價格走勢穩(wěn)中有升

言歸正傳，就像這樣的一個福建省，在房地產(chǎn)市場層面的格局和發(fā)展卻比山東的敏感度要強了許多。

2016年青島、濟南房價大漲之前的半年，廈門島內(nèi)房價就突然猛增，讓很多人措手不及，畢竟廈門作為五個計劃單列市中GDP和CPI都排在中后位置的城市，從平均房價一兩萬的水平突然漲到了七八萬的位置，有些違背城市發(fā)展規(guī)律的意思。但是從2016年年初到現(xiàn)在，廈門的房價一直處于高位運行狀態(tài)，尤其是島內(nèi)房價更是一路看漲。

這個“島內(nèi)”感覺有點像青島的嶗山區(qū)，占盡了一個城市天時地利人和的福地，肯定是也占據(jù)著房價的高地。但是就算是島外的樓盤價格也是非常堅挺，位于廈門海滄區(qū)的中駿天峰是一個定位較高端的項目，一共五棟樓，看看周圍環(huán)境有些像青島的東海路周邊，價格一直處于上升通道，每年均價同比上漲2個點左右，一直漲到了目前的58252元/平的二手房水平，這個房價的趨勢非常像目前青島主城區(qū)內(nèi)很多專業(yè)人士的預測，就是不會降價，也不會大漲，只會“穩(wěn)中有升”。

中駿天峰實景圖

可能很多人會笑話的說，這么多年太多所謂的“專家”都在用“穩(wěn)中有升”說事，但是大家要想想看，前兩年說這話的時候，房價真的是剛剛經(jīng)歷了大漲之后的恐慌期，尤其是二手房就經(jīng)歷了相同一套房一年時間里蒸發(fā)了二三十萬甚至四五十萬的大環(huán)境，這個時候，我們參考和相信一下廈門的剛改性住宅的二手房價格的“穩(wěn)中有升”或許是一個最好的選擇。

中高端產(chǎn)品價格或有大幅上揚

另外，在廈門島內(nèi)的中駿天譽項目，其實是可以對標青島的海信麥島金岸的天字頭組團產(chǎn)品的，據(jù)中駿天譽的營銷負責人介紹，天譽高層開盤時的均價為30000元/平，帶5000元/平的裝修，而目前的高層均價為150000元/平……是的，我們都沒有聽錯看錯，短短幾年的時間，廈門島內(nèi)的的豪宅、半豪宅房價整整上漲了五倍。

中駿天譽實景圖

究其原因，中駿的營銷負責人說，一來是因為中駿在大本營福建的客戶歸屬感非常強，不論多貴的房子，只要上了市場就會被銷售一空，這個倒是與咱們青島的海信、海爾、城建、魯信這些專業(yè)開發(fā)中高端產(chǎn)品的本地企業(yè)有些相似；二來則是因為2016、2017年的廈門房價出現(xiàn)了整體的大幅上揚，吸引了大批福建及周邊省份的高凈值人群紛紛到島內(nèi)搶房置業(yè)，瞬間把島內(nèi)房價又推高了一個峰值。這個解釋倒是也與目前的青島一些區(qū)域的情況頗為相似，不論是西海岸新區(qū)還是嶗山區(qū)，或者是膠州和即墨，三限政策的逐漸放松以及很多利好配套以及政策的落地，讓這些區(qū)域的很多新房產(chǎn)品突然之間受到了省內(nèi)其他城市的置業(yè)者的青睞。譬如說，膠州的自貿(mào)示范區(qū)以及空港西移的兩大利好，讓很多省內(nèi)其他城市的市民紛紛前來買房置業(yè)，尤其以人口大市臨沂為最大的代表群體。據(jù)說，花樣年、榮盛以及中海等項目在2019年的下半年因為包括臨沂在內(nèi)的大批異地客戶的涌入，出現(xiàn)了幾波銷售小高峰，也算是意料之內(nèi)亦是出乎意料的一個驚喜；而反觀嶗山區(qū)，佳源華府、銀豐玖璽城等豪宅項目也在以不同的形式來對外地高端客戶劃定自己的勢力范圍，先不說銷售業(yè)績?nèi)绾�，至少讓我們大家看到了豪宅市場的一個希望。

綜上所述，如果說咱們青島的房地產(chǎn)市場因為種種原因還沒有出現(xiàn)太明朗的趨勢分析，可以考慮參考一下城市定位和功能以及發(fā)展態(tài)勢比較相似的廈門，他們的敏感度明顯比咱們要強一些，咱們還沒有出現(xiàn)的現(xiàn)象，他們已經(jīng)開始形成，咱們還沒有經(jīng)歷過的，他們已經(jīng)經(jīng)歷的“刻骨銘心”，以這個城市作為一個前瞻對標，或許會有一些比較有價值的數(shù)據(jù)。

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