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11月27日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的11月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》顯示，2019年，核心城市房價由較快回升到止?jié)q趨穩(wěn)，二手住房成交量沖高回落。同時，對北京、天津、廊坊、青島等十個城市提出一般下跌的預(yù)警預(yù)報。

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青島等10城房價可能下跌

《報告》顯示，2019年，核心城市房價經(jīng)歷了由回升到趨穩(wěn)的轉(zhuǎn)變。2019年2-4月，核心城市房價出現(xiàn)被稱為“小陽春”的較快反彈；2019年5-7月，“小陽春”逐步消退，核心城市房價漲速下降；2019年8-10月，市場進一步趨穩(wěn)，核心城市房價穩(wěn)中略降。

從近一年二線城市房價走勢看，過半二線城市穩(wěn)中趨漲。上海周邊的寧波、南通、無錫，以及東北沈陽、哈爾濱、長春等同比均有上漲，昆明、廈門房價也有回升。二線城市緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，二線城市房價平均同比上漲1.647%。青島、濟南、長沙、武漢房價則相對低迷，其中青島同比下跌11.67%，跌幅最大。

此外，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院根據(jù)監(jiān)測模型及專家評價，提出以下參考性預(yù)警預(yù)報：

一般上漲預(yù)警：深圳、東莞、珠海、惠州、蘇州、南通、無錫、寧波

較快上漲預(yù)警：無

大漲預(yù)警：無

一般下跌預(yù)警：北京、天津、廊坊、保定、張家口、滄州、青島、濟南、煙臺、威海。

較快下跌預(yù)警：無

大跌預(yù)警：無

上述預(yù)警名單中，上漲預(yù)警城市均是南方城市，下跌預(yù)警城市則全是北方城市。在經(jīng)濟形勢普遍下行的大環(huán)境下，率先完成經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的南方無疑更具有競爭優(yōu)勢，包括青島在內(nèi)的北方城市則在轉(zhuǎn)型的十字路口躊躇難前。

2020年房價：有望實現(xiàn)軟著陸
中國社科院財發(fā)布的分析報告預(yù)計，2020年重點城市住房市場總體先抑后穩(wěn)，房價有望實現(xiàn)軟著陸。少部分城市仍存在較快上漲或下跌的可能。

分城市看，一線房價總體先抑后穩(wěn)，個別可能上漲。二線城市漲跌并存，但大起大落可能性不大。三四線城市總體下跌。部分行情啟動較慢的三四線城市，借助于貨幣化棚改余熱，房價也仍可能上漲。

短期內(nèi)重點城市房價趨降，主要是因為經(jīng)濟增長速度下滑，這將導(dǎo)致城市化動力減弱，并使得部分居民對房地產(chǎn)市場預(yù)期也發(fā)生轉(zhuǎn)變。受外部貿(mào)易摩擦和內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，2019年3季度GDP同比增速降至6%。隨著經(jīng)濟增長不斷趨緩，城市的人口吸引力相對降低，對住房市場的短期信心也將受到影響。短期的主流房價預(yù)期將由謹慎樂觀向有限悲觀轉(zhuǎn)變。

另一方面，始于2015年底的本輪房地產(chǎn)景氣周期也趨于尾聲。本輪房地產(chǎn)景氣周期，房價上漲持續(xù)時間長，總體漲幅巨大，一二三四線城市輪動特征明顯。但自2019年以來，越來越多的三四線城市加入到房價下降的行列。

臨近年末，多家券商近日發(fā)布2020年房地產(chǎn)市場研報。預(yù)計2020年，政策面對于地產(chǎn)堅決調(diào)控態(tài)度將在較長時間內(nèi)維持。此外，房企集中度會進一步提升。而從房價和銷售來看，量跌價穩(wěn)將是大勢所趨。

2019年，房地產(chǎn)市場迎來史上最密集調(diào)控，政府對于房地產(chǎn)調(diào)控思路更加清晰，政策延續(xù)性也更強。目前來看，房地產(chǎn)政策繼續(xù)從嚴的空間較小，但考慮政府“房住不炒”態(tài)度堅決，預(yù)計2020年房地產(chǎn)行業(yè)政策大松較難，但小松可期，房地產(chǎn)政策從之前的“未松先緊”向“松緊對沖”過渡，總體行業(yè)環(huán)境邊際改善。

中國社會科學(xué)院金融所房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立表示，房地產(chǎn)政策在堅持“房住不炒”前提下，繼續(xù)因城施策調(diào)控，部分城市的限制性政策可能會松綁。

（樓市鳳向標綜合，資料來源：中國社科院、中國證券報）

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